[摘要] 进入2014年以来,众多房企撤离三四线城市的趋势愈演愈烈,并随时可能酿成新一轮危机。
进入2014年以来,众多房企撤离三四线城市的趋势愈演愈烈,并随时可能酿成新一轮危机。
距离2014年还有11天时,深圳房企星河湾集团在北京召开新闻发布会,高调宣布进军高端物业,并声称北京等一线城市将会是公司未来布局的**。
这多少有点让人意外。在此之前,自2008年北京星河湾项目售罄后,这家房企再未在北京拿过地块,而是不断在三四线城市开拓新的领地,最典型的项目就是鄂尔多斯。“鄂尔多斯大部分楼盘都处于停工止损阶段,星河湾集团是当地为数不多仍在开工的房地产企业,我们依然坚持建设。”星河湾集团执行总裁吴惠珍说。
但事实上,即使依然在建,星河湾鄂尔多斯的项目也早已让高管反思当初的决策是否正确,担忧如果继续深陷三四线城市可能会带来灾难性后果。在2014年,从三四线城市转型回到一二线会是星河湾最重要的工作。
不仅星河湾开始调头,众多房企都在重新思考之前集中在三四线城市的投资布局,回归一二线城市的趋势非常明显。
去年,一直专注于三四线城市的花样年以7.79亿元收购北京**区一个商业办公地块,这是花样年首次进入北京。“未来公司也将在北京、上海、深圳等一线城市寻求更多土地机会。”花样年主席兼首席执行官潘军说。
去年7月,恒大以35.6亿元的总价将北京沙河地块收入囊中。另外,恒大还参与了北京夏家胡同地块的竞标,在拼抢62轮之后,仅在最后关头败给懋源地产。这意味着,即使长期以二三线城市为主的恒大,也已经把一线城市作为发展**。
招商地产董事长林少斌曾说,未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源;保利地产董事长余英则在微博上直言不讳地说:“一线城市是房企必争之地,去年销售业绩下降的房企都是被三四线城市拖累的。”此外,佳兆业等房企也明确表示,未来考虑购买的地块均位于一线城市。
房产中介链家地产提供的数据也证明了这一点。从2012年7月开始,众多房企开始改变之前不在一线城市抢地的做法,而是加大力度抢夺一二线**城市地块。一个例子是,去年以来保利地产一共在13个城市拿地,而三四线城市仅为两个。
也就是说,房企在三四线城市绕了一圈后,又重新回到一线城市。
过去,在政策调控的背景下,知名房企均自信满满地下沉到三四线城市,这样的做法对当时的销售额有不小的贡献,包括恒大在内的很多房企业绩增长点多依赖于此。但是,由于房企的扎堆,诸多城市大规模兴起“造城运动”,导致供应量过剩,很多地方都出现了“空城”现象。比如,在鄂尔多斯、惠州、常州等城市,空旷的马路、一片片烂尾建筑均是一大景观。
仅以江苏南通为例,过去几年土地累计成交量超过7500万平方米,这样的消化时间需要近15年,其目前人均住房建筑面积达40.9平方米,远超过北京、上海等地;而有分析认为,唐山在经历了大跃进式的发展后,要花费52年才能消化掉此前4年的土地出让量。
这种情况的出现必然导致房价下跌,交易量减少。中原地产的报告显示,今年1月,该机构监测的25个三线城市新建住宅成交11.22万套,连续3个月走低,创6个月新低。14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套,创下11个月新低。
尽管低迷的数据有春节因素影响,但不可忽视的是,自2013年以来三四线城市的新房成交量一直处于低位,看上去,新的房产危机随时可能会出现。之前,由于楼市投资资金撤出、房价大跌,温州与鄂尔多斯出现了崩盘。这样的案例在2014年也可能会再次上演。
“这些区域之前的积压库存量巨大,而需求则上涨有限,三四线城市楼市明显酝酿着非常巨大的泡沫破灭风险。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
实时的数据更为不妙。据中指研究院统计,今年1月,100个城市新建住宅平均价格为10901元每平方米,环比上涨0.63%。其中,37个城市的房价环比下跌,比2013年12月增加5个城市。在房价下跌的城市中,除厦门、温州、海口之外,均为三四线城市,乌鲁木齐、新乡、洛阳跌幅居前。
这就预示着,继续拖在三四线城市的房企可能会深陷泥潭之中,而及早回归一线城市会成为2014年的主旋律。1月,远洋地产在8天时间内斥资超70亿元拿下了北京三宗地块;在上海,方兴地产以101亿元豪取大宁宅地……万科、金隅等房企也正加大力度在一线城市抢夺地块。
可以想象,在众多房企纷纷回归一线城市后,必然会引发新一轮抢地潮,新的“地王”也会频频出现。而对于三四线城市来说,情况只能会变得更加艰难。
“这里只有空城。”在安哥拉电影《空城》中,一个因安哥拉内战而失去家人的男孩如此说道。随着房企的不断撤离,三四线城市可能仅剩如此感慨。
之前,扎堆三四线城市的房企兴起大规模“造城运动”,导致很多地方出现“空城”现象。
37个城市
今年1月,100个城市新建住宅平均价格为10901元每平方米,环比上涨0.63%。其中,37个城市的房价环比下跌,除厦门、温州、海口之外,均为三四线城市。
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