[摘要] 回顾2013年楼市，改善需求接棒投资需求成为2013年楼市一支重要力量。
据悉，回顾2013年楼市，改善需求接棒投资需求成为2013年楼市一支重要力量。
从政策执行结果和市场表现来看，新国五条细则当中涉及的二手房交易需缴纳20%增值税的政策、二套房贷首付比例提高等政策大多数城市并没有执行，在这样的市场阶段，改善型需求接棒投资投机性需求开始在一线城市、部分热点二线城市积极入市，这样，自住需求与改善型需求两股力量推动之下，**城市房地产市场基本面迅速好转。
尽管2013年11月前后，因为改善需求释放成交量较大导致一线城市、部分二线城市房价上涨过快，以北上广深等为代表一线城市、部分二线热点城市出台阶段性收紧措施，调节市场需求结构，以完成房价控制目标。但是，总体来看，改善需求成为2013年楼市一支重要力量这个特征并不会因为年底政策的收紧而改变。
因此，从这个角度来看，在坚持去投资化的市场背景下，改善需求接棒投资需求成为2013年楼市一支重要力量。
那么，改善需求能否成为2014年楼市一支重要力量？是否会在2014年继续大放异彩？
同策咨询研究部总监张宏伟认为，改善需求作为楼市一支重要力量始终存在，始终是有其生存和发展的空间，2014年改善型需求具有“阶段性”的释放两个“窗口期”，预计在5-6月与9-10月两个市场阶段。理由如下：
、改善需求还需要一个持续释放再平衡的过程。
从这几年持续调控背景下的市场表现来看，改善型需求经历了2011-2012年持续挤压与2013年释放这样的一个过程，尽管2013年已经释放不了不少前期积压的改善型需求，但是，仍然有大量改善群体还没有得到满足，市场需要一个再平衡的过程，以消化市场上潜在的大量改善需求。
第二、宏观经济“触底”的阶段，整个市场基本面呈现出“逆经济周期”的发展特征，仅靠自住刚需型项目拉动宏观经济力度有限，改善型需求势必仍然会成为2014年楼市一支重要力量。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，尽管在2013年11月份前后上述城市都发布了“阶段性”收紧政策，但是，当前地方政府发布的政策力度相对偏中性，十八届**全会前后本届政府对于房地产市场政策和走势的表态仍较为暧昧。
这和宏观经济“触底”的阶段特征密不可分，在宏观经济尚未明显好转之时，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续扮演，因此，只要2014年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年的行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。
从市场需求的角度来讲，在“逆经济周期”的发展阶段，仅靠自住刚需型项目拉动宏观经济增长的力度恐有限，改善型需求势必仍然会成为2014年楼市一支重要力量。
第三、2013年11月前后地方政府政策时效性为4-6个月时间，政策时效性决定改善型需求放量“窗口期”在2014年5-6月这个时间。
而金九银十这个时间段房企会加大推盘力度，以冲刺年度销售业绩**，改善型需求也会集中放量入市。
从经验来看，历次调控政策的执行时效性周期为4-6个月，预计此次阶段性收紧的政策效力会在2014年第二季度逐步化解，从时效性的角度来讲，短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化。
因此，2014年第二季度将成为改善型需求放量“窗口期”。
此外，一般来讲，金九银十这个时间段房企会加大推盘力度，以冲刺年度销售业绩**，改善型需求也会集中放量入市。
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