多地"绝版"地块纷纷入市 或刺激地王卷土重来

中国证券报  2012-09-13 08:26

[摘要] 公开市场数据显示，今年以来，各地虽出现不少地王，但成色远不如以往。业内人士认为，地王的出现，多是由土地本身所处的地段优势促成，而非市场热捧的结果，随着楼市调控的持续发酵，这种趋势还将持续。在近期地方政府推出的土地中，同样不乏具有地王潜质的地块。

今年以来，各地虽出现不少地王，但成色远不如以往。业内人士认为，地王的出现，多是由土地本身所处的地段优势促成，而非市场热捧的结果，随着楼市调控的持续发酵，这种趋势还将持续。在近期地方政府推出的土地中，同样不乏具有地王潜质的地块。位于北京西城区的月坛“”地块以及位于上海火车站北广场的一宗土地，被认为“地王相”。地王或在这些优质地块入市的刺激下再现江湖。

地王成色有所下滑

2012年4月16日，位于北京东城区的“香河园3号居住及商业金融用地”，在经过40轮的现成竞价后，最终被南昌市政夺得。按照19.15亿元成交价计算，该地块的楼面地价为25749元/平方米，成为当时的北京住宅用地楼面价的地王。这是今年以来土地市场的地王。

2012年6月18日，恒大以13.22亿的价格将广州“天河区珠江新城D4-B2地块”收入囊中，折合楼面地价32967元/平方米，成为广州的新单价地王。

2012年7月10日，北京万柳地块以26.3亿元的价格被中赫地产获得，楼面价高达3.38万元/平方米，算上配建的16400平方米回购房，实际楼面价超过4万元，刷新土地楼面价的纪录。

据悉，这是今年以来，土地市场关注的三个地王。此外，随着房屋成交的火爆，一些二三线城市的土地市场逐渐回暖，也不断竞出地王。

“今年出现的地王，主要特点是地段好。”链家地产市场研究部常青向记者表示，今年以来，地方政府推出一些地段稀缺的优质地块，成为拍出高价的主要原因。北京香河园和广州珠江新城地王，均位于两个城市的核心区域；北京万柳地王处在高校聚集的区域，同样炙手可热。

同时，常青还认为，优越的地段条件，使得今年地王价格虽高，但仍处于相对合理区间。在土地交易中，也很少出现数百轮竞争的场面，并将地价推至不合理的高位。

此外，2009年位于北京顺义的“天竺22号地”曾拍出单价和总价“双料地王”；2010年3月，位于**区大望京和亦庄新城的地块也曾以地王的身份竞出。但在“国十条”出台之后，上述区域虽有优质土地成交，但再无地王诞生。

事实上，2012年以来出现的部分区域地王总价和单价均难以和两年前比肩。常青认为，楼市调控正在将土地市场的泡沫挤出，未来的土地市场将趋理性，越来越多的配建要求也在影响土地的成色。

此外，在国土部对住宅用地的出让面积做出限制后，土地市场甚少出现大体量地块交易，这也导致今年出现较多单价地王，总价地王较少出现。9月10日，北京顺义新城一宗38公顷的土地进行现场拍卖，这是北京2010年以来体量的住宅用地。由于配建了商业、保障房和其他公共设施，该地块仅以12.9亿元价格成交，折合楼面价约2600元/平方米。

“高价地”出现几率加大

随着下半年更多土地推出，土地市场回暖势头明显。9月12日，位于上海徐泾镇海田花园区域的一宗纯住宅用地迎来现场拍卖，由于土地区位优势明显，且无配建要求，现场竞价激烈。

虽然该地块最终并未以地王的价格竞出，但楼面价也达到12254元/平方米，溢价率则达到今年罕见的75%。事实上，在近期不少二三线城市土地交易中，激烈的竞价场面也开始出现。在这种态势下，未来“高价地”的诞生几率被认为加大。

另一方面，越来越多的优质地块即将入市，也在加大地王诞生的可能性。近期，北京推出位于西城区月坛南街的两宗商业地块，由于位于的二环线，其地王成色被广泛看好。这也是自2009年初以来西城区首次有核心位置地块上市。业内人士认为，虽然以招标方式出让，但“”的地段仍足以支撑其成为新地王。

在上海近期推出的土地中，同样不乏“准地王”的身影。上海市国土局此前发布了今年次预申请公告，其中，位于上海内环的火车站北广场以北地块以47.46亿元的起拍总价亮相，如果该地块年内成功出让，则有望成为今年上海乃至的总价地王。

此外，在厦门、武汉、温州近期推出的大量土地中，同样不乏核心区域的优质地块。业内人士认为，若土地交易延续7、8月以来的火爆局面，未来二三线城市同样可能有地王竞出。

土地出让收入缩水，地方政府财政压力加大，被认为是其推出优质土地的重要动力。值得注意的是，随着土地一级开发成本提高，以及地方政府对市场的预期向好，不少新入市土地的底价比此前有明显提升，这也成为推高土地价格的内在动力。此外，上半年以来，商品房交易量持续攀高，房企的资金状况大为改善，不少大型房企拿地趋频繁。

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