[摘要] 转型压力之下，房企一边跨界寻找行业合作的机遇，一边则跨国试水海外地产市场。
2014年全年，中国跨境房地产投资额有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。
转型压力之下，房企一边跨界寻找行业合作的机遇，一边则跨国试水海外地产市场。
商报记者对连日以来上市公司公告等资料进行统计发现，近一年，新华联、碧桂园、万科、万达、绿地、首创等上市房企都先后发布了投资海外地产的相关公告。在重庆，继宗申、申基、方德等大型房企在海外拿下相关地产项目之后，部分中小房企则在新年启动了“抱团出海”的旅程。
这些企业为何频频出海拿地，他们将面临什么？
“抱团”出海拿地
对于从事海外投资顾问的陆大干而言，2015年是真正意义上的新的一年。
“今年以前，我们的海外业务主要是‘淘房’，近则增加了‘淘地’的业务。”就职于邦侨海外投资顾问有限公司（以下简称“邦侨海外”）的陆大干告诉记者，2月下旬，他就要组织一个30多人的考察团去美国，任务是帮助该团做好海外拿地、自建的前期准备。这是陆大干组织的“拿地团”，而且据他了解，这样的业务在整个重庆都属于“新开张”行当。虽然是新业务，但是参团的人却不少。陆大干介绍，该团的出行计划早在三个月前就已启动，但是因为人数不断增加，出发时间也不断延后。
“团里有一半以上都是地产老板，相对于投资移民的人来说，他们出海投资的目的性更强，也更为直接。”陆大干介绍，在2013年之前，移民、留学等是海外购房者的主要目的，且大部分都是自住。“去年开始，以投资为目的人则明显增加。特别是一些有地产开发背景的老板，他们更愿意将海外的地产视为一种投资配置。”陆大干介绍，为了满足这部分房企老板的需求，他们在去年下半年才新增了“海外拿地”的业务。
陆大干给自己介绍了上述“拿地团”此行的目标：美国弗罗里达州马里昂县奥卡拉市西南角的木兰别墅社区。按照当地的规划，这块地可建38幢别墅，每幢的面积从400到800平方米不等。整个地块的总价为152万美元，折合人民币为942万元左右。
“算下来，每亩的成本仅为30万左右人民币，这样的地价非常具有吸引力。”张先生是“拿地团”的成员之一，在重庆某区县从事了多年地产开发。和陆大干一样，张先生也在适应“角色的转变”。“2014年，房地产行业整体面临转型，两级分化变得更为明显。在银行贷款收紧的背景下，中小开发商在国内拿地、开发的难度加大。”张先生说与国内动辄上亿的大地块不同，很多西方国家的地块都是分散出售，开发成本相对较低，因此他决定出海寻找投资机遇。
“木兰这个项目建成后，团队内部可以消化部分，剩下的要么直接出售，要么留下出租，都有投资价值。”首次“出海”的张先生将“安全”放在了位，因此才选择了“抱团”这样风险相对较小的方式。
催热新兴中介
陆大干和张先生所面临的“转变”，是国内房企向海外拓展的一个缩影。
“自去年初以来，龙头房企和上市公司就掀起了一波‘出海潮’。这些大型房企要么是拿地开发大型的旅游或住宅社区；要么就是直接买下标志性建筑做酒店或者商业地产。”重庆美尔地产副总经理傅东升近期也感受到了房企出海的意愿。
“与龙头房企、上市公司一样，部分身家为千万级和亿万级的中小房企和企业主，也有到海外投资的需要。但是，他们又不具备在海外进行大规模开发的资金、实力。”傅东升说，在这一背景下，部分中小房企老板就会选择“抱团”的方式小规模拿地，并以“部分自住，部分出售”的方式到海外从事“老本行”。
“在重庆，目前有30%~40%左右的海外购房者是以投资为目的。而这一比例，每年还将以10%~15%的速度进行增长。”重庆领域机构市场研发中心张鑫告诉记者，这一新的投资动向也趋生了新的业务，部分新兴的中介机构也“伺机而动”。陆大干所在的邦侨海外就是其中一家。
“两年前，公司还是一家单纯的地产代理机构，主要从事本土项目的代理销售。随着海外地产投资的不断升温，公司就将这部分业务单独剥离了出来，注册成立了邦侨海外公司。”陆大干告诉记者，邦侨海外成立不到一年半，目前已代理了30多个国家的上百个项目。“海外业务不断扩容，我们又引进了专门的会展公司，打造了一个海外投资的平台，每年定期举行两场海外投资移民展。”陆大干说，与传统中介以移民和留学为主的服务不同，邦侨海外的服务重心则在于海外的地产投资。
“在个‘拿地团’成行之后，我们正在考虑增加一些地产基金业务。”邦侨海外董事林凡昨日在接受记者采访时说，他们目前已与澳大利亚和欧洲的两家地产基金取得了合作。“对于有意愿去海外投资地产的人而言，基金的门槛更低。”林凡说，即便是“抱团出海”，拿地和自建的成本也在千万元以上，而且还要顾虑海外的法律和政策风向。而通过海外的地产基金，投资者低只需投资几十万，就可以实现海外的资产配置。林凡认为，这也是传统中介转型的新方向。
数字
中国房企海外投资 去年或超300亿美元
“重庆房企老板抱团出海，新兴中介瞄上海外业务，背后的动因都是海外地产投资的不断升温。”研究员严跃进向记者提供了一组统计数据：2014年全年，中国跨境房地产投资额有望超过300亿美元，超过此前数年海外房地产投资的总和。另外，房天下《中国人海外购房趋势报告》显示，在海外购房人群集中的15个城市中，重庆地区海外购房者的数量占到了总数的3.84%。
“对规模较大的公司来说，保持多样化以分散风险尤为重要。”太平戴维斯的新研报指出，分散风险可以通过丰富产品线、业务类型、或在多个区域开展业务的方式实现。同时，公司也可通海外市场运营，学习其中经验方法并运用于中国市场。
“对于中小房企和投资人而言，海外地产市场同样是资产配置、分散风险的一种渠道。”深圳市房地产研究中心李宇嘉说，在金融危机之后，欧美等地产市场进入了一个稳步上升的阶段。虽然很难有暴利的机会，但是每年可以比较稳定的实现5%~8%的租金，这也是分散风险的不错选择。
瓶颈
法律和政策成房企“拦路虎”
“海外地产投资看好，但是真正有能力和勇气出海的房企依然不多。尤其是中小型房企，他们不仅缺钱，更缺少在海外投资开发的经验和资源。”深圳市房地产研究中心李宇嘉说，海外的政策和法律是很多开发商出海遇到的首要“拦路虎”。
“中国的公司面临着这样一个难题：他们长期与国外市场隔绝，仅在本国的制度与关系中参与有限的国际竞争。如今他们正迈入一个全新的市场环境，法律制度与‘强者生存’的理念也同样重要。”太平戴维斯相关研究员指出，适应新的监管要求、税收制度以及复杂的市场环境，对于龙头房企来说也是一个痛苦的过程，对于中小开发商而言则更难。
“海外法律、政策的障碍，以及国内房企出海的需求，这之间的矛盾也催生了邦侨海外这样的服务机构。”李宇嘉说，资产配置全球化，这是未来发展的趋势，而且这一需求将逐步由大型企业向中小型企业和亿万富豪人群蔓延。
“中小企业和个人投资者一方面可以通过专业的中介机构解决法律、政策等问题，实现在海外的直接投资；一方面也可以通过基金等金融工具，实现曲线投资。”李宇嘉说，全球配置的普及，也将为国内中介和金融机构带来更多的机会。
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