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土地市场硝烟又起 11月重庆主城成交30宗商用地

华龙网-重庆晨报  2012-12-07 07:51

[摘要] 土地市场在接近年关时显得格外热闹。一些热门地块不仅吸引了众多大型房企参与,而且出现多轮竞价和高溢价现象,激烈程度堪比2009年和2010年。

土地市场在接近年关时显得格外热闹。一些热门地块不仅吸引了众多大型房企参与,而且出现多轮竞价和高溢价现象,激烈程度堪比2009年和2010年。

铭腾机构提供的市场监控数据显示,在刚刚过去的11月,重庆主城区共成交商住用地30宗,共计3445亩,可开发建筑体量508万平方米,土地出让金达135亿元,是去年同期的2倍,今年月均的3倍。

卖断货促使房企抢地

11月总共成交30宗土地,金科、融创、中渝、复地、旭辉、蓝光等多家房企均有所斩获,并迫不及待地晒出“战果”。

房企资金链充裕,被认为是市场再度升温的主因。铭腾机构总经理吴小飞表示,经过今年的热销,这些房企目前的可售货量已剩得不多,也就表现出了对增加土储的强烈渴求。他透露,去年楼市行情不好,不少房企年初制定销售计划时都趋于保守,始料未及的是,今年3月以来市场转好,房子提前卖断货,于是赶紧出手抢地。上半年成交的地块,溢价率普遍在20%以内,下半年竞争更趋激烈,多数达到了40%左右。

中原地产市场总监孙刚也认为,去年的土地市场表现平淡,主要是受政策影响,开发商出货速度较慢,限制了拿地需求,而今年的资金状况则大有改观。因此,今年以来,土地流标的现象极少。

他指出,竞价企业增多、竞价次数增多、大型房企到场,是本轮土地市场回暖的重要特征。融创一口气竞得空港中央公园片区3宗土地,几天后再次出手拿下照母山一地块;金科在获得照母山的地块后,表示很快将进行产品规划,初步定位为中高端;而最激烈的争夺要属渝北观音桥一地块,7家房企角逐61轮,最终由中渝以高达186%的溢价率拍得。

多个板块地价下跌

一面是房企需求在膨胀,一面是今年地价更便宜。

根据铭腾机构的市场监控数据,与去年相比,今年1-11月蔡家、大竹林、空港、茶园、江北城、华岩等多个组团土地价格均有所下降。其中江北城板块降幅达29%,其次是大竹林-照母山、鱼洞、蔡家和茶园,降幅超过15%。

事实上,今年以来,拿地高峰远不止是11月这波,此前的4月和8月也分别出现过。孙刚回忆,上半年成交的土地,平均楼面地价才刚2000元/平方米出头,而去年地价处于高位,全年的平均值为2600多元/平方米。下半年,除了江北城这块地楼面地价达到了6661元/平方米,其余都在2500元/平方米上下。

他认为,这是非常合理的价格。以照母山板块为例,楼面地价2500元/平方米,加上建安、税费等开发成本4000元/平方米,总成本为建面6500元/平方米,目前该板块的高层售价普遍在建面9000多元/平方米,还是有较大的利润空间。

从土地供应的区域来看,主要集中在北区,照母山、空港、蔡家等都是热点板块。吴小飞透露,本月还将有20余宗地块供应,预计还会出现一波抢地潮。

出现新一轮市场分化

从本轮土地市场的表现来看,大型房企在土地市场攻城略地的同时,中小房企拿地势头明显萎缩,不难看出市场分化的格局,而未来这种趋势还将加剧。

孙刚说,大型房企的项目开发节奏和资金周转速度明显快于中小企业,像龙湖、万科、保利、金科、融创等,从拿地到产品投放市场只需一年的时间,直接导致强者恒强。而与大型房企相比,不少房企未能把握好开发节奏,在市场向好时高价拿地,而在调控深化阶段,房屋销售却遇到阻力,导致企业的资金链吃紧,造成供地潮时无力拿地。

业内人士认为,土地市场的门槛提高,起步价动辙上10亿元,加上主城区项目开发的利润空间越来越薄,不少房企把关注的目光投向了区县市场。该人士还表示,在区县从事房地产开发的风险更低,市场竞争也没那么激烈,同景、财信等房企都在区县看地。

吴小飞分析,土地储备情况往往决定此后的市场竞争态势,随着大型房企逐步掌握土地资源,市场优势进一步扩大,部分中小房企难以获取土地,市场份额也将继续缩减。

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