[摘要] 最新数据显示，截至２０１２年８月末，上海市名单制项下保障房贷款余额７５９．４亿元，同口径较年初增加２３０．５亿元，保障房贷款增量占同期全部住房开发贷款增量的比重达到１２５％。换言之，辖内银行压缩了其他商业性住房开发贷款，住房开发贷款的全部增量均用于支持沪上保障房建设。
数据显示，截至２０１２年８月末，上海市名单制项下保障房贷款余额７５９．４亿元，同口径较年初增加２３０．５亿元，保障房贷款增量占同期全部住房开发贷款增量的比重达到１２５％。换言之，辖内银行压缩了其他商业性住房开发贷款，住房开发贷款的全部增量均用于支持沪上保障房建设。
保障房贷款风险较大、不确定因素多，银行如何打破“惧贷”“惜贷”情绪，为保障房建设融资输血？
政府“托底”银行“敢贷”
建设银行是在上海投放保障房贷款的商业银行。截至２０１２年７月３１日，建行上海市分行保障性住房类贷款总额为２０５．４亿元，比年初新增６９亿元，同期末累计发放个人经济适用住房贷款金额６．９亿元，贷款余额６．２亿元。而截至今年６月底，浦发银行上海分行信贷支持保障房贷款总额超过１７０亿元。
“房地产贷款**比较紧张，我们从２０１０年开始增设‘保障性住房项目开发贷款’单独核算，给予信贷规模支持。”建设银行上海市分行公司业务部总经理史军说，预计今年下半年将在保障性住房类贷款上投放７０亿元，用于经适房项目、动迁安置房项目和大型社区前期开发的土地储备项目。
政府有“托底”是银行敢于放贷的重要原因。“房地产贷款的期限是３－５年，商业地产项目建设周期２年、销售１年，很快能回款，但保障房销售对象是低收入群体，一旦销售不畅，开发商资金链就紧张，银行信贷就面临风险。好在政府有相关回购政策，给银行吃了定心丸。”史军说。
政府部门的监管创新也解除了银行的束缚。按照规定，在办理土地储备贷款时银行需要抵押物，但未完成动迁收储时，土地无法抵押。经上海银监局协调，在办理土地储备阶段，由上海规土部门出具“土地储备预告登记”，银行凭此可做前期抵押，等动迁收储完成后再办理实质抵押，这既支持了银行的合规要求，也满足了保障房建设的资金需求。
以市场化融资求可持续发展
在“经适房、动迁安置房、公租房、廉租房”的上海“四位一体”保障房体系中，商业银行对前两项基本已有市场化的运作经验，但公租房和廉租房由于回款时间长、盈利模式不清晰、自身现金流不足、投资低等特点，让银行放贷颇为踌躇。
记者了解到，上海银行业创新融资模式，结合项目投资结构、现金流、还款来源等不同特点，设计了差异化的“前低后高”等还款方式予以特殊支持。浦发银行参与了上海市场化运作区县公租房项目试点融资方案的制定。在这个规模约８亿元、期限为１５年的公租房项目中，前３年“宽限期”无需还款，项目建成后则一年２次进行还款。目前，这一公租房项目由上海市公积金提供贷款支持，使用的资金为公积金结余资金，贷款利率则低于同期商业银行利率水平。
浦发银行上海分行公司银行大客户部副总经理夏哲平告诉记者，针对公租房自身现金流不足、融资困难的特点，浦发银行发挥融资和融智服务职能，主动加强与相关政府部门、监管机构及项目建设单位的沟通，探索公租房市场化融资模式，推动公租房的商业可持续发展。
国开行上海市分行相关负责人泽晓红表示，银行通过一系列安排，提高公租房可持续还贷能力：一是提高商业设施比例，既可以完善社区商业配套建设，也可以增加租金来源；二是先租后售，加快资金回笼；三是与普通商品房捆绑开发，提高商业可售比例，通过销售资金增加还款来源。
金融创新为保障房融资“建渠引水”
在加强信贷投入的同时，上海银行业积极借助信托、保险、债务融资等综合化经营渠道，加快金融创新，不断探索与推动低成本、多元化的保障房融资模式。
此前，浦发银行与太平洋保险共同设计了国内首单保险资金保障房债权投资计划“太平洋－上海公租房项目债权投资计划”，并担任该债权投资计划的独立监督人。同时，浦发银行还与信托公司合作，发行与保障房建设挂钩的信托计划，吸引社会资金支持保障房建设。
夏哲平表示，浦发银行凭借以往在短券、中票等债务融资工具发行方面的经验和优势，正在争取参与保障房定向私募票据、ＲＥＩＴｓ等其他方式，拓宽保障房融资渠道。
上海银行相关负责人透露，除了争取引导保险资金投入上海保障性住房建设以外，银行还在探讨在保障房建设过程中引入票据承兑、贴现等融资模式，争取以较低的融资成本缓解资金紧缺压力。
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