[摘要] 全国楼市降价潮范围正在进一步扩大。官方数据表明，主要城市5月房价环比录得过去23个月来首次下跌，同比涨幅进一步收窄并创逾一年来位。
楼市降价潮范围正在进一步扩大。官方数据表明，主要城市5月房价环比录得过去23个月来首次下跌，同比涨幅进一步收窄并创逾一年来位。
6月18日，国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格显示，新建商品住宅（不含保障性住房）与上月相比（环比）价格下降的城市达到35个，持平的城市有20个，上涨的城市为15个。此前4月公布的数据显示，环比下降城市仅为8个，与4月相比，价格下降的城市数量增加了27个，而价格上涨的城市比4月减少了29个。
专家表示，楼市调整的背后是过度透支住房需求，“这样的变化符合市场规律”。另一方面，也要防止市场短期过度调整损害市场稳定的情况出现。
新华社昨日发表评论称，楼市调整必然带来风险，比如开发商与业主之间的矛盾、政府债务偿还风险、房地产开发企业资金链风险、过度参与房地产开发投融资的机构投资者资金链风险等等。对此“各级政府需作好政策储备”。
部分城市库存压力大
中国房地产数据研究院执行院长陈晟表示，目前除了一线城市情况相对比较稳定外，三四线城市中有70%形成了供大于求的局面，房企“以价换量”卖房子的方式已经体现在销售价格的数据上了。据陈晟预测，这种局面还会持续到明年的下半年，今年下半年的趋势还会是价格下调换取交易量的过程，房企主要以去库存为主。
国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，房价环比上涨的城市个数明显减少，部分城市房价环比小幅下降。新建商品住宅价格环比上涨的15个城市中，涨幅比4月份回落的城市有6个；涨幅为0.3%，比4月份回落了0.1个百分点。新建商品住宅价格环比下降的35个城市中，环比从4月份上涨或持平转为5月份下降的城市有28个；降幅为1.4%，比4月份扩大0.7个百分点。
刘建伟分析称，部分城市由于库存压力较大，加上近期市场预期不明，购房者持观望情绪，一些房企推出促销优惠，导致房价有所下降。
数据显示，5月份房价环比出现拐点，由涨转跌，跌幅0.16%；比上年同期（同比）上涨5.6%，相比4月回落1.2个百分点。
研究员严跃进表示，观察此前70个城市房价指数走势，可以看出，该指数的环比跌幅在持续收窄，到了5月份开始由涨转跌，跌幅达到0.16%，可以预计这样一个跌幅还是会继续拉大。而从同比数据看，涨幅也没有4月份那么大，说明受整个降温情绪的影响，房价逐渐和去年同期水平接近。
降价蔓延至一线城市
值得注意的是，与此前房价环比下降集中在二三线城市不同，这一趋势已经蔓延至一线城市。北上广深四个一线城市中，只有北京新建商品住宅价格环比上涨，广州环比持平，上海和深圳则分别下跌0.3%和0.2%；北京、上海二手住宅价格环比下降，广州、深圳则环比微涨。70个大中城市中，房价环比降幅的城市为杭州，下降1.4%，郑州为涨幅城市，涨幅为0.3%。
陈晟表示，从整体来看，一线城市还能保持一定的稳定，只是有小范围的价格调整，但像杭州这样的情况就很难有所起色，还是会以“以价换量”为主。
国家统计局数据显示，5月北京、上海、广州、深圳一线城市的新建商品住宅价格指数依然保持同比正增长，同比涨幅分别为9.7%、11.3%、9.6%和8.9%。但这样一个涨幅，相比4月份均出现了收窄，收窄幅度分别为1.5%、2.3%、1.6%和2.3%。
严跃进称，5月房价已经出现了下跌。如果从今年整个市场下行的角度看，出现这样的下跌，是很容易理解的。房价下跌，最关键的因素就是购房者不买账，不敢买房或者无力买房，进而导致观望时间长、房企主动降价。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，对于目前房价而言，一线城市已经出现下跌，表明了房价已经开始有调整迹象，但是相对降幅较小，不足以支撑楼市成交量的回升，因此后期房价还有较大的下跌可能性，预计房价下跌幅度在10%以上。
严跃进分析称，整个市场观望情绪在历史上都属于比较浓重的，很多人担心房价下跌，所以都选择“再等等”的策略，这使得房企的库存压力增大，进而导致降价行为。另一方面，今年房贷市场比较紧，虽然央行对商业银行进行了口头上的信贷要求，但实际情况是，很多商业银行不愿意做低于基准利率的房贷，这使得购房者难以入市。
“冷风”吹至土地市场
中指研究院近日发布中国房地产企业资讯监测报告称，在房地产市场持续降温的情况下，土地市场告别年初的疯狂交易，出现下行趋势。此前仍受追捧的一线城市，也已受到波及。
报告指出，虽然一线城市土地市场降温与政府推地节奏有很大关系，但房企面临库存压力，资金链趋紧，工作重心转移到销售上，也对拿地产生了一定的影响。其实，由于房地产市场成交的低迷，房企为尽快回笼资金，降价声音此起彼伏，开发商信心走弱。房企拿地数量逐渐递减，各线城市土地市场平淡冷清，风光不再，底价低溢价率成交地块增多。对于大多数房企来说，逆市拿地更主要的是补充仓储需要。
市场数据显示，不少城市土地市场在经历4个月火爆之后，“房冷地热”格局5月开始转变。二季度，不少地方土地市场开始转冷。据数据，5月份，包括京、沪、深、穗在内的10个典型城市，土地出让金收入578亿元，环比下降20.3％，同比下降24.6％，20个月来首次出现负增长。
“利率提高、房地产信贷规模收缩，增加了房地产开发成本和消费者购房成本，一方面开发商需以价换量快速回笼资金，另一方面消费者持币观望情绪渐浓。”
本季度初，中国土地勘测规划院邀请北京、上海、广州等专业土地房地产评估机构专家学者研判分析上半年土地及房地产市场形势时，认为土地及房地产市场与国内外宏观经济形势契合，楼市格局会传导到土地市场。一季度一线城市“房冷地热”现象将转变。
城市地价监测组负责人赵松说，经过十几年高速增长，楼市该随着经济降速、调整而降温，价格小幅波动是正常市场常态。
楼市风险需提前防范
新华社昨日刊文称，5月份的房价数据进一步印证了楼市正在“变脸”，也引发社会高度关注。文章认为，政府对于楼市的“阵痛”无需过度反应，但风险尚要提前防范。
这样的“阵痛”包括：政府土地出让收入减少；财务杠杆高、激进购置土地的房地产开发企业以及过度参与房地产开发投融资的基金、保险公司等机构投资者都面临资金链风险。
值得关注的是，从一系列宏观经济**来看，我国经济目前运行在合理区间偏低的位置，下行压力始终未减。这与房地产市场不振、投资下滑有关，反过来经济下行又影响市场预期、加重市场不振。
**大学房地产研究所所长刘洪玉认为：“政府应该持积极、谨慎的态度。一方面是因为目前的市场调整过程属于挤出泡沫、降低系统性市场风险的过程；另一方面要防止市场短期过度调整损害市场稳定的情况出现。”
专家建议，在政策上坚持抑制投机性需求，以民生为先发展住房市场。守住个贷不扩大杠杆的底线，加快推进保障房建设，保证低收入者的基本住房需求。积极推进有利于形成长效机制的土地制度改革、财税体制改革等。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹说：“对房地产市场的管理关键是密切观察房地产市场的异动，防止市场异动引发的社会、金融和经济的危机出现。”
不作过度反应并不
等于政府无所作为
据新华社电 5月份70个大中城市的房价数据，进一步印证了楼市步入深度调整期。面对一些地方“放松限购”的动作，“有形之手”不应对楼市自我调整作出过度反应已成主流观点。不过，不作过度反应并不等于政府不作为。
楼市调整，必然带来风险，比如开发商与业主之间的矛盾、政府债务偿还风险、房地产开发企业资金链风险、过度参与房地产开发投融资的机构投资者资金链风险等等。对此，各级政府需作好政策储备。
从民生角度来看，在市场自我调整期，政策上应当坚持几个“不能变”：抑制投机炒房行为不能变。房地产市场一度成为投机者的“乐园[实时消息 价格 户型 点评]”，严重偏离了国家发展住房市场的初衷。个人连环抵押贷款、一人一次购房数十套等非正常现象屡屡刺痛社会神经，成为加剧社会贫富矛盾的重要因素。这方面“矫枉”不怕“过正”。
保证低收入者基本住房需求不能变。保障低收入居民基本居住需求，避免其受到房地产市场波动的影响，有利于维护社会公平正义与和谐稳定。高收入者抗风险能力相对较高，房地产市场在正常范围内的波动，不易对其基本生活产生明显影响。
值得注意的是，当前一些地方政府习惯性地用行政手段应对楼市风险的做法并不可取。打破思维惯性，提高用市场手段、法律手段应对经济挑战的本领，才能在使市场在资源配置中起决定性作用的同时，更好地发挥政府作用，真正做到有所为有所不为。
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