[摘要] 近日，上市房企再融资将开闸的消息再度引起了资本市场的波动。在楼市宏观调控的大背景下，已有将近四年时间没有房地产企业在A股IPO或增发，此时放开再融资政策传递出哪些信号？其将对股市和楼市影响几何？
近日，上市房企再融资将开闸的消息再度引起了资本市场的波动。在楼市宏观调控的大背景下，已有将近四年时间没有房地产企业在A股IPO或增发，此时放开再融资政策传递出哪些信号？其将对股市和楼市影响几何？
暂停近四年再融资重启时机已到
2010年初，监管层正式宣布暂停批准房地产企业上市、再融资和重大资产重组。
“当时主要是为了配合宏观调控政策，担心房企上市、再融资后会因为‘不差钱’而推高地价、房价。”中信建投房地产分析师苏雪晶称，随后有若干家上市房企增发计划泡汤，而一些计划在A股上市的房地产企业也因此搁浅。
业内人士指出，由于A股直接融资渠道受阻，近年来内地房企或海外上市，或发债，或通过私募、信托等平台融资，融资成本大幅攀升，某些企业融资成本甚至高达15%以上。而如此高的融资成本不仅转嫁到房价之中，最后让购房人承担，还对实体经济其他私人部门产生了“挤出效应”。
交通银行研究显示，今年一季度，社会融资总额同比多增的1.83万亿元中，有七成多流向了房地产和地方融资平台；二季度，这一格局也并未发生根本性改变。这两个部门的资金需求也抬高了整个社会的融资成本，导致国内流动性虽相对宽松、但经济增长并没有受益。
“直接向资本市场融资，相比银行贷款或其他渠道融资成本可以下降很多。”绿地集团董事长张玉良认为，这几年上市房企丧失了直接融资功能之后，对企业发展有很大影响。“现在房企再融资应该放开，而且时机已到”。
苏雪晶表示，资本市场直接融资的顺畅将有利于长效机制的进一步完善，有利于房地产市场化调控思路的延续，同时将有效地增加市场供应，完全符合“长效机制”的定义。
再融资重启或成地产股上涨催化剂
市场普遍认为，房地产企业再融资一旦重启，地产板块将迎来持续反弹行情。中投证券房地产行业分析师李少明表示，放开房企再融资应是针对大量房企借道海外上市及调控市场化所作的政策调整，这将有利于板块业绩的释放和反弹的持续。
7月以来，随着房地产企业再融资重启预期的不断升温，上市房企掀起了停牌潮。公开信息显示，从7月1日至今，已有宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份和中弘股份等多家公司因“筹划重大事项”而停牌。7月4-5日，一则再融资将放开的传闻更是引发了地产板块强劲反弹。申银万国数据显示，两天内，地产板块相对沪深300指数的相对率高达4.0%。
毫无疑问，放开再融资将对房地产企业获取资金形成实质性利好。长期来看，再融资放开有利于优势企业的长期发展，进而提高行业集中度，龙头和优质成长企业的估值有望得到修复。
申银万国认为，再融资将刺激地产股估值修复。在7、8月份销售缺乏亮点、而龙头公司估值仅有七倍左右的情况下，再融资重启将可能成为地产板块股价表现的主要催化剂。前期扩张快、负债率较高的成长型公司，以及已经上报过股权/债权融资预案、股东资源丰富的公司，有保障房或一级开发业务的公司可能将更早受益。
“去行政化”或成方向
在“国五条”实施已过百日，房地产市场初显平稳，而房价始终坚挺，土地市场“地王”频出，楼市调控压力依然较大的大背景下，市场对房企再融资开闸的担心是将释放出楼市调控的“拐点”信号，使近几年的调控成效前功尽弃。
张玉良认为，短期内，房地产企业融资后可能会推高地价、房价；但长期来看，房价最终是由供需关系决定，放开融资后，房地产企业获取资金，增加投资，反而有利于扩大供给，从而平抑房价。不仅如此，开发商资金不再紧缺后，除了增加居住地产外，还会开发产业地产和城市设施配套服务的地产项目，对经济发展有积极推动作用。
业内人士也认为，房企融资开闸与房地产继续进行调控并不相悖。“近年来，业内一直呼吁，未来房地产调控应在加强落实现有短期政策的基础上，着重进行中长期政策制定，建立房地产调控长效机制，更多地用市场化手段而不是行政手段来调控。有条件地放开房企融资政策，就是弱化行政干预，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的。”
“该放的权力坚决放开放到位，该管的事必须管住管好”，专家认为，楼市调控应当有进有退，行政化的调控手段应逐步退出，在房地产融资、开发、销售等环节应尽量减少行政干预，实现市场化运作。同时，住房信息联网、不动产登记、房产税等长效机制也应适时启动，从土地、金融、财税等方面继续进行灵活调控。
苏雪晶分析认为，今年两会后，对于房地产行业调控，政府部门更强调通过长效机制的建立来替代行政调控手段。然而，房地产调控长效机制的建立需要一系列的准备工作，在完善的机制保障下，逐步增强市场的调控作用，从“堵”变成“通”。
暂停3年多时间后 房企融资将有条件开闸 上海证券报
尽管监管层没有明确表态房地产融资政策将调整，但近期的各种迹象表明，房地产融资开闸基本已成定局。闸门或将从涉及房地产上市公司的重组开启。
记者了解到，目前，针对房地产上市公司的股权类和债券类再融资都已基本放开，并购重组、借壳上市等亦都可以操作。不过，正如证监会官方口径所说：证监会在审核中将征求国土资源部意见，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业再融资的大门依然关闭。
自2010年以来，作为房地产调控政策的一部分，房地产企业的上市、再融资和并购重组已经停滞三年多时间。近期，市场不断传出房地产融资放松的消息，引发股市动荡。早在6月底，就有媒体报道称，证监会将有条件松绑房地产融资。受此消息刺激，当日，房地产板块涨幅超过3％。
随后，证监会新闻发言人在6月28日的新闻通气会上对此回应说，根据2010年国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知和2013年关于继续做好房地产市场调控工作的通知的规定，对存在闲置土地、炒地以及捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，将暂停上市、再融资和重大资产重组。证监会坚决贯彻执行国务院文件规定，对于房地产企业是否存在违反国务院有关规定的情形，证监会在进行相关审核时，将依据国土资源部的意见来进行认定。这意味着房地产融资将有条件放开。
证监会将启动审核程序
实际上，针对证监会的表态，市场解**并不一致，不少分析认为这是监管层对房地产融资开闸的否认。不过，据记者观察，与此前的表态相比，当前的官方口径已然发生较大变化。
早在2010年10月，证监会曾明确表示，已暂缓受理房地产开发企业重组申请，并对已受理的房地产类重组申请征求国土资源部意见。之后，证监会内部发文，为配合国家房地产调控政策，对房地产企业的上市、再融资和重大资产重组一律关死。
在最近的表态中，证监会新闻发言人特别强调“在进行相关审核时”，这意味着证监会已经准备接收房地产企业的上市、再融资和重组申请，并启动已经暂停三年多的审核程序。与此前的口径相比，这实际上暗藏着房地产企业融资政策的重大转变。
融资开闸将始自上市公司
据记者判断，房地产融资开闸将先从上市公司开始。由于IPO仍处于暂停状态，何时重启仍未有定数。不过，上市房企的再融资和重组却没有太多障碍。
进入7月份以来，已有多家A股上市房地产企业因“筹划与公司相关的重大事项”停牌，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等。如此密集地停牌让人不得不猜测：不止一家上市房企在酝酿再融资或重组事宜。而有确切消息表明，已经有企业在就重组之事与监管层进行沟通。
数据显示，截至目前，按证监会的行业分类，我国房地产板块上市公司有152家。分析人士认为，有条件放开融资等于是对房地产企业打开了融资的正门，有利于防范房地产企业的融资风险。
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