[摘要] 再过两天，从3月1日起，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)将正式实施。原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并，并由统一的不动产登记机构进行登记，“多头登记”时代将宣告结束。
再过两天，从3月1日起，《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》)将正式实施。原先分散在住建部、农业部、林业局、海洋局等部门的各类不动产权属登记将合并，并由统一的不动产登记机构进行登记，“多头登记”时代将宣告结束。
这项酝酿已久的政策实施后，对楼市会有怎样的影响？是否会推进房产征税的落地？居民现有的房产证是否需要更换？这些问题《每日经济新闻》会在这篇报道中为您一一解析。
变更产权才变更登记
3月份，统一的不动产登记开始实施后，将全面启用统一的不动产登记簿证样式，需要进行登记的不动产，包括土地、房屋、森林、海域等九大类，其中受关注的是，“不动产权证”将取代原来的“房产证”。
昨日(2月26日)，国土部公布了《不动产权证书》和《不动产登记证明》的样本。据了解，新的不动产登记簿证启用后，以前依法制作并记载登记内容的土地登记卡和归户卡、房屋登记簿等簿册继续有效，已经依法发放的《集体土地所有证》等证书、证明继续有效。居民原有的相关簿证采取“不变不换”的原则，即权利不变动，簿证不更换。
此前，我国的不动产登记分散在多个部门，如建设用地使用权和集体土地所有权等由国土资源部门登记；房屋所有权等由住建部门登记；林地所有权和使用权由林业部门登记；水面、滩涂的养殖使用权由渔业部门登记；海域使用权则由海洋部门登记。
有业内人士向《每日经济新闻》记者表示，由于各部门的管理办法不一致，分散登记很容易出现各种重叠、漏登现象。不过，统一的不动产登记并非易事，各地的试点进展情况不一，推进程度也不一致，而且只有变更产权才会变更登记，因此短期内尚且无法实现不动产的全面登记。
为房产税开征奠定基础
在各项需要登记的不动产中，受关注的是房屋产权的登记。尽管统一登记不动产只是产权登记形式的变更，主要目的在于梳理不动产信息，与征收房地产税并无直接联系。但是，如果能够实现联网信息共享，将间接为日后征收房地产税奠定基础。
一名税务行业人士告诉《每日经济新闻》记者，此前重庆和上海两地试点开征房产税，征税范围仅限于本市范围内的房产，对于本市居民外地购房无从征税，客观上造成了税负不平等。如果能够实现房屋产权的全面登记且信息共享，每个人、每个家庭的房产数量就清晰可见，根据房屋数量进行征税就有了依据。
上海和重庆两地的征税范围狭窄，目前已经停止扩围。新的房地产税尚未出炉。目前有传言称，财政部和国家税务总局[微博]正在制定相关的税收法律。上述业内人士表示，随着不动产登记制度越来越成熟，对税源的控制就会越来越严格，房地产税作为未来地方政府的主体税种，未来开征也是理所当然。
未来哪些房产会被征税
《每日经济新闻》记者发现，如果未来的房地产税以上海、重庆两地已经开征的房产税为蓝本，则有以下几种情况被征税的可能性较大：一是到非常住城市置业，尤其是购置两套房以上的；二是拥有高档住房的；三是家庭总住房面积过高，尤其是超过了人均60平方米的。以上三种情况未来被征收房产税的可能性较大，且新房和存量房都有被征税的可能。
不过，房地产税体系税种数量繁多，重复征税现象严重，再加上短期内不动产登记也无法全面覆盖，因此房地产税的出炉还有待时日，且“刚需”被征税的可能性极小。
但不动产信息未来有可能实现联网，仍然让很多人担心，在未来5年内房地产税可能终落地。这使那些在两个或者两个以上城市都拥有房子的部分房主担心，以后他们会不会被征房地产税？
一位房主表示，她在上海和浙江都有一套房，虽两套房子都有人住，但他们户籍地址并不是目前居住房子的地址，房屋产证上也没有他们的名字，一旦开征房地产税，他们是不是就无法享受到免征或减征的优惠了？
如果未来的房地产税按之前的试点办法征收，那么上述房主就有被征税的可能。不过根据上海市地方税务局征收房地产税的有关办法，他们可以申请减免房产税，但需要提供购房人的户籍居住证明和婚姻状况证明，以及购房人及家庭成员的有效身份证明。
部分“潜在”试点库存偏大
此前经济观察网报道，不动产登记工作将在南京、哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、济南、青岛、武汉、杭州、宁波、厦门、广州和深圳等15个城市提前开展，这些城市居民的“房产证”将陆续换发成“不动产权证”。这一政策已在国务院内部征求了中央编办、财政部等八部委意见。《每日经济新闻》记者暂未求证到此信息的真实性，但受访的业内人士认为，上述政策有可能改变购房者在此类城市的购房预期。
北京美联市场研究部张磊表示，不动产登记本身并不属于房地产调控政策，并不会直接影响到购房者和业主。但是会带来针对不动产登记后房产税开征的各种猜测，以及房产情况变得透明可查后，可能引发的恐慌。“抛售以及暂停购房的情况都会一定程度地出现，但应该不会大范围出现。”
如此一来显然会给部分房产库存较高的城市带来额外压力。据了解，在上述首批实施不动产登记的二线城市中，杭州、沈阳、青岛等城市库存偏大。
据中新网报道，国家统计局杭州调查队数据显示，2014年杭州商品住宅供应继续增加。2014年该市住宅施工面积4554.80万平方米，增长4.1%；住宅新开工面积938.58万平方米，增长8.1%；住宅竣工面积764.77万平方米，增长18.3%。房地产开发投资及相关**继续增长，2015年全市商品住宅供应量将继续增加。“年末住宅库存房源达到9.7万套，创近年来新高，去库存仍是2015年房地产市场的主要目标。”上述国家统计局杭州调查队相关负责人预计。
或对楼市造成短期冲击
业内人士指出，楼市短期内会因个别业主的抛房行为加剧库存积压，所以试点城市应该加快配套政策出台，比如说提高公积金贷款的额度等。
房价点评网推广总监张斌在接受《每日经济新闻》采访时表示，统一登记后，对于正常网签的房产没有直接影响。前期出现个别房产低价出售，对市场也不会产生直接冲击。但是在购房者心理上会产生一定负面作用，也是短期波动现象。
张斌认为，从整个宏观经济复苏的需要和金融信贷放松态势来看，房地产市场有进一步回暖的趋势。虽然成交有望回升，但是从目前土地出让和开盘延迟项目来看，供应也会相应增多。
知名地产专家张大伟认为，在近各地都出现放松调控政策预期的时间点出现这一信号，将影响市场走势。不动产登记这一政策是房地产调控从之前的交易环节调控转变到存量环节调控的重要标志性事件，对市场的影响将非常大。只有不动产统一登记后，房产税才可能全面落地。
张大伟说，不动产条例落地后，房产作为过去十年财产主要藏富形式的情况将出现变化。将来灰色资金进入房产的可能性将降低，同时过去购买房产的部分资金也可能转变投资形式。“正常投资房产的选择，以及对未来税费提高的预期(房产税、遗产税)都会减少房产的持有量。”
不动产登记条例即将实行 市场反应并不强烈 财经日报
“未来若是开始进行不动产登记并征收房产税，我们可以选择把自己多余的房子出租出去，然后通过租金转嫁给租客。”王杰(化名)在电话里告诉《财经日报》记者自己的想法，“现在很多家庭都有多套住房，若是全部进行甩卖可能也不是那么现实。”
王杰和妻子均是在成都工作，夫妻均就职某国有银行，稳定的收入和父母的支持，两人在成都已经有3套住宅。而对于王杰而言，不动产登记在目前看来并未影响他对于自己房屋的安排：自住一套、出租一套、闲置一套。
12月22日，中国政府网全文发布由国务院签署通过的《不动产登记暂行条例》，将从2015年3月1日起施行。条例明确规定，建立统一的不动产登记信息管理基础平台，各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台，国家、省、市、县四级登记信息可以实时共享，国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享;权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供等。
离不动产登记条例落地实施只剩几天，而这个政策从出台到即将落地又带来了哪些市场的影响呢?
市场如常
“目前我们监测的数据看来，自12月到现在，整个二手房市场一直保持稳定，并没有太多的波动。”德佑地产研究部总监陆骑麟告诉记者。
陆骑麟认为，由于国家出台不动产登记条例之前已经早有“风声”，各种讨论和意见都在不断征集，因此市场对于政策的消化早有时间，并没有出现政策过后的“抛售潮”。此外，由于不动产登记需要几年的时间来完成，房产税出台还需要时日，这个因素也使得在出台前的市场并没有那么强烈的反应。
“不动产登记条例的出台落地是未来房产税实施的根本。通过我们的测算，将大概抑制包括投机、投资和改善类约10%的购房需求。”新城控股高级副总裁欧阳捷曾向记者表示。
对此，陆骑麟也回忆到，之前在传言要实施不动产登记之时在上海陆家嘴的确出现过一阵二手房高端住宅的“抛售潮”，而当时很多房产中介都注意到卖方许多也是政府公务员。但是随后政策已经渐渐被消化，市场波动不大。
“无论是地方政府还是开发商，该政策短期内肯定是利空的，这将影响到市场的成交心理，大家肯定还是倾向少买房。”欧阳捷告诉记者。
世邦魏理仕华东区研究部资深董事谢晨对记者表示，短期利空更多是心理层面，不动产登记从施行到落地还需要3~4年，对市场真实影响并没有那么大的作用。
记者在春节前后走访成都二手房中介发现，其买卖房屋的人数并未增加。“成都的城中心楼盘二手房价格还是比较稳定，偶尔有房东会降价2万左右，但是总体而言基本不变。”位于成都金牛区的伊诚地产门店营业员小赵告诉记者。而这个门店的周围有许多政府单位，这里也是许多公务员置业的地方。
小赵表示，近几个月交易不算活跃，偶尔有房东降价着急出手可能会加速二手房售卖，很多房子都挂出超过一年。
回归市场调控
“国家出台一系列政策的背后更多的是整个行业回复市场化运行，减少行政化操作。”住建部政策研究中心主任秦虹曾向记者表示。
“这个政策长期看对于整个行业是有利的，通过现在大数据互联网技术，完善行业信息分享机制，解决行业信息不对称问题，充分进行自由竞争，可以使得未来对于整个行业有一个合理预期，而不是暴涨暴跌。”谢晨告诉记者，“此外，通过平台搭建对于未来落实房产税将有更多积极作用，税收的改革将使得这个行业进一步走向成熟，消除非理性投资需求。”
记者注意到，目前网上传言对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈型住宅消费，每年按市场评估价征收1%到3%的房产税，且没有减除额;家庭第三套住房，每年征收4%到5%的房产税，且没有减除额;家庭第四套住房及以上住宅，每年征收10%的房产税，且没有减除额;取消原《房产税暂行条例》有关个人住宅可按租金收入12%交房产税的规定;所有商业房产，每年按租金收入的12%交房产税;家庭仅有的一套住宅，免征房产税。
对此，王杰认为随着居民生活条件的提高，很多中产阶级都可以达到人均建筑面积超过80平米，他认为这个传言可能还需要考证，也不急于处理自己多余的房屋。
“税务机关肯定已经开始研究房产税了，但是我们地方上并没有得到通知，事实上，房产税的研究肯定也是一个漫长的过程，这里面还需要更多的时间。”一位从事税务工作的地方税务局人士告诉记者，“我个人觉得从征集意见到不断落实还需要好几年的时间。
谢晨表示，从监控数据看来，高端住宅也非常正常，可以看到政策逐渐弱化对市场影响。
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