[摘要] 市场高度关注的房贷政策调整终于在昨日得以明晰，首套房认定有所放松。央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称《通知》)，对房贷政策作出调整，其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。
市场高度关注的房贷政策调整终于在昨日得以明晰，首套房认定有所放松。央行、银监会《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》（简称《通知》)，对房贷政策作出调整，其中对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。
亮点1
首套还清贷款再贷算首套
对于首套房的认定是此次政策的亮点。此前，二套房房贷政策执行“认房又认贷”，《通知》对首套房贷的认定标准有所放松，改为“认贷不认房”。即有1套房的购房者只要名下房贷已经还清，再贷款买房，就可按照首套房的标准执行。
市内某商业银行人士表示，这极大地惠及了对住房有改善性需求的购房者。目前，重庆市场对于二套房的认定大多是“认房又认贷”，对于众多有改善性需求的购房者而言，购买二套房的首付压力和资金成本都将得到缓解。
亮点2
首套房贷利率重申打七折
首套房贷利率一直都是市民关注的**。近几年随着房地产市场调控从紧以及银行成本上升，目前重庆市场大部分首套房贷客户获得的贷款利率基本上是在基准利率的基础上上浮10%。根据《通知》，对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
对于刚性需求购房者来说，这是否意味着购房成本将大大降低？对此，有不愿具名的业内人士表示，首套房贷打7折的权限一直在商业银行，此次政策只是重申了这一点。在利率市场化使银行资金成本上升背景下，首套房贷大幅度打七折的可能性不大，各银行可能会根据开发商、客户资信等情况综合考虑稍微向下调整，这类客户有可能争取到较低的贷款利率折扣。
亮点3
多套房贷款不再“一刀切”
《通知》还指出，在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。
对于多套房贷政策，此前各家银行大多处于停发状态，而此次政策也意味着银行对多套房的贷款者将不再实行“一刀切”，全部拒之门外。对于资信情况比较好的客户，购买三套房的话将有望从银行获得贷款。
购房者利好
商报记者 程心 曾芳
“我和老公有一套60平方米的小房型，现在有了孩子，又有老人和我们一起住。我们就想换一套大一点的三室一厅。”家住南坪光电路的田小姐最近一直在为买房的事烦恼，而昨日央行调整首套房认定的消息则让她松了一口气。
“按照银行现在的要求，我们买房就是二套房，必须首付6成，而且利率要上浮15%到20%。”田小姐告诉记者，尽管她目前已经还清了首套房的贷款，但是要想再次贷款买房还是很困难。“首贷房认定放宽之后，我们不仅可以减少利息支付，而且选择范围也更多。”田小姐说。
“如果田小姐现在购买一套总价100万的房产，那她可以节省48万。”有业内人士进给记者算了一笔账：按照央行实时政策，田小姐再买的这套房可认定为首套房，因此可以首付3成，并且可享7折利率。按照20年的还款期计算，田小姐的还款总额为107.06万，需要支付利息共计37.06万，月供是4460.73元。
而根据商记者的调查，在央行新政出台之前，重庆13家商业银行的要求基本都是首付不低于6成，利率都需要在基准利率上上浮15%，个别银行甚至需要上浮20%~25%。仅以首付六成，上浮15%的利率计算，田小姐需要支付的本息则合计为155.06万元，这与新政首付3成打7折的贷款下限相比，成本增加了48万，月供增加1230.04元。
售房者行动
房企加大促销 中介紧急“招兵买马”
商报记者 程心 曾芳
“今年以来，市场一直不温不火。各大房企都把最后的三个月视为了冲量的关键时间。央行在此时宣布放松限贷政策，必然会加大对房企促销力度的刺激。”昨日下午5点，重庆本土房企的营销总监张宁正准备参加公司的一个临时会议，他告诉记者，这个临时会议的主题就是讨论如何应对央行房贷政策的调整。
“上周就不断有银行会放宽首贷房认定的消息传出。为此，我们在国庆小长假期推出了年内的促销力度。而且，公司还提前完成了部分项目的销售备案等程序。”张宁说，现在“消息落地”，他们准备再增加部分人员以此增援国庆期间的宣传和销售。
“目前，我们还没接到银行贷款调整的具体消息。如果各大银行放松首套房贷的认定，并下调首套房贷的利率，我估计一个月之后，市场交易量可以增加20%以上。”重庆大业兴置业的董事长蒋斌认为，限贷放松带来的直接刺激不会很大，但是这却会给整个行业带来一个积极的信号。
“原先观望的购房者，现在或许就会下手了。”蒋斌告诉记者，为了迎接利好带来的回暖行情，大业兴近期已开始大面积的“招兵买马”。为了尽快地招到人，蒋斌将销售人员的底薪从1500元调整到了1800元，目的就是能尽快招到更多的人。
“按照计划，我们10月要新招300人，到11月要招到600人才能满足需要。”蒋斌说，按照这一计划，公司的人员配置在11月底就可能达到高峰期的数量。
楼市影响
分析人士在接受记者采访时表示，放松首套房认定标准的新政类似于对楼市实施定向宽松，加强对居民改善型的住房消费的金融支持。
交通银行首席经济学家连平表示，此次新政是符合市场大势的，特别是考虑到目前楼市供大于求，有效需求得不到充分释放，已面临较为严峻的下行压力，甚至波及实体经济。他认为，不能将新政简单理解为救市。“必须承认，目前国内二套房60%首付的高比例在国际上是十分罕见的，对于居民满足自己的住房需求有负面效应”，此次新政落脚点是改善居住条件的二套房，属于定向宽松，若能执行到位，则有助于惠民生、促消费。
中国银行国际金融研究所副所长宗良亦表示，放松首套房认定标准的政策实行，既能在短期内稳定投资，长远又有利于房地产市场结构优化，是一个有利的政策。
宗良进一步指出，当前中国房地产市场投资总体偏弱，但绝不能盲目地增加需求，房地产投资政策应该“有保有压”：对首套房以及与首套房相关的改善型住房信贷支持应该是“加法”，对房地产投资中不合理的部分应做“减法”。据中新社
迎定向宽松利好 有助于惠民生
“稳”楼市 不是再让房价“起飞”
商报记者 程心 曾芳
“央行放松限贷政策，这一消息不会直接刺激房市的销量增加，但是却传达出了或许会放松房市调控的信号。而且，不排除未来还会有更多的利好消息出台。”重庆中原地产二级市场总经理朱泉德告诉记者，在这一利好消息的刺激下，楼市将企稳回暖。但是目前央行的政策调整只是微调，不会造成楼市急速反弹。
“这时调整房贷政策，支持满足合理住房需求，发出稳定房地产市场预期的明确信号。”中国国际经济交流中心咨询研究部副部长王军分析，这次房贷政策调整属于定向宽松，目的在于“稳”，并不是要再让房价“起飞”。
“这是国家对房地产市场的微调，是国家对房地产市场需求的刺进，也是国家稳定房地产市场的新举措。”重庆工商大学产业经济研究院副教授彭国川在接受商报记者采访时表示，今年以来，房地产市场进入调整期，开发商面临去库存化的压力。在这样的情况下，地产市场需要国家的宏观调控对市场进行适当的刺激。
“选择在十一假期前夕发布文件，是为了尽可能降低市场情绪的波动。”有业内人士进在接受商报记者采访时认为，各地地方政府近期陆续对限购松绑，但是地产市场都难以有起色，而央行对房贷的调整则可以刺激部分具有观望情绪的购房者，以此推动地产行业在四季度“回暖”。
股市影响
房贷松绑有利推动A股向上预期
商报记者 李晶 李扬帆
针对昨日出台的房贷调整政策，大多数证券分析人士认为，该举措将极大刺激A股市场中的房地产板块上扬，并将带动有色、建筑、水泥等其他周期性行业回暖，对A股指数起到推波助澜的作用。
“房地产股票投资逻辑主要集中在三个领域，一是宏观经济处于复苏前期；再者销售累计同比增速改善；最后是房价环比下降使政策环境相对友好；三者同时满足则会是地产板块较好的投资机会。”广发证券房地产行业研究员乐加栋认为，从未来一段时间看，楼市政策转暖得到进一步验证，这有利于房地产板块持续的估值向上修复行情。
西南证券分析师冉绪认为，“此次房贷松绑举措将极大的刺激A股市场中的房地产板块上扬，并将带动有色、建筑、水泥等其他周期性行业回暖，将对A股指数起到推波助澜的作用。”冉绪指出，“经过几年的调整，目前房地产股票估值已经处于历史低位。特别是今年来，房地产销售出现大幅跳水，使得A股市场中的房地产股票跟风联动，并影响到有色、建筑、水泥等周期性股票的上升。随着楼市政策松动的预期，将会极大限度的推动房地产股票估值回升预期，使得房地产成为A股新一轮上涨的助推器。”
平安证券分析师曾庆指出，“其实近几天房地产股票已经出现很明显的补涨行为，说明市场对央行的政策有所预期。在国庆后的一个阶段里，房地产股票将成为新的市场热点，对此，可以关注以下9只股票的市场机会，分别是新湖中宝、福星股份、栖霞建设、华夏幸福、保利地产、万科A、广宇集团、华业地产、宝硕股份。”
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