[摘要] 眼下，各地维稳楼市的政策可谓轮番上阵，回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”等等，为稳定住房消费和房地产业健康发展，地方政府纷纷出手。尽管这些楼市的所谓“刺激”政策让人目不暇接，但对市场产生的效果并不大。
据悉，眼下，各地维稳楼市的政策可谓轮番上阵，回购商品房、调高公积金贷款额度、发放购房补贴、为房企“减压”等等，为稳定住房消费和房地产业健康发展，地方政府纷纷出手。
尽管这些楼市的所谓“刺激”政策让人目不暇接，但对市场产生的效果并不大。
为了积极应对房地产市场形势变化，促进经济平稳健康运行，国土部、住建部今天上午联合下发了《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》，并提出四方面工作要求。
主要是强调，要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。此外，要优化住房供应套型，促进用地结构调整。加大保障性安居工程建设，并加强监督管理。
此前有消息说，住建部正在酝酿发布关于稳定住房消费的相关文件，并得到财政部和央行支持。
文件包括使用公积金购买首套房的首付比例降到两成；下调二套房商贷的首付比例等等。然而国土部和住建部联合下发的这份通知中，对于这些信息却并没有提及。刚刚下发的这份通知应该如何来解**？经济之声特约评论员马光远对此解**。
经济之声：各地纷纷推出维稳楼市的举措，我们该怎么来解**这份通知下发的背景呢？
马光远：这个文件是今年政府工作报告确定的，整个关于稳定房地产市场系列政策里边的一个环节，也就是在整个土地供应包括住房保障层面怎么去做。住房供应层面一个基本的原则就是住房供应量，要解决库存的问题，对于一些供应不够的地方，要灵活性的对待，进行放开。
保障房的购买层面，特别要提出整体购买，比如一栋楼整体作为保障房进行购买，符合条件怎么去做，这个层面的工作，也就是说现在从住建部跟国土部的土地供应跟保障房，政府工作报告里确定的房地产的政策要逐渐的进行细化，要进行落地。
经济之声：能理解为是对于供地量的一个限制吗？对于目前房地产市场会产生什么样的影响？
马光远：我觉得不是简单的限，因为现在的情况因为大量的城市现在住房供应已经严重过剩，所以这种情况下还放开土地供应，还在一系列政策情况下，让大家再建房子的话，这对未来整个房地产市场一个特别不好的影响。
所以供应大的要限。供应不够的怎么办？
供应不够的要灵活对待，就是加大供应，也就是房地产本身出现分化走向的情况下，政策本身进行灵活对待。
经济之声：有一个问题，就是地方政府钱袋子问题，因为供应量大的很多都是三四线城市，那么在这些地方它们的财政收入还是有问题的，如果在限制供应的话，财政有没有风险？
马光远：肯定有，因为现在也就是说我们利用房地产，地方政府一类房地产，发展经济然后是做大财政，这个路到了今天已经走到了，走到了尽头。也就是说现在房子已经非常多，再供大量地，个是浪费，第二个引发更多的一些分歧。
所以地方政府恐怕要想下一步吃完土地财政以后，下一个饭碗在哪里，所以对于地方政府饭碗的工作非常严重。
经济之声：有观点认为，与2009年相比，库存高企、市场分化严重、土地等成本居高等问题的存在，已经让楼市的基本面完全不同了，即使有众多政策红利，但今年经济增速持续走低，使得购房者整体信心下降，观望情绪浓厚，行业整体回暖仍有待时日。
怎么来看待这种观点？楼市回暖的时机到了吗？
丁建刚：现在的问题非常严重，住建部和国土部联合签发的这个文件，如果从落实总理的政府工作报告，稳定住房消费、支持自住性和改善性需求的角度来说，我觉得这两个部委是远远不够的。
因为原来在过去的10年中，文件通常都是由多个部委会签，这两个部委似乎远远不够。为什这两个部委先发出来了，有点蹊跷，这是点。
现在的整个形势还是严峻的，刚才马光远先生说到的，绝大多数城市都处在供过于求，这两个部委签发的文件主要还是调整供地量和供应结构的这样的问题，特别是对于供过于求这样的城市。
但是有一些提法，坦率的说我是有些质疑的，解决能不能断然的减少工地，严重的供过于求断然的减少工地，当然是对整个市场来说是调整供需关系，但是地方政府可能又非常为难。
因为地方政府恰恰是财政比较吃紧的一些地方政府。还有一个提法是房地产供应明显偏多，或者是再建房地产用地规模过大的县、市，可以根据市场状况研究制定未开发房地产用地的用途转换方案，通过调整土地用途规划条件，来引导开发房地产用地的转型利用，这个事情可能值得商榷。
经济之声：这条政策到底想让地方政府做什么？或者想让土地怎么转？
丁建刚：因为涉及到法律和契约的问题，比如去年你卖地的时候，这个条件已经设定的，然后你现在又去转，比如变规划，变开发用途，当时想来竞买的其他开发商就会质疑，你这是一个契约，这是第二个问题。第三还有提到一条就是要延迟开工，延迟开工我们土地的管理的法律法规上规定，是一年不开工就要处罚20%，两年不开工就要收回。原来这些法律法规条款是不是还起作用，以哪一个为准，坦率的说对这些问题我都持怀疑的态度。
中原地产首席分析师张大伟认为，3月下半月市场有望告别签约淡季，预计**城市的3月市场将出现明显环比大幅上涨，同比将有一定程度上涨。据中原地产研报数据统计，一线城市成交回升明显，3月上半月环比增幅达33%。杭州城区2月份成交3583套，3月份截至目前成交量已达6000多套，环比上升近100%。
上海中原地产研究咨询部经理卢文曦表示，“‘落实地方政府主体责任’意味着赋予地方政府更多自主权，让地方政府可以动用税收减免、普通房制定标准等措施来进行楼市调控。”各地采取公积金贷款调整、信贷调整，甚至契税优惠乃至退税等政策，均可刺激当地的住宅消费。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，还可采取鼓励人才购房等措施，将户籍制度与购买房产直接结合以刺激房地产市场复苏和回升。去年广州重新启动了本科学历入户措施，外来人才租房满一年可申请入户。
业内人士认为，因城施策，也意味着接下来地方出台楼市调控政策的差异性会比较大。如福建会否结合自贸区的建设，出台支持台商购房的政策等。对于依然实行限购政策的城市来说，也可适当放宽社保缴费政策来“曲线”放松限购，扩大符合购房资格群体范围。
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