[摘要] 编者按：一方面是中央坚持调控，一方面是地方不停试探政策红线；一边是购房者期待降价，一边是开发商宣扬涨价。2012的楼市接近尾声，在忐忑中回首，2013年，房产界或仍将经历风雨。
编者按：一方面是中央坚持调控，一方面是地方不停试探政策红线；一边是购房者期待降价，一边是开发商宣扬涨价。2012的楼市接近尾声，在忐忑中回首，2013年，房产界或仍将经历风雨。
政策：2013年楼市调控"金箍圈"难松
业内人士预计，在继续坚持房地产市场调控政策不动摇的基调下，明年楼市将“温和”上行，可能出现量价齐升态势，但房价总体上难有大幅波动。同时，房地产市场的一些隐患仍需**关注。部分热点城市存在的供应缺口或成为这些城市房价反弹的动力。地方政府对土地财政的依赖尚未根本改变，这可能成为地方政府松绑调控政策、引发房价上涨的重要因素。
业内人士预计，在继续坚持房地产市场调控政策不动摇的基调下，明年楼市将“温和”上行，可能出现量价齐升态势，但房价总体上难有大幅波动。同时，房地产市场的一些隐患仍需**关注。部分热点城市存在的供应缺口或成为这些城市房价反弹的动力。地方政府对土地财政的依赖尚未根本改变，这可能成为地方政府松绑调控政策、引发房价上涨的重要因素。限购限贷料难退出
近期，不少城市楼市出现量价齐升的年末“翘尾”现象，部分城市还出现恐慌性购房行为，70个大中城市房价连续多月整体上行。土地市场供需两旺，“地王”频现，对市场预期产生重大影响。以限购、限贷为主的楼市调控政策延续与否，成为外界关注的焦点。
“一旦政策变化，市场就会马上回潮，而且是高速回潮，那调控就失败了。”住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林向中国证券报记者表示，从限制需求的角度来讲，明年房地产的限购和限贷政策将不会改变。
他认为，楼市调控主要从供给和需求两个方向着手，在短期内无法快速增加供应的情况下，对市场需求端的管控政策不会放松。
这种观点得到不少业内人士的认同。某业内人士认为，随着近期房价加速反弹，相关部门甚至有可能祭出更多新政，如房产税试点扩围等。
多数业内人士认为，房地产政策的取向，主要是在维持现有政策延续性和稳定性的情况下，抓紧建立长效机制，如推进房产税试点、完善保障房建设和分配制度等。王珏林认为，即便出台新政，也不会超出“新国八条”的范围。
明年楼市有望迎来相对宽松的大环境。按照住建部政策研究中心主任秦虹的观点，今年以来房地产市场销售向好，与两次降息带来的宽松货币环境密不可分。从中央经济工作会议的基调来看，明年经济增长强调“稳中有进”，货币政策将保持稳健，继续坚持房地产市场调控政策不动摇。这对房地产市场无疑是利好消息。
此外，随着城镇化概念提出，多项配套政策可能在明年出台，这也将成为房地产业的中长期机遇。按照中指研究院[微博]的观点，预计未来十年我国新增住宅需求（包括保障房）约160亿平方米，其中新增城镇人口首次置业需求和原有居民改善需求均超过50亿平方米，市场前景依然良好。
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市场：量价或呈温和上扬
“明年市场不会差，至少上半年将延续现有的反弹形势。”北京某热销项目销售总监对明年的房地产市场走势感到乐观。这种“谨慎乐观”的态度已成为业界主流。
中指研究院预测，明年商品房销售面积为12.1亿平方米，同比增长5.6%；房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平方米，将同比增长9.6%，止跌反弹。
中金公司研究员宁静鞭认为，明年房地产销售面积或小幅增长。按揭信贷的松紧程度（进而影响按揭利率的折扣水平）是决定短期需求释放的主要因素，而明年新发放的按揭信贷规模有可能高于今年。
“新国八条”出台以来，刚性需求潜力已经得到证明。多数业内人士认为，在推进城镇化和工业化的背景下，供不应求仍是市场主流，这将促使楼市进一步上行，并带动房地产投资、新开工面积、销售面积等**回升。
伴随销售回暖，业界对房价预期也转为乐观。亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，在城镇化与稳增长及偏松的货币政策等因素推动下，明年房价将保持“温和”上涨，涨幅或维持在5%至10%之间。
房企资金链的改善同样支撑上述观点。据悉，目前海外融资、银行贷款逐步放松，加之今年以来市场销售良好，万科、恒大、保利等一线房企资金明显好转，部分二线房企资金链也有明显改善。业内人士认为，房企资金来源增加，将降低企业降价的动力。
事实上，近几个月来，房价整体上涨趋势已经确立。国家统计局的数据显示，自今年6月以来，70个大中城市平均房价连续6个月保持环比回升势头。其中，上月70个大中城市新建商品住宅价格（不含保障房）平均环比上涨0.26%，呈加速上涨态势。
多数业内人士认为，这种态势或因政策压力而难以持续。中指研究院指出，若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策等。
中航证券研究员吴伟强调，整体上看楼市仍处于去库存的过程中，尤其是市场供应充足的二三线城市，房价后续反弹的动力可能有限。
房企：六成上市公司预告业绩报喜 房企利润增长稳健 解放日报
2012年股市即将收官，而在年报正式公布之前，已有940多家上市公司提前预告了2012年全年业绩，其中520多家公司业绩预“喜”，占比近六成。
尽管2012年宏观经济不景气，企业经营压力较大，但不少上市公司仍实现了业绩的逆势增长。在520多家业绩报“喜”的上市公司中，近130家公司业绩与上一年度相比有明显的增长，业绩略有增长的公司则有362家，此外还有30多家公司实现扭亏为盈。从行业来看，食品饮料、房地产、生物医药、农业、信息技术等行业上市公司整体业绩表现较好。其中备受关注的房地产行业，虽经历楼市调控，但相关上市公司净利润仍保持了稳定增长。目前，已有21家房地产上市公司发布了业绩预告，其中预计业绩可能下降的公司仅有6家。
除了这520多家业绩报“喜”的公司，还有300多家公司预计业绩同比下降，84家公司2012年可能首次出现亏损，这些业绩报“忧”者则占预告业绩公司总数的四成左右。不过，分析人士认为，今年四季度以来，各项宏观经济数据已逐月好转，但不会很快反映到上市公司经营业绩中，至少要到明年一季度以后才有反映，而明年全年上市公司经营业绩会较今年有较大提升。
避免"地王"误导市场 土地市场调控力度料加码 中国证券报
业内人士认为，按照稳定房地产用地供应、抑制异常地价的指导思想，明年土地市场将迎来近年“最严厉的管控”，市场热情也将受到影响。在监管部门多项细化措施的作用下，明年新增“地王”的数量将明显减少，土地市场将更趋理性。相比之下，由于此前土地供应量不足，市场缺口较大，一线城市的土地市场仍有望出现小幅反弹。
调控力度将不断加强
进入年末，土地市场供需两旺，市场交易迅速升温。根据链家地产市场研究部的统计，11月27日到12月7日，有7个城市的“地王”纪录被刷新。此后不久，上海等地再次出现高价地。
虽然“地王”的诞生有其特殊性，但其对市场预期的影响不可忽视。按照国土部的要求，未来要避免出现“地王”误导市场。对总价较高的地块，实行分割处理。对地段较好、单价较高的优质地块，综合采用多种竞价方式或招标出让。同时，进一步严格市场准入条件，防止具有不良行为的企业、违规资金进入市场，避免过度竞争、恶性竞争形成高价地。
这是国土部对住宅用地单幅出让面积做出限定后，再次针对高价地祭出的技术性监管手段。业内人士认为，若严格执行此规定，明年土地市场的“地王”数量将大为减少，“地王”成色也将受到影响。
此外，国土部要求对不同类型城市实施分类指导，特别强调对“市场出现波动城市”的管控。上述城市是指，在国家统计局发布房价指数的70个大中城市中，凡属新建商品住宅和二手住宅交易价格指数同比上涨或环比连续3个月上涨的城市，住宅或商服用地供应量偏离过去5年平均值、地价同比或环比上涨的城市，以及近3个月以来出现住宅或商服用地较高异常地价的城市。
据不完全统计，纳入上述范围的城市或超过20个。除北上广深四个一线城市外，天津、南京、厦门、大连、长沙等二线城市，以及湛江、韶关等部分三线城市也可能成为“分类指导”的对象。
一位接近国土部的专家向中国证券报记者表示，此次国土部表态之严厉、管控政策涉及范围之广之深，均为近年来所少见。土地市场将面临最为严厉的政策环境。多数业内人士预期，房企在土地市场“一掷千金”的疯狂局面或难再现，市场将逐渐趋于平稳。
一线城市土地市场或继续升温
“虽然很多企业有钱，但在拿地的时候还是比较谨慎，大部分企业不会去拿明显超出能力范围的地。”某上市房企负责人表示，近期土地市场虽然出现一些高价地，但仍比往年平稳。他指出，近期出现的高单价地块，多集中在市场供应相对紧缺的热点城市。
从市场来看，土地供需形势呈现出明显差异。房地产咨询机构庄凌顾问指出，就目前情况而言，在一些**一二线城市，供应量不足造成供需不均衡，导致房价居高不下。而部分区域如贵阳、鄂尔多斯，其供应量已经严重过剩。核心城市有“捂地惜售”的倾向，但三四线城市存在着“一朝卖光十年地”的扩张意图。
这导致房企在三四线城市大量囤地的同时，也在一些区域市场出现激烈争夺，并抬高地价。上述专家还认为，近期出现的大型房企拿地向一二线城市回潮的现象，说明上述城市的供应缺口仍然存在。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖向中国证券报记者表示，在国土部关于“商品住宅用地供应总量原则上不能低于过去5年年均商品住宅用地实际供应量”的要求下，明年北京住宅用地供应总量将有所增长。同时，由于在京土地储备量日渐萎缩，品牌房企将延续今年的拿地态势。按照上述供需形势，包括北京在内，明年一线城市的土地市场有望出现反弹。
相比之下，二三线城市的土地供应压力可能加快释放。胡景晖表示，从国土部的要求不难看出，对于土地供应压力较大的城市来说，未来的政策**将集中在土地开发环节，而非供地环节。这将导致部分城市的土地市场出现一定程度的降温。
还有专家认为，由于区域供需差异的存在，通过对土地供应和开发环节的管控来调整供需，是明年主要的政策思路。但与此同时，由于土地一级开发成本的提高，未来的土地价格也将保持上涨。在一些热门地块的刺激下，明年仍有部分区域将出现高价地。
房价：报告预测明年房价涨幅7.8% 调控或更严 每日经济新闻
中指研究院发布年度报告总结称，二季度以来低价入市项目高价加推，中高端项目销量提升结构性拉高均价，百城价格指数于6月止跌并连续6个月上涨，同比跌幅不断收窄，十大城市同比于11月首次上涨。
论及明年楼市，报告认为，货币环境稳定和成交向好支持房价向上态势，但去库存压力仍较为严峻，整体上行空间有限，预计商品房销售均价同比上涨7.8%，涨幅略有扩大。
今年楼市前低后高
经历两年调控之后，房地产市场在今年呈现出明显前低后高走势，很多**已经出现反转态势，但调控威力仍在。
1-11月住宅成交量为近三年同期，同比增幅达24.6%，11月成交创2010年调控以来单月新高。各类城市成交量均为2008年来第二高位，回暖最快的一线城市同比增长36%，增幅在各类城市中，但与2009年相比仍低40%；三线城市回升最晚、增幅，但水平已接近2009年高点。
相比楼市，土地市场稍显逊色，据中指院统计，1-11月，300个城市住宅用地推出及成交量同比分别下降20%和26%，预计全年难以改变。下半年供求状况有所缓和，11月推出及成交面积均增至年内点，十大城市土地市场供求表现好于。
价格方面，在下半年北京、上海等城市楼市升温的带动下，楼面均价出现结构性上涨，1~11月300个城市住宅用地楼面均价同比上涨4.2%；平均溢价率为8.3%，仍比去年同期低6.3个百分点，但下半年多个月份超过10%，处于2011年下半年以来的较高水平。
预计明年房价涨幅7.8%
对于明年楼市，大家关注的焦点无疑是房价。中指院报告显示，预计2013全年商品房销售面积为12.1亿平方米，同比增长5.6%；商品房销售均价为6128元/平方米，同比上涨7.8%，而房地产开发投资为8.5万亿元，同比增长17.1%，增速与2012年全年基本持平；房屋新开工面积为19.7亿平方米，同比增长9.6%，在2012年下降后止跌反弹。
报告称，货币环境的稳定和市场成交不断加温，支持房价仍维持向上态势，但由于2010年以来新开工面积始终处于高位，这些新开工面积将持续形成供给，因此预计2013年全行业去库存压力依旧严峻，整体房价上行空间有限，不会出现2009年那样的飙升局面。
2013年房价仍将是政府关注的焦点，关系着宏观调控政策的走向。在总结过去十年房地产市场变化和房地产调控经验之后，房地产市场特别是房价平稳对宏观经济至关重要。
中央经济工作会议提出“继续坚持房地产市场调控政策不动摇”，针对11月土地市场回暖过快，多地频现地王的情况，国土部旋即在新闻通气会上宣布了一系列整治地王和平抑地价的举措。
在明年房价同比涨幅仍将上涨，并且涨幅还有所扩大的预期下，中指院报告称，预计明年调控政策仍保持从紧，但若房价继续上涨且涨幅超出政府容忍范围，仍有出台更严厉措施的可能性，如进一步收紧信贷政策等。
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