[摘要] 住建部政策研究中心主任秦虹:房地产存量基数大 未来把握开发节奏是关键---家庭结构的变化，年轻人独立居住的愿望增强等加速了家庭小型化趋势，“过去１０年，仅家庭结构变化就导致住房需求增长１０％”。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹10日在贵阳表示，到去年底，城镇竣工住房面积达到10.3亿平方米，未来10年每年保持2%至3%的增长就可以满足住房需求的增长，因此政府和开发商把握好开发节奏、选择好开发地点最重要。
秦虹在当日举行的“2013年百城房产创新营销峰会”上分析了未来10年我国住房需求的走势、需求结构的变化和应对之策等。她认为，我国仍处于住房需求增长阶段，70%的需求是由新建商品住房满足的。未来支撑房地产市场的需求主要来自三方面：
一是城镇人口的增加。秦虹说，这不仅仅指城镇化，还包括中小城市人口向大城市集中的过程。我国城市平均每年新增常住人口2100万，其中省会以上城市人口集聚速度远高于其他城市。
二是改善性需求。目前我国城市中有32%的家庭人均住房面积只有20平方米。
三是家庭结构的变化，年轻人独立居住的愿望增强等加速了家庭小型化趋势，“过去10年，仅家庭结构变化就导致住房需求增长10%”。
一直以来，我国住房市场是多种需求并存的，有初次置业需求、改善性需求和拆迁需求等，也有投资、投机和炒房的需求。秦虹说，未来在投机炒房的需求上，政府会持续地给予政策限制和管理，同时满足合理的住房需求。房价上涨没那么快，投机需求自然会撤离房地产市场。
秦虹认为，目前住房竣工面积的基数已经很大，未来房地产市场不可能再维持过去黄金十年的高速增长。怎样应对这种变化？首先，政府要做好城镇化这篇文章，不能单纯刺激房地产和土地市场；第二，企业要做好产品和服务创新；第三，企业今后应选择人口聚集快的地方进行房地产投资。
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