[摘要] 在住宅市场调控政策重压两年之后，全国商业地产走上了快速发展的道路，在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本逐渐提高的背景下，城市综合体这一开发模式成为了开发商的新宠。
在住宅市场调控政策重压两年之后，商业地产走上了快速发展的道路，在城市中心土地资源日益稀缺、开发成本逐渐提高的背景下，城市综合体这一开发模式成为了开发商的新宠。
数据显示，城市“城市综合体”即将面临井喷式入市，作为商业地产业态皇冠上的宝珠，“城市综合体”过于迅猛的增速，其实暗藏着租金下行、同质化竞争的隐忧。
城市综合体现开业井喷
前不久，绿地集团首进海珠区打造的商业综合体，位于海珠区环岛路的绿地·滨江汇宣布将在本月开盘，目前已经吸引大批买家提前登记，将推出商用性质的小户型产品、别墅和市场罕见的一线临江商铺。
这已经不是近期开业的商业项目，以前广州的城市综合体都聚集在天河越秀等中心地带，而随着城市发展进程的加快，现在的城市综合体已经遍布全市，并有从城市中心蔓延到增城、番禺等城市“副中心”的趋势。11月10日，位于广园快速路新新出口的大型城市综合体东凌广场11月10日于凤凰城酒店全新开盘，为增城刚需市场再添600多套新货，首推产品涵盖了75-131平方米二至四房。
在广州番禺市桥附近，商业综合体万达广场(小区网论坛)、奥园广场等都将在近一两年开业，在增城、南沙等区域规划中的城市综合体项目也如雨后春笋。相关数据显示，广州目前建成经营的城市综合体有十几个左右，而在建的数量远远大于目前已经经营的数量。合富辉煌不完全统计，目前广州在建或将建的统合体至少为20个，总建筑面积1400万平方米，深圳约16个，总建筑面积约1044万平方米，佛山在建或将建的城市综合体项目超过32个，总建筑面积超过1481万平方米。
如果说广州深圳这样的一线城市城市综合体的井喷是城市扩容的必然，二三线城市的城市综合体项目的井喷就令人颇感错愕，单单是西部城市成都，在建和立项的城市综合体就已经达到88个，商业体量近千万平方米。仅在天府新城，新建的城市综合体就高达50多个，而且体量大多在数十万平方米，的一个达到100万平方米。
相关数据统计显示，2011年至2015年这五年时间，20座**城市新增城市综合体总量将超过1.6亿平方米，其中约55%的增量集中在中西部的新城，城市综合体如此迅猛的增速带来的是庞大的投资，据业内人士推算，近两年国内上马的总投资额可能过万亿。
综合体疯建暗藏招租隐忧
城市综合体一般由高星级酒店、高档写字楼、酒店式公寓、大型综合购物中心、独立商铺及街区、市民广场及大型高尚居住社区等组成。作为基本功能，城市综合体是一个城市的信息、金融、保险、科技、商业、商务、居住、客居、会展、观光、娱乐等城市功能的载体。
作为商业地产金字塔的最顶层物业形式，城市综合体是城市发展的新宠儿，但综合体的载体功能是以城市的经济发展能力和资源限制为条件的，如果忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，就会阻碍区域内经济的发展。
以广州目前的城市综合体现状为例，中心城区的城市综合体随着周边市场的日益完善，地段商业价值的稀缺性逐渐显露，商户销售额逐年上升，租金水涨船高，但对于城市外围的城市综合体项目，情况就显得不容乐观，而二三线内地城市的情况就显得更为糟糕。仅从成交量上看，目前几个郊区城市综合体都卖得很好，特别是投资性比较高的公寓产品和写字楼产品成交迅速，而商铺交易在开发商大幅让利积攒人气的情况下，仍显得销售动力不足。销售的火爆源于投资者对郊区成型中的投资潜力的认同，但相比还算火爆的销售市场，租赁市场便显得更为困难，有业内人士分析，由于城市综合体井喷式的供应，租价下行压力可能将持续两年，最差的情况将在一两年内下调10%-15%。
一位某城市综合体项目的推货人员告诉记者，目前郊区建设中的城市综合体商铺租价和中心城区成熟商圈内的城市综合体商铺租价有着天壤之别，悬殊的相差十倍左右。而今年以来，由于经济形势下行，零售业不景气，零售商的扩张计划速度远远赶不上计划中的城市综合体的膨胀速度，招租情况普遍面临困难，一旦商铺招租吸引不到合适的客户，便难以聚集周边人气，而一旦不能盘活项目周边的商业气氛，城市综合体这个庞然大物就会陷入一座空城的尴尬。
未来发展应避免同质化
城市综合体的热潮究竟从何而来？究其原因，过去两年住宅市场限购限贷，导致大量房企投身商业地产，地方政府“土地财政”吃紧，也大量出让商业地块，而城市综合体作为可以拉升城市形象，大量增加税收，解决就业岗位的一种高端物业形式，受到追捧也理所当然。然而，城市综合体是商业地产金字塔的塔尖，如果塔尖的项目个数过于庞大，甚至超过了塔基，整个商业地产的结构就难言健康了。
与数量上的大肆膨胀相对应的是，在城市综合体的规划和运营上，国内商业地产领域却并没有出现另人兴奋的进步，其中同质化一直是困扰商业地产发展的重要因素。比如同处白云新城，白云绿地中心和万达广场在物业类型和体量都大致相同，就如同处一山的两只饿虎，相互之间的竞争不可避免。而随着城市综合体项目的逐渐增加，同质化导致的竞争将日益加剧。
工商联商业不动产专业委员会主任朱凌波在演讲中就曾指出：“开发商在开发城市综合体的时候追求高速发展，同质化、甚至恶性竞争非常严重。千店一面，千城一面是目前城市综合体发展弊病。”业内人士指出，除了万达在商业地产上领先一步之外，其他开发商手中的城市综合体的发展业态并没有形成完全固定的模式，完全可以根据所建地块的实际情况，选择适合自己的项目组合，避免同质化带来的恶性竞争，打造差异化的城市综合体，不一味贪大求全，找准定位出击，不仅对开发商的经营管理有帮助，对整个市场环境也是一种良性促动。
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