[摘要] 根据笔者的研究，我国未来80%的GDP将由20%的城市贡献，我国80%的人口也将集中在20%的城市。这是考虑城镇化的基础，而最近《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》则是我国开始重视城镇问题的一个证明。
根据笔者的研究，我国未来80%的GDP将由20%的城市贡献，我国80%的人口也将集中在20%的城市。这是考虑城镇化的基础，而最近《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》则是我国开始重视城镇问题的一个证明。意见明确提出，要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体，其中包括开展老年人住房反向抵押养老保险试点等措施。在意见中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，即所谓的“以房养老”。
高连奎
“以房养老”在国外一些国家已有成熟的做法。
美国是推行“以房养老”的国家之一。经过几十年的发展，目前已建成世界上规模、制度灵活的“以房养老”体系。该体系有三种倒按揭贷款模式，最普遍的是由美国联邦住房管理局提供的倒按揭贷款，约占全部倒按揭贷款的九成。
作为世界上老龄化最严重的国家之一，日本1981年开始引入“以房养老”，目前已发展出多种形式，政府、银行、房地产公司均可参与其中。2002年，日本开始建立以各个地方政府福利部门为主体的“以房养老”制度。有的地方政府设立了专门机构，为老人直接办理倒按揭贷款；有的地方政府在接受老人申请后，介绍相应的银行为其办理，贷款风险由银行承担。
新加坡的住房拥有率达到90%，因此为了应对日益老龄化的社会，新加坡政府也尝试推出了一些反向抵押贷款的政策，为老年人提供一些获得养老生活补贴的选择。具有官方背景的职总英康保险合作社，早在上世纪90年代就开始为私人房地产业主提供反向抵押贷款计划。从2006年3月开始，新加坡政府宣布将这一计划扩大到覆盖新加坡八成居民人口的政府组屋市场。70~90岁之间的政府组屋屋主，可以通过职总英康的反向抵押贷款套现，每月领取生活费，直至贷款期满。贷款机构会在贷款期满或屋主去世之后，把房子卖掉，以索回贷款额，或让申请者的家人还清贷款来取回屋子。随后，新加坡本地三大银行之一的华侨银行于2006年8月推出类似的反向抵押贷款计划，但这一计划只限于私宅地产。
2007年，我国开始在国内少部分城市试点，均失败或者停止。在养老问题备受关注的现在又提出来，需要细致规划才能成行。“以房养老”实现的前提是，金融机构与保险公司要对未来二三十年的房地产市场抱持积极态度。“以房养老”是对现有养老制度的一种补充，但并不会成为主体。它只是为老人提出一种可能的方案，没有强迫有养老能力的人要这么做。
我国推行“以房养老”，也存在以下障碍。首先，将财产留给子女是我国普遍存在、根深蒂固的传统观念；其次，我国的房产不是完全的产权，土地使用权期限只有70年。中老年人已经使用几十年的房产，现在抵押出去，二三十年以后，土地使用权期限就所剩无几了；第三，未来房产未必像现在这样值钱；第四，将住房抵押给金融机构，从金融机构取得不菲的年金，看起来挺美，但不要忘了，金融机构不是慈善机构，需要收取利息。这个长期利率，我估计要在7%左右，基本上没有几个中国的中老年人愿意承受这么高的利息支出。
“以房养老”作为一种养老的新鲜模式，难题主要是中国房地产市场充满变数，缺乏具体的法律规定与政策不明朗，地方政府难以实施。“以房养老”制度未形成一套成熟的体系与退出机制，缺乏具体可操作性，譬如房子如何估价、利息怎么算、养老院床位匮乏、拿到贷款怎么用、房贷没还完怎么办等问题。
而要解决这些问题，就需设计一套灵活的机制，也就是房屋价格与养老金的动态调整机制，毕竟这是商业行为，而非福利保障。养老金的多少只能视房子的市场价值决定，而政府在这里面必须制定好规则。
（作者为知名经济学者、中国睿库研究院副院长、上海交通大学研究员）
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