[摘要] 开年之后，房地产市场不断释放出新的信号，但唱衰与唱多的声音在伯仲之间，让人很难分辨今年的地产走势。
开年之后，房地产市场不断释放出新的信号，但唱衰与唱多的声音在伯仲之间，让人很难分辨今年的地产走势。
比如任志强10多年来次提出地产风险问题，而王石等业内大佬也纷纷提醒今年形势不妙。但是，一些知名地产商一掷千金，拿地毫不手软的态度又让人对房价调控产生疑虑。
那么，今年的地产走势到底会如何？本周，我们邀请了4位重庆地产行业的嘉宾围绕这个话题展开讨论。由于牵涉到行业大势，各位的发言谨慎却毫不隐晦，观点碰撞激烈，唱衰者有之，力挺者也有之，但他们有一个共识———均认为今年的房价增速必然放缓。
细算成本账，房价不可能跌
卢志红（重庆锦天地产集团董事长）
要说今年房地产的走势，必须要意识到一个问题，至少在近几年之内，这个市场里的刚性需求依旧存在。加上未来城镇化建设的推进，房地产作为国民经济发展的主要推动力之一，这个定位在短期内是不会发生变化的。也就是说，即使唱衰，也衰不到哪里去。
此外，需求决定价格。房地产市场的需求不会是无边际的增长，当未来城镇化率达到发达国家水平的时候，这个动力就会逐步衰减。但如果看大势的话，近期这个动力仍然存在。
在我看来，要想今年房价有大幅度的下降是不太现实的，但也不会大幅度的增长。我注意到一个现象，就是今年头两个月的信贷放量比较大，这一般预示着经济增速会加快。那么在今年上半年房市不但不会进入一个冷的时期，销售业绩可能反而还会增长。
销量的增长并不一定拉动房价上升，但也使得房价下跌的可能性降低。此外，我们还要注意到地产行业的产品组成成本，就知道房价不可能下跌。
构成房价的几大要素包括土地、规费、税费和建安成本。我们逐一来看，今年开年几个房地产商拿下的地块价格都不低，甚至有的还创新高。你说地产行业如果行情不好，开发商为了生存可以不赚钱卖房，但不至于赔钱来卖吧。规费和税费基本是不会有变化的。再看建安成本，以前人工成本只占20%，现在这个比例已上涨到30%以上，而建筑材料的成本并没有降。大家可以想一想，在所有的成本组成要素都没变的情况下，房价怎么会下降呢？
当然，不排除今年可能有个别开发商因为资金链紧张，为了自救而降价的情况。
今年将是房地产拐点的开始
卿兴旺（重庆盈田置业发展有限公司董事长）
我个人判断应该是非常不乐观，今年或者是明年，就是中国房地产的拐点。
首先是可能会开征的房地产税。我预计，在两年之内就会有政策落地，一旦对于多套房屋实行差别税收，对于目前参与房市的那部分投资者，肯定是利空，这样房市会失去一部分支持者。
其次，中国经济正在比较艰难的转型，我们看到很多企业受到影响，日子艰难，很多行业以及行业内的从业人员都被波及。换句话说，经济增速放缓一定会累及房地产，特别是一些刚性需求的买方行为将被中止或者延缓，这会加剧房市的艰难境地。
最后，就我的了解，如今地方政府，特别是依靠土地财政的地方政府举步维艰，虽然最近有一些地王新闻的出现，但要看到一些知名地产商已经在开始警惕高价土地，因为价格太高会在后期难以消化。
今年的房市问题会比去年严重，而明年会比今年更严重。我判断，这轮调整后，不会像过去那样几年后又再次反弹，这个衰减周期会更长，这会逼迫一大批房地产商转型。的数据我不知道，但是仅重庆就有约4000家开发商，这不是正常的，数量维持在300家以下还差不多。
我说得可能激烈了一点，不信走着瞧。未来从业公司数量至少比现在减少90%以上，房地产商的利润至少砍半。
黄金十年结束并不意味着拐点
胡瑛（天景置业副总经理）
那些继续高价拿地的企业，他们基于的判断是刚需。中国人的房地产情节很重。比如80后的父母如果知道子女在城市里没有一套房子，就认为他们没有根儿。这种情结决定了一定程度上刚需的存在，并且支撑了地产商继续拿地的信心。
又有一种观点，认为房地产受经济增长幅度的影响会很直接，我们知道在2012年前中国经济保持了一个较高增长，这个增速也同时从房价上涨上反映了出来。任志强提出今年地产的危险信号，也应该是基于今年经济转型带来的增速放缓。
同时，我们要知道房价的涨幅与另一个东西有关，那就是货币供应量。一般来说，市场内的流动性增强，房价就会上升。当年的4万亿刺激经济计划和美联储的量化宽松政策，都不同程度的刺激了中国房价。但就目前来看，这两者所带来的效应衰减殆尽，流动性下降可能会导致购买力的负增长。
所以，今年房地产市场在短期内肯定会受到影响，但如果要说是拐点，我认为还谈不上。我曾经说，去年是房地产黄金十年的结束，但结束并不意味着未来就是糟糕得一塌糊涂，也许接下来是白银十年或青铜十年，不会比之前更好，但也不会差得离谱。
如果要说到一个具体的趋势变化，我认为未来高端住宅的投资功能将会消失，这来自于税收政策调整的预判。
房市牵一发而动全身
黄一峰（重庆中科控股有限公司董事长）
房价增速放缓而并非下跌，应该是大家比较一致的看法。从房价的组成要素而言，我们看不到下降的信号。
今年以来，各地的土地拍卖情况显示，土地价格都在上涨。而人工成本持续居高不下，建筑原材料的价格也没有下滑的迹象。国家最近在对玻璃、钢材等建材行业进行调控，要求企业限量生产，这应该是控制建材价格下跌太快的信号。
当然，因为国家经济转型带来的各个行业增速放缓，让王石都在放话说今年情况不妙。包括恒大这样的开发商也在准备降价促销。香港房市还出现了55折的特例，让人们怀疑是不是“1997年香港房市拐点”再现。
但要看到大势，房地产市场的国内刚需仍然存在。如今是转型的关键时期，任何政策出台时都会小心翼翼。房地产这个行业牵一发而动全身，这个行业如果出了问题，那肯定会是大问题，所以境况差不到哪里去。
本版文/重庆晨报记者 李璐
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