[摘要] 12年上半年A股上市房地产公司的营业总收入和净利润分别同比增长17.82%和5.12%,增长速度放缓。12年2季度营业总收入和净利润增速分别为24.52%和9.08%,整体业绩较1季度表现环比改善。
收入和净利润的增速放缓。12年上半年A股上市房地产公司的营业总收入和净利润分别同比增长17.82%和5.12%,增长速度放缓。12年2季度营业总收入和净利润增速分别为24.52%和9.08%,整体业绩较1季度表现环比改善。
结算毛利率和净利率比去年同期有下降。12年上半年上市房企的整体毛利率和净利率分别为38.95%和14.83%,比11年同期分别下降了1.1%和1.24%。造成毛利率和净利率下降的原因有:(1)楼盘降价,压缩利润空间;(2)高地价推高成本;(3)税费支出占比高;(4)可资本化的利息支出减少,当期财务费用增加等。
业绩的锁定情况良好。12年上半年上市房企预收款同比增长26%,占2011年营业收入的109.04%,表现出良好的业绩锁定性,为12年的业绩提供了良好的保障。
销售的改善。12年上半年上市房企的销售回款总计2792亿元,其中1季度和2季度的同比分别增长-10.86%和31.0%。
行业投资保守。12年上半年上市房企的投资增速回落,同比负增长为19%。地产商出于对未来形势的保守看法,对拿地持谨慎的态度,也不愿意增加杠杆率来扩大投资。由于企业减少拿地,以及降低了新开工面积,现金流得到了较大的改善。
短期财务安全,长期偿债能力分化。12年上半年末上市房企短期有息负债/货币资金的比例为0.995,并且从2011年的4季度开始拐头向下,这表明上市企业的现金基本上能够偿付短期负债,短期内资金面安全。龙头公司的短期和长期偿债能力均高于行业平均水平。
投资建议:我们认为,在宏观经济未见企稳的的背景下,随着7、8月份负面政策信号的集中释放,未来一段时间政策基调将趋于稳定。九、十月份楼市传统旺季中,推盘量将明显提高,并推动成交量上行。考虑到银行系统内流动性紧张,部分银行上浮房贷基准利率,同时前期中央对调控态度的多次表态也在一定程度上对购房预期产生影响,可能将导致9、10月份的新盘去化率有所回落,未来整体房价上涨的动力将减弱。销售的温和放量和房价的上涨速度趋缓将有利于地产股的估值修复的反弹行情。**关注万科，保利，招商，华夏幸福,华侨城，荣盛发展等一二线龙头。
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