[摘要] 央行、银监会9月30日发布实时《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称通知）文件，强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求。业内预期新政对政府、房企、购房者均是利好。
据央行、银监会9月30日发布实时《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（以下简称通知）文件，强调各银行应优先满足居民首套房和改善型住房的信贷需求。业内预期新政对政府、房企、购房者均是利好。
通知主要包括加大对保障性安居工程建设的金融支持、积极支持居民家庭合理的住房贷款需求、增强金融机构个人住房贷款投放能力、继续支持房地产开发企业的合理融资需求等四方面内容。
央行称，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。
事实上，关于放松房贷政策的消息从今年7月份起开始就一直是业内津津乐道的话题。9月23日，央视援引某权威财经类媒体观点进行报道称房贷正式松绑，一时间，关于房贷新政成为舆论关注的中心。直至今日，央行房贷新政终于尘埃落定。
这个文件出台，可以理解为央行一次力度、效应最直接、效果最明显的救市做法。对于未来市场的提振有一个直接的效果。
业内人士表示，从此次央行的做法看，是一次比预期大的、可以定性为大规模救市的做法。里面有几个方面有很大的杀伤力。比如说，允许7折利率放贷，能够使得各个地方政府有依据可循，从而督促商业银行积极按低成本放贷，对于整个楼市活跃有一个非常直接和快速的效应。而此前关于二套房贷放松的传言，也成为了现实。从这个角度看，说明央行还是重视保护改善型购房需求，在信贷方面也愿意提供帮助，此类群体也能够成为领头羊。而包括银行住房金融产品创新等提法，实际上是希望为商业银行流动性的获取提供新的空间和平台，这个是一个长期效应，但应该相应的金融产品研发和试点会在今年第四季度陆续启动。总体看，央行此次救市，选择在十一长假前夕出台，或加速购房者在十一的购房，这个效应不容忽视。对于购房者来说，尽快抄底是目前最需要具备的购房思维。
专家解**
自我纠偏避免房价大降
防不良贷款增多自砸脚
对于此次房贷新政，一名从事房地产政策研究超过10年的业内人士解**说，从政府、居民、房企、银行四方面全方位支持，对房地产市场供求全面温和放松，先让大家补一补血。是官方的自我纠偏，免得年初限贷导致房价大幅下滑，增加不良贷款自砸脚。对于广深等一线限购城市而言虽是利好政策，但影响面很有限，因为限购“紧箍咒”还在，“认房又认贷”的现行楼市调控政策并未全面松动。
首付才是刚需族门槛
政策要点：对公共租赁住房和棚户区改造的贷款期限可延长至不超过25年。
专家解**：有的银行一般有8-10年贷款期，对“贷款期限可延长至不超过25年”长时间跨度很少见，因为中长期贷款资金回报不理想，这项政策体现国家对拉动投资、支持改善民生（尤其是棚户区改造）、促进城镇化的思路，对地方政府金融支持有力度。
政策要点：对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍。
专家解**：贷款首付款维持原状，说明国家对金融风险控制并无松绑。“贷款利率下限为贷款基准利率的0 .7倍”其实是给购房者空间可以优惠打折，但前几年消化巨量刚需，对于真正刚需族而言首付才是门槛，且银行会酌情打折，不一定给到这么优惠。
限购或是抑制投机护身符
政策要点：对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。
专家解**：这是利好政策，但只对有资金实力的小部分人群而言，目前广州房地产政策是“认房又认贷”，只有一套房且还清贷款、又同时具有经济能力的群体才能享受“首贷三成首付”优惠。但不要忘记，对于限购尚未松绑的广州，第三套房是受限制不能买的，只是释放很小部分需求。这次新政是松贷政策，若此时政府马上放开限购，很可能房地产市场出现混乱，对广州等一线城市而言，限购未尝不是抑制投资投机需求的一道有效护身符，将资本引向实体经济。
政策要点：在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
专家解**：体现市场化配置资源思路，将房贷自主权交还给商业银行，若银行认为借款主体风险小而且具备还款能力，可以自己决策。
鼓励银行多渠道筹资投向房贷
政策要点：鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券、发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。
专家解**：交通银行首席经济学家连平说，我国住房抵押贷款支持证券还处在起步阶段，2005年开始资产证券化业务试点，2007年因美国住房市场危机爆发而暂停发售，在今年7月重新推出。通过鼓励开展住房抵押贷款支持证券的业务创新，可以盘活银行存量信贷资产，有助于加大银行个人房贷的支持能力，扩大房贷投放额度。
今年以来，央行多次表态要求银行降低对刚需购房者房贷利率水平，但银行从经营角度，出于资金成本考虑，贷款意愿不强。通过发行长期限专向金融债和M BS，可以缓解期限错配、定向降低按揭贷款资金成本，增加银行按揭贷款配置动力，房贷利率或逐步从高点回落。交通银行金融研究中心研究员徐博表示，在目前实业融资需求不足情况下，银行对于扩大房贷利率具有一定冲动，预计银行会进一步扩大房贷信贷投放。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
