[摘要] 业内专家表示，楼市近两年的降价潮，开发商为节省成本在建筑质量、配套上大打折扣，导致接房问题大量涌现。重庆晨报记者按照市民投诉，将其中典型的整理分类，希望对**者能够有所警示。
在2014年重庆市消委会共受理的183件商品房投诉中，合同纠纷占55.74%，主要表现也为收房时发现购买房屋与合同约定有差异。业内专家表示，楼市近两年的降价潮，开发商为节省成本在建筑质量、配套上大打折扣，导致接房问题大量涌现。重庆晨报记者按照市民投诉，将其中典型的整理分类，希望对**者能够有所警示。
问题1：接房时发现规划与实际不符
明明是一线江景，后只能“夹缝求生”；以前规划的园林、广场不见了……类似这种规划变更纠纷，算得上是投诉排行前三名了。
案例：去年12月30日，何女士购买的沙坪坝某楼盘通知接房，但当到达现场时，何女士傻眼了。何女士惊讶地发现，自己的房子居然紧邻电梯，为了隔音，开发商子将室内邻电梯的墙面铺设为了石膏隔音板。“当初置业顾问并没有告知此事，况且合同上明确标示内墙面会用水泥。”何女士说。
除此以外，当初项目宣传时10栋和11栋皆为江景房，沙盘上也明确标示了，且这两栋楼前除了一个新世纪超市，就再无它物了。但如今，在新世纪超市楼上，开发商又新建了一栋9层楼高的建筑，致使部分业主的“江景房”名存实亡。
问题2：接房时质量问题多
原本兴冲冲地去接收自己的新房子，没想到开发商交给他们的房子却问题百出，跟预想的收房标准相差甚远。不少受访者表示，遇到这种情况，业主是弱势群体，司法程序不仅需要耗费大量的人力财力，还占用时间。遇到这类问题，如果协商无法解决，不少业主终只能无奈妥协。
案例1：谈起自己的新房，大渡口的周女士有一肚子苦水。今年2月28日，周女士终于收到了迟到3个月的接房通知书。但她等来的，并不是向往已久的新生活，而是凹凸不平的道路、缩水的绿化，小区一片狼藉。周女士无法相信，这就是当初开发商宣传的“品质社区”。更让她感到不安的是，部分消防栓里面竟然是空的，车库至今也没有通电，里面一片漆黑。气愤的业主找到开发商要求进行整改。协商之下，开发商答应3月20日起动工整改。
案例2：渝北的张先生也遭遇了类似的问题，尽管当初买房时价格比周边楼盘高出了不少，是置业顾问口中所谓的“高档品质”，但接房当天，张先生却失望地发现，廉价树苗取代了名贵大树、人行通道极为狭窄、部分业主地下室有漏雨现象……让张先生失望不已。
问题3：交房时间被推迟
原本约定好的交房时间被开发商拖延，也是一个令购房者非常头痛的问题。发生推迟交房现象，有的开发商会与购房者再签订一个延期交房合同，而有的开发商却迟迟没有动作，令购房者很无奈。
案例1：2013年4月，谢琳在大足购买了一套新房，按照合同约定，本应在当年底就交付，但直到2014年9月仍无交房迹象。谢琳随即联合其他业主，一纸诉状将开发商告到了法院。法院判决，在今年1月8日前，开发商必须退房款及利息。时至今日，法院虽已将款项扣划了，但还没有打入谢琳的账户。而在谢琳看来，虽然这件事得到了解决，但期间所耗费的时间和精力，却无法衡量。
案例2：2013年5月，在熟人的介绍下，陈女士花费30万元购买了一套房屋，当时户型设计尚未终敲定，开发商说差不多在72平方米左右，先交30万元，等终户型确定后，再多退少补。因为有熟人做担保，陈女士便放心地将钱打入了对方账户。
但直到现在，陈女士的房子还不见开工迹象。每次找到熟人询问，都被告知房子肯定会修，只不过开发商暂时有其它工程要做，过段时间就会开工。
更让人束手无策的是，陈女士当时与开发商签订的合同中，并未约定交房日期，想找对方退款都难。
购房时，开发商往往会向购房者收取一定数额的定金。然而，有的消费者在交付了定金后，却因为种种原因不想购买了。出现这样情形，定金还能拿得回来吗？这样的问题，也困扰了不少市民。
案例：今年1月，忠县的冉先生乘坐大学城某楼盘的免费看房车来到重庆，在听完置业顾问的介绍后，他脑袋一热，当即缴纳了1万元的定金。但回家后，因个人原因，冉先生不想购买这处房子了，随即找到开发商要求退还定金。但对方却百般推脱，至今也没能拿回定金。
2015年3·15消费者维权日到来之际，重庆晨报特别邀请了重庆法律界的知名律师及法律专家，为市民梳理出购房过程中有可能遇到的4大消费陷阱，并给出了专业支招，让消费者置业无忧远离房产纠纷。
买房陷阱知道咋躲吗？
宣传单玩文字游戏、赠送露台变两家公用，晨报邀法律界专家为你支招购房陷阱
对策1
留下宣传资料不怕开发商乱吹
重庆树森律师事务所律师张妮表示：“如宣传单与事实不符，开发商应担责。”张妮告诉记者，高法院出台的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，如果房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。《解释》还特别提到，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
专家提醒：购买商品房时应保留开发商的宣传资料，以便日后维护权益，要求开发商给予赔偿。
对策2
有些“赠送”碰不得
重庆西南政法大学教授刘云生表示，根据《物权法》规定，如果露台属于楼房的共有部分，则各共有产权人共享权利，共担责任，任何人不得独占享有，开发商无权处分该公共露台。
专家提醒：如涉及到开发商赠送私人花园等行为，市民应该从购房时就搜集好当时的宣传材料，签合同时明确赠送的公共部分应如何交付、如何使用。一旦出现纠纷，就可依法向开发商索赔。
对策3
分清“订金”和“定金”
所谓“订金”，只是一种商业概念，是购房者与开发商之间就商品买卖问题达成初步意向的证明。因此，“订金”的形式应该是预付款，换句话说，是能退的。而关于”定金”，《担保法》第89条有规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。因此“定金”性质是担保款，谁违约谁赔偿，换句话说，消费者交了“定金”后又不想买这套房子了，是拿不回“定金”的。
专家提醒：购房者在签订买卖协议、合同时，一定要根据实际情况，以书面形式明确自己给的钱属于“订金”还是“定金”，以免合法权益受损。
对策4
分清是否房屋主体结构问题
张妮律师提醒：“房屋出现质量问题的处理办法，要因是否为房屋主体结构问题而有所不同。”
种是房屋主体结构质量问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》和《商品房销售管理办法》规定：商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房；给买受人造成损失的，开发商应当依法承担赔偿责任。
第二种是非房屋主体结构的质量问题。如遇房屋防水等非主体结构问题，如果双方当事人在购房合同中有特别约定，则依约定执行；如果双方当事人在购房合同中无特别约定，购房者应与开发商协商予以解决，但一般开发商不会同意退房。遇到此类问题，如在法定保修期限和范围内，开发商应依法承担质量保修责任，若超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。
张妮表示：“属于房屋共用部位和共用设施设备部分的大修、更新、改造维修费用应从公共维修基金中支出；属于购房者自用部位及自用设备的，由业主自行承担费用。如果开发商在法定保修期内未能及时履行保修义务的，购房者有权要求开发商承担由此给购房者造成的全部经济损失。”
专家提醒：一般来说商品房交付使用后易发生的，是非主体结构的问题。购房者在签订购房合同时，应注重有关房屋质量条款的约定，尤其要注意收房时开发商出具的《住宅质量保证书》中有关房屋质量保修约定、保修期及保修范围的表述。
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