[摘要] 孙子云：兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神。房地产就像游乐园的“叮当锤”一样，基本面一好转，必被加码打压，政策天花板现象突出。但是，房地产企业经过十多年的宏观调控，对时间窗口的把握，已经非常得心应手。有人辞官归故里，有人星夜赶科场。上半年房地产企业的应对举措各有不同。
孙子云：兵无常势，水无常形，能因敌变化而取胜者，谓之神。房地产就像游乐园的“叮当锤”一样，基本面一好转，必被加码打压，政策天花板现象突出。但是，房地产企业经过十多年的宏观调控，对时间窗口的把握，已经非常得心应手。有人辞官归故里，有人星夜赶科场。上半年房地产企业的应对举措各有不同。那么，上半年房地产行业出现哪些新化，哪些因素直接影响到房地产企业的调整？房地产行业应该如何具体面对？通过A股上市房地产开发企业(按申万房地产分类)样本分析，本文试图回答上述问题。
基本面分析：
2013年上半年，房地场市场的红利是政策平稳，中央政府没有出台更多的打压楼市政策。因此，需求端集中释放，有可售资源的房企抓住机会，销售业绩增长迅猛。此外，2013年上半年房价高位维持，开发商加快现房库存去化进度，现房库存带来当期结算收入增加。开发商对房价高位运行和政策预期普遍乐观，合约销售结转为营业收入意愿增加。
今年上半年，结算收入占预收账款的40.2%，高于2012年同期的36.6%，开发商结算意愿增强。2013年上半年，上市房地产公司收入和利润增幅分别为42.8%和31.3%，全部上市房地产公司归属母公司所有者的净利润增速分别为31.3%和31.6%。
但是，开发商的结算利润率仍在下降。2013年上半年，全部上市房地产公司的结算毛利率为36.2%，较2012年下降了0.7个百分点，全部上市房地产公司为36.2%，较2012年下降了0.6个百分点。本刊认为，利润率下降过程尚未结束，或将持续到今年年底，预计全年毛利率将降至36%左右。综合分析，由于2012年下半年以来房价上涨较明显，而今年地价也明显回升，整体来看，预计未来行业毛利率将变化不大，基本维持在35%左右。
上半年，房地产企业呈现大者恒大的趋势，上市房企的销售额占比进一步提升。2013年上半年，商品房销售额增速为43.2%，与上市公司销售回款增速基本相当。但上市公司销售额占比从2012年的10.5%提升至11.4%，行业集中度继续提升。
开发商的经营性现金流迅速提升的同时，亦加大投资。2013年上半年，全部行业上市公司(经营性现金流出)增速为60.2%，较2012年的5.4%大幅回升，也高于销售回款40.1%的增速。房地产行业的经营性现金流自2011年12月以来重新出现了净流出。
究其原因，开发商加大投资力度的原因主要是：2012年以来，销售持续改善并在高位稳定；政策环境逐渐趋于友好，使企业的投资意愿逐渐得到恢复；经历了2011年12月以来一年多的收缩，行业的资金状况普遍好转，过剩的企业库存和土地储备也得以消化，企业客观上也存在加大拿地和开工力度，维持后续发展的需要。本刊认为，下半年，房企的投资意愿仍将积极，2014年将趋于平稳。决定开发商投资意愿的财务**是，经营性现金流出的增速与销售回款增速匹配的水平。经过今年上半年的积极投资，房地产企业的土地储备和潜在库存得以补充，在销售和政策预期相对平稳的情况下，企业进一步加强投资的意愿较弱。
2012年以来，由于销售回暖，开发商的资金状况明显好转，上市公司的偿债能力改善，净负债水平也逐渐下降。但是，开发商加大投资又导致货币资金增速和短期借款的现金覆盖比例下降。
2013年上半年，上市公司货币资金增速为39.4%，货币资金覆盖短期借款及一年内到期非流动负债的比例为106.2%。房地产行业杠杆率在经历了2012年持续一年的下降后，2013年开始适当反弹。2013年上半年，上市公司净负债率为72.5%。
样本企业分析：
万科：海外发展谨慎
拿地不是按照一、二、三、四线城市来安排的，而是均衡地投资，根据人口、就业情况来决定拿是不拿，当然也考虑地价水平因素。
对于项目的销售，万科总部没有定价权，不做决策，但在项目推盘速度上，总部有管理规定，不管高端与否，项目推盘后一个月的去化要求是60%。
关于海外发展，万科会在中国人多一些的地方开展业务，不会一下铺开。
金地：产品结构持续改善
金地自2011年下半年开始加快户型结构调整步伐，2013年大户型占比已由2011年的51%下降至35%，新增货量中小户型占比更是高达80%，产品结构持续改善。当前公司70%的土地储备定位首次置业和首次改善型，预计公司未来中小户型刚需产品将稳定在60%~70%，由定位中高端转向以首次置业和首次改善型的刚需产品为主。
恒大：财务状况仍然疲弱
三线城市的高库存以及调控政策会对恒大下半年的销售带来一定不确定性。上述难题只能依靠产品定位以及灵活的销售策略消化。2012年入账项目提供较大的价格折扣，影响了2013年上半年的毛利率。预测2013年下半年，恒大地产的财务状况较上半年有所好转，但财务状况仍处于疲弱水准。
拿地标准，在每个经济发达的三线城市离市政府大概2公里左右的位置去储备项目。四线城市不去。
绿城：利润率有望再高
绿城财务状况显著增强，使该公司未来可以恢复至更快的收购步伐。同时，绿城通过合营公司与主要发展商开始进行新的土地储备，有助于通过更具保护利润率使资产净值进一步增长。
目前来看，该公司关注的还是去库存，提高产品的周转率，这也是该公司在产品方面最主要的措施。在内部率(IRR)与高毛利率之间，该公司把快速周转放在首位。
绿城接下来会把产品的需求客户面进一步扩大，包括以下两个方面：，在高品质情况下，在房屋总价方面会有所降低；更加重视细分客户市场。远洋地产：重返增长行列
经历了2010年以来公司股权结构震荡、物业销售区域布局单一以及商业地产迟迟无法贡献盈利等问题的困扰之后，远洋地产终于在2012年得以复苏，并在2013年能够跟上同行业的增长步伐。
目前远洋地产正在北京（楼盘）亦庄试点养老地产，以作为商业化探索样本。公司正在探索的商业模式包括：一是以半护理为特点的养老模式；二是产权交易模式。鉴于养老产业的商业化问题复杂且需要大量的政策配套，目前很难对其养老地产的商业前景做出具体判断。
泰禾集团(000732,股吧)：融资渠道广
拿地积极，扩张迅猛，总储备达350万平方米，总货值超过500亿元，项目类型以商业地产和高周转住宅为主。
公司自2012年6月开始，在土地市场上积极出击，共斩获13块土地，增加储备235万平方米，目前总储备已达350万平方米，总货值超过500亿元。增加的储备主要位于福建、北京及长三角的上海（楼盘）、江阴（楼盘）等地。项目储备类型按面积分，商业、高周转住宅、低周转住宅占比分别为45%、45%和10%；按货值分，比例为40%、35%和25%。
资金来源渠道广，高毛利率的商业项目等能消化较高资金成本，财务风险可控。公司资金来源渠道较广，包括信托、东方资管等资产管理公司、大股东借款等。
雅居乐：聚焦高周转
“短平快”包括：土地，少拿拆迁项目；产品，聚焦刚需市场和大众化产品；产品管理、材料物品等方面高度标准化。项目运作方内部时间节点：拿地之后，5天内进场探察，15天内定方案，30天内申报，150天进行开工，240天内涉及政府领域，320天—420天内开售，开售之后，3-6个月之内现金流要回正。
首创置业：以奥莱模式拿地
拿地方式，结合奥特莱斯商业模式去拿地；通过天津（楼盘）武清的土地一、二级联动的模式拿地。首创也会参与市场的招拍挂，通过市场竞争去拿地，但是不会去拿地王。
刚需产品占该公司投资比重超过80%，地铁上盖物业是首创置业未来**考虑的优势商业模式之一。母公司对首创置业有直接帮助，例如天津首创国际半岛依靠母公司获取。
方兴地产：看好梅溪湖模式
方兴地产会坚持高端定位、精品产品的战略，不会向三四线城市和刚需产品去发展。
梅溪湖项目一级土地的开发情况非常好，目前已完成了半年的预算目标。
今年上半年，方兴地产有一部分是长沙（楼盘）的土地一级开发，这部分计入物业开发，毛利率只有33%，如果把这部分剔掉的话，开发板块的毛利率是48%。
轻松一下：
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