[摘要] 在重庆地产界，陈航毅被很多开发商称为“救兵”：再烂的地块，再不济的规划，经过这个专家之手，都能重现生机。从事建筑设计行业30余年，陈航毅参与过重庆许多地标性建筑的设计。谈到今天的房地产行业，陈航毅的评价是：同质化现象严重。
在重庆地产界，陈航毅被很多开发商称为“救兵”：再烂的地块，再不济的规划，经过这个专家之手，都能重现生机。从事建筑设计行业30余年，陈航毅参与过重庆许多地标性建筑的设计。谈到今天的房地产行业，陈航毅的评价是：同质化现象严重。
“设计是有边界的。很多管理规定，控制了技术行为。在这个市场行情下，卖不掉的产品，是没有价值的。”陈航毅说，因而对于设计师来说，必须懂得算市场经济成本。
产品同质化、面积越做越小……在房地产竞争日益激烈的今天，产品同质化现象十分明显。但行业人士们又清醒地认识到，产品依然是竞争的核心。
如何在同质化竞争中寻求差异化、如何在高成本下将产品做出溢价空间？重庆晨报记者专访重庆博建建筑规划设计有限公司董事长、总建筑师陈航毅，细谈同质化竞争下的产品出路。
做差异化的前提是成本控制
陈航毅说，差异化是相对骨感的。因为开发商首先是考虑土地问题，它的核心**、容积率、密度、绿地率等；第二点就是市场需求；第三点就是成本因素；第四点销售价格；第五点就是建筑师的设计。
举例说，比如某项目用地1100亩，建设用地300亩，非建设用地800亩。当地高层销售价格在3000元-3500元/平方米，洋房5500元/平方米左右，别墅单价1万左右，这种情况下，这么大块地，做什么产品？
“先来算市场经济成本。做高层容积率为2.0，建安成本2000元，土地价格300-400元/平方米，其他管理成本1000-1200元/平方米，还有资金利息。做洋房，容积率0.9，土地成本800元/平方米，建安成本2500元/平方米，其他管理成本1200元/平方米；再算别墅，容积率0.7，土地价格1400元元/平方米，建安成本2500元/平方米，其他管理成本1250元/平方米。”
“这样一算，很清晰地看到，做高层和洋房，都是亏钱的。卖一个平方米，就亏一个平方米。这种市场背景之下，我们只有做别墅才能赚钱。
所以，首先差异化产品应该是在市场天花板和控制成本之间的产物。很多项目，为什么同质化现象严重，就是因为算过一笔账之后，很多理想的东西达不到，只能退而求其次。”他说。
如何做产品？低总价高单价
算了一笔账之后，你会发现，差异化很难。对于开发商来说，需要的是一种能“卖得脱”的差异化产品，而不是随意的差异化。在很多情况下，设计师们是需要“剑走偏锋”的。他表示，在这样的市场背景之下，“低总价高单价”是一种策略。
再举个例说，某区县项目，高层价格在3500-5000元/平方米之间，做高层一算账亏钱，但别墅当地又没有消费能力。这种情况下，只能做洋房，必须是创新洋房。
“如果没有差异化，洋房的价格在5000多左右，做出来也是亏的，那么需要解决的问题是‘垫脚’，将洋房的价格提升一点，但又不及别墅的总价。这种情况下，对于设计师而言，只能剑走偏锋，用‘卖土地’的方式，即给底层洋房设计一个院子，这个院子还可以修房子，感觉就像别墅。而单价提高到6000元-7000元。这样既能算回成本，也符合市场需求。”
产品应当满足人的情感需求
现今市场的产品，很多是不符合人性需求的，但也是一种屈服于市场的被迫选择。陈航毅表示，房地产回归到居住功能，产品应当符合人性化的需求。“如果说中国的经济结构是橄榄的话，那么现在中间这部分是没有鼓起来的。中产阶级这部分鼓起来，相信现在很多的产品，是要面临淘汰的。”
如何做人性化的产品？他的理解是，建筑应该是有生命的，满足人的需求，让人感动的。“重庆房子”之所以让大家接受，被称之为“有特点的建筑”，是因为它的设计满足了人的情感体验，促进人的互动与交往。那么具体的项目又是如何实现它的人性化设计呢？举个例说，在桂林的一个别墅项目，拥有800亩的非建设用地，包含了山水、农田、蔬菜等资源。在设计上，我们给每个别墅都设计了院子、菜地、果树、船，给购房者一种“本原生活”的生活方式。此外，在项目中还设计了亲朋好友的体验区、亲水游玩的湿地、集市贸易区（农产品、工艺品、创意品）、农业观光、村落区、山地徒步等，这些是满足人的情感需求的。
产品是一方面，后期的管理也十分重要。比如社区的环境卫生、花木保养、安全等，包括社区物业服务的所有覆盖面，都是满足人性化需求的重要方面。
他表示，今后的建筑设计，绿色生态是一种趋势。他举例说，目前“重庆房子”已经率先引入了五项生态技术，比如雨水回收、太阳能（卫生间洗漱用的温水来自太阳能）、绿色外墙、地能等，这些技术能够让房子活起来。PH
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