[摘要] 对于中国的房地产市场来说，今年的政府工作报告好似一声发令枪，各个主管部门在2015年全国两会之后动作不断。继住建部本周要求各地进一步降低公积金贷款门槛，增加公积金贷款额度之后，昨天上午又传来新消息，国土部、住建部日前又联合下发通知，要求优化住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。
据悉，对于中国的房地产市场来说，今年的政府工作报告好似一声发令枪，各个主管部门在2015年两会之后动作不断。
继住建部本周要求各地进一步降低公积金贷款门槛，增加公积金贷款额度之后，昨天上午又传来新消息，国土部、住建部日前又联合下发通知，要求优化住房及用地供应结构，促进房地产市场平稳健康发展。
上一次出台引发如此关注的楼市政策，还要回溯到2013年初的国务院“新国五条”；那时候，“稳定房价”、“20%交易税”、“限购”还是主题词。而在新的通知里，这些字眼都没有出现。
如同今年政府工作报告中所说，促进房地产市场平稳健康发展的方略是：坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求。
国土部、住建部在通知中开宗明义：房地产业是国民经济的重要行业，房地产市场稳定关系民生和经济社会发展。曾经熟悉的“支柱产业”表述不见踪影。
中国房地产数据研究院执行院长陈晟：世界各国都认为房地产是重要产业，但是不是作为一种投资拉动的主力呢？
作用有所下降。所以通知不是强调了作为投资的支柱产业，而是强化了惠民生、城镇化的重要产业或者基础产业。
支持居民自住和改善性住房需求，已一再被官方明确为中国楼市政策主基调。
但如通知所说，一个基本现实是：去年以来，房地产市场进入调整期，交易量下降，开发投资增速回落，区域性差异加剧。
为此，新政逐一解剖麻雀。
**一：明确分类指导——住房供应偏多市县，住宅用地供应要减少
通知强调，要有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模。省级住房城乡建设和国土资源主管部门，都要合理制定、确立住房和土地供应规模。
一方面，对住房供应明显偏多或在建住宅用地规模过大的市、县，应减少住宅用地供应量直至暂停计划供应；另一方面，对住房供求矛盾比较突出的热点城市，应根据市场实际情况有效增加住宅用地供应规模。
不过，这一备受关注的新政如何落实仍有待观察。
中原地产市场总监张大伟：到底哪种情况算土地供应过剩，目前没有明确提及。土地真正过剩的是三四线城市，但是让他们真正减少土地供应又不太现实，因为这些地方政府过去都是依赖土地财政的。
所以从政策本身来看，会有一些积极影响，但是影响力度可能还需要其他部门有关经济转型政策的配套。
财经评论员马光远表示：
马光远：地方政府依赖房地产发展经济、做大财政，这种模式已经走到。
现在房子已经非常多，再供大量地，一是浪费，二是引发更多风险。
**二：出现新鲜提法——尚未开发的房地产用地可转型利用
通知说，在建商品住房项目如果有户型不适应市场需求，在不改变用地性质和容积率等必要规划条件的前提下，允许做出调整，支持居民自住和改善性住房需求。
特别值得关注的是，通知指出，房地产供应明显偏多或在建房地产用地规模过大的市、县，可以根据市场状况，研究制订未开发房地产用地的用途转换方案，用于国家支持的新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等项目用途的开发建设。
不过，业内对于这一改变土地用途条款的可操作性存在质疑。
房产专家丁建刚：无论怎么转，这是一个涉及到法律和契约的问题，比如说去年你卖地的时候，这个条件是已经设定的。然后现在你又去变规划、变开发用途，当时想来竞买的其他开发商就会质疑这个是一个契约。
**三：一只落地的靴子——商品住房可作为棚改安置房和公共租赁住房房源
这一在住建部内部此前已经基本明确并已开始执行的政策，被摆到了明面上。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖依此认为，新政中没有救市的意味，而是更接地气。
胡景晖：一个重大的调整就是，如果土地长期闲置，房子盖了卖不掉，在市场上留存解决不了，那还不如转成民生性的保障性住房，总比资产浪费要好。
不过业内也有担忧，在这一过程中，如何界定可被采购的商品房，如何防止寻租行为，都还存在完善空间。
**四：双方联手作为——部门联手监督房地产市场
房地产开发企业在开发和交易环节严重违法违规或违反有关规定的，国土部门可根据住建部门信息，限制或禁止其参与新出让房地产用地竞买；在土地市场违法违规的，住建部门可依据国土部门信息予以处罚，情节严重的，依法注销其资质证书。
总的来说，新政发布后，记者采访的多位业内人士对其可能对楼市、尤其是房价产生的影响难以达成一致。此前有传言说，央行将下调二套房商贷首付比例，下调房贷利率，至今未得到证实或证伪，显然市场还在等待着更多新政的出台。
张大伟：包括央行等，应该也会有一些相应的房地产政策出现，我们觉得这些意义更大一些。
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