[摘要] 如今，就连一向以胆大直言著称，被称为楼市“预言帝”的任志强也放言称如今房价走势难以预测，不敢预测了。个人贷款账房贷勿超家庭月收入4成，而买房最重要的则是个人贷款方面，贷款买房一直是购房大军的主流。
制图李潇雪
@华西都市报:如今，就连一向以胆大直言著称，被称为楼市“预言帝”的任志强也放言称如今房价走势难以预测，不敢预测了。国内房价走势扑朔迷离，楼市未来何去何从？作为普通的购房者，还如何判断才最实在？本报建议：看清政策，摸准市场，找准定位，算好家庭账。
政策账成都楼市缓慢上涨
11月12日，党的十八届**全会圆满闭幕，此次会议的主要议程是研究全面深化改革重大问题。而此前曾被热议的楼市调控长效机制、以房养老等议题，都显示房地产行业的长远健康发展，是此次会议的重要内容之一。
根据国家统计局发布的今年10月70个大中城市房价运行情况显示，与上月相比，新建商品住宅价格上涨的有65个，仅温州房价同比下降，上海涨幅高达21.4%，相比之下，成都房价同比上涨9.6%，环比上涨0.4%，低于平均涨幅。正合地产董事长毛勇分析，在经济、政策都以稳为主的态势下，楼市的表现将更多取决于市场供求关系本身以及土地市场的活跃程度，通过价格与存销比的相关性来看，当存销比低于10时，价格具备明显的上涨动力，目前实时数据显示存销比低于10，楼市具备价格上涨的动力。
市场账成都楼市业绩不俗
而成都楼市却出现健康发展的趋势：纵观成都楼市，在经过年初传统淡季“春节”的低迷之后，大家纷纷涌向售楼部，成交量瞬间升高，整个楼市呈现出明显回暖的“小阳春”景象。在接下来的半年里，整个楼市如无风的湖岸一般平静，主城区的月均去化保持在8000套左右，整个近郊的月均去化保持在12000套左右。
一组数据表明，今年前三季度，龙头房企成绩单亮眼，一些房企甚至已完成全年销售目标。其中，万科、绿地双双突破千亿，分别达到1279亿元与1012亿元；四川本土房企蓝光实业前三季度销售业绩为139亿元。事实上，作为市场主力的大多数刚需购房者，出于对未来房价的看涨预期，购房的时间界限正在逐渐淡化：“如果有资金买房肯定是现在出手比较好，毕竟好地段的房子不等人。”
选房账新兴区域值得关注
记者在采访中发现，不少购房者在选房前对买房政策、贷款政策、市政规划等情况并不了解。比如，现行的房地产限购政策中，自己是否属于被限购的人群；针对首次置业可以享受怎样的政策优惠和贷款优惠；婚前购房，房产的归属问题；相关区域的地铁、道路规划等等。而这些信息正是购房中的问题所在。容积率、绿化率、“五证”、“两书”、板楼、塔楼……这些房地产的专业词汇常常被用以推销楼盘，购房者应提前了解它们的含义。
买房子，区域和价格是所有人最重视的，多了解市场行情，多收集优惠信息，做到心中有数。“在考虑价格时，不能看单盘的价格，必须按照区域、价格、交通便利度、周边配套等标准，做一个简单的标签，便于之后进行筛选。”行业资深营销总监赵刚分析，今年以来随着城镇化进程的展开，成都楼市的圈层越来越外扩，从犀浦、大面、大丰甚至到了华府，近郊的潜力板块升温明显，后市的供需将持续走高。吉信行董事总经理潘海介绍，从区域发展方面来看，城南的华府板块、城东的大面板块、天府门廊板块以及城北的新都、大丰板块等区域是当前备受瞩目的热点区域。远郊方面，邛崃、崇州等地的土地溢价现象较明显，溢价率处于高位，随着城市的外延式发展，或将呈现出新兴的热点板块，值得关注。
个人贷款账房贷勿超家庭月收入4成
而买房最重要的则是个人贷款方面，贷款买房一直是购房大军的主流。近段时间，国内部分城市的一些银行纷纷取消首套房贷款利率优惠，重回基准利率。同时，部分银行的房贷额度也有收缩，甚至暂停受理二手房贷款业务，即使受理，有些银行放贷时间明显拉长，成都同样受到了一些影响。据了解，现行的贷款基准利率仍是按2012年7月6日调整后的标准执行，三年至五年存贷款利率6.40%，五年以上存贷款利率6.55%。以一套单价一万元的房子贷款40万，等额本息贷款20年计算，每月还贷2994.08元。
业内人士认为，买房者要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付得起的房子，再买喜欢的房子，其要诀是审慎地计算个人净资产。购房者要充分从自身收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素，正确估算实际购买能力，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。净资产值是个人支付能力的底牌，对上班族来说，还包括三个月支出的总和，以便应急。对自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高尚住宅更实际。因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。
此外，业内人士建议新人们每月还贷数额控制在两人总收入的50%以内，30%左右最合适。房贷不能超过个人或家庭收入的4成。按照国际标准，贷款购房者每月还贷的数目不要超过个人收入的25%，这样对生活质量的影响基本上不大。
华西都市报记者徐洁莹
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