[摘要] 2010年，全国城市家庭户人均住房建筑面积为29.2平方米，30个省市（不含西藏）中有19个省市低于30平方米，14个在28平方米以下。其中河南、江苏、湖南、湖北、山东均高于32平方米，超过全国水平10%以上；重庆城市家庭户人均住房建筑面积为29.8平方米；黑龙江不足24平方米，比全国水平低19%。
目前我国城市人均住房面积偏低的家庭仍然较多，超过半数城市家庭人均住房面积不足30平方米；即使不考虑外来人口，未来若干年，城市现有居民至少还有7000万套以上的住房改善需求，是2011年城镇商品住房销售套数的7倍以上；北京、上海及东南沿海较发达的地区人均住房面积偏低、租赁住房比例高、自有住房比例低，住房改善的需求更为强烈；除此之外，占城市14%的集体户人口，也是未来房地产市场的主要需求之一。
1.目前我国城市家庭户人均住房面积29.2平方米，其中55%的家庭人均不足30平方米，为将来提供大量改善性需求。
城市家庭人均住房面积为29.2平方米，低于31.1平方米的水平，家庭住房质量有待进一步提升和改善。根据第六次人口普查数据，2010年家庭户人均住房面积为31.1平方米，约一半家庭人均住房面积在30平方米以下，城市家庭户数为1.3亿，大约占家庭户人口的28%，城市家庭人均住房面积偏低，仅29.2平方米。镇和乡村的人均住房面积明显高于城市，分别为32.0和31.7平方米。
从人均住房面积的分布来看，有50%的家庭户人均住房面积低于30平方米，而城市中这一比例是55%，住房条件有待改善。2010年，约有50%的家庭户人均住房面积不到30平方米，其中26%的家庭不足20平方米。其中，人均不足30平方米的城市家庭占比约为55%，比镇和村分别高出7个和9个百分点；人均低于20平方米的城市家庭占比约为31%，比镇和村分别高6个和9个百分点。城市、镇和乡村分布的差异主要在12平方米以下的家庭户占比和50平方米以上的家庭户占比，其中人均不足12平方米的家庭正是保障房主要针对的对象，城市在12平方米以下的家庭户占比为16%，而镇和乡村这一群体占比较低，分别为12%和8%；城市在50平方米以上的家庭户占比为18%，镇和乡村则普遍较高，分别为22%和24%。这说明城市中更多家庭居住条件较差，而在镇和乡村这样土地利用率不紧张的地区，人均住房面积偏大。
从不同地区来看，有16个省市区的城市人均住房面积低于水平，其中上海、天津、北京、东北三省和部分西北部省份普遍偏小。2010年，城市家庭户人均住房建筑面积为29.2平方米，30个省市（不含西藏）中有19个省市低于30平方米，14个在28平方米以下。其中河南、江苏、湖南、湖北、山东均高于32平方米，超过水平10%以上；重庆城市家庭户人均住房建筑面积为29.8平方米；黑龙江不足24平方米，比水平低19%，上海、天津、吉林、辽宁等8个省市低于26平方米，比水平低10%以上。
2.现有城市家庭中超过7000万户住房有待改善，北京、上海及广东、浙江、江苏等东南沿海较发达的地区需求尤为突出。
从面积分布来看，有7000万以上的城市家庭人均住房低于30平方米，东部三大经济区有改善需求的群体更大，其中广东省超过1000万户，北京、上海两个城市的改善性需求高于很多省份全省总量。2010年，仍有7000多万城市家庭户人均住房面积在30平方米以下，仅广东省此类家庭就超过1000万户，辽宁、江苏、山东、上海、浙江、北京等省市均超过300万户，主要位于东部三大经济区。城市家庭户有3046万户人均住房建筑面积在20-30平方米之间，其中有1974户在12-20平方米之间，另有2122万户在12平方米以下，是保障房主要针对的群体，主要集中在广东、浙江、江苏、福建、北京、上海等地。广东、辽宁、黑龙江、江苏、山东5省中人均12-20平方米及20-30平方米之间的城市家庭户数在所有省份居前五位。
超过55%的城市家庭户人均建筑面积在30平方米以下，其中广东、上海、黑龙江等省比例较高。2010年，城市中有55%以上的家庭户人均住房建筑面积在30平方米以下，其中11个省市的比例在60%以上，其中黑龙江、广东均达到了65%，比高出9个百分点，上海、海南、内蒙古等省市超过62%，比高出7个百分点以上，另外，山东、江苏、河南、湖南、湖北、四川等省份均低于50%。
人均住房面积在20平方米以下的城市家庭占32%，其中北京、上海、东南沿海等省市占比较高。2010年，城市有32%的家庭人均住房建筑面积在20平方米以下，30个省市区中有9个占比在35%以上，其中福建、广东、上海均超过42%，比高出10个百分点以上，山东只有18%，比低13个百分点，河南、湖南均不足22%，比低10个百分点。
北京、上海、广东等发达的省市有改善需求的城市家庭较多。2010年，广东省人均住房建筑面积在30平方米以下的城市家庭户数超过1000万户，人均GDP为4.4万元；北京和上海人均GDP高达7万元以上，人均住房面积低于30平方米的城市家庭分别为314万户和397万户，这三个地区经济最为发达，现有家庭中住房面积偏小的总量也在前列，未来将有更多需求转化为有效需求。其次为浙江、江苏、山东、辽宁4省，人均GPD超过4万元，人均住房面积低于30平方米的城市家庭均超过380万户。
3.半数城市家庭租房或住在自有经适房和公有住房，住房市场化程度不高；较发达地区租赁住房比例高，未来购房需求强烈。
目前我国城市住房市场化程度不高，购买商品房的家庭只有31%，仍有近七成家庭租房或购买经济适用房和公有住房居住，改善空间大。2010年，只有14%的家庭户住房来源是购买商品房，12%的家庭户是租赁住房，其余以自建为主。其中，城市购买商品房的家庭占31%，有26%的家庭通过租赁解决住房需求（约为3315万户），22%的家庭购买经济适用房或者公有住房（约为2876万户），一般居住条件较差，整体来看有改善居住需求的城市家庭仍有五成（至少6000万户），相当于2011年城镇商品住宅销售套数的6倍以上，表明商品房市场仍有较大的拓展空间。其中，广东、江苏、浙江、上海、北京等省市发展相对发达，有改善性需求的家庭均在300万户以上，潜力更大。乡村目前94%的家庭都是自建房屋，镇上的家庭户有21%是租赁房屋和购买经济适用房或公有住房，购买商品房的比例不到20%，随着城市化进程的推进，这些潜在的需求将逐渐释放出来。
北京、上海及东南沿海经济发达地区人均住房面积较低，且租赁住房比例普遍偏高，未来拥有大批的改善需求。2010年，30个省市区中有8个以租赁住房为主的城市家庭户占比超过30%，其中北京、上海、广东、浙江、福建的比例超过36%，明显高于其他省市，而购买商品房的城市家庭占比较低的省份有福建、广西、陕西、山西、海南，其中山西、和海南的比例不足20%，综合起来看，浙江、北京、广东、福建4个省市区以租赁住房为主的城市家庭占比均超过36%，而购买商品房的城市家庭占比均低于28%，商品住房潜在需求高，未来房地产市场还有很大的发展空间。
4.我国城市中集体户人口占14%左右，超过5500万人，主要集中在北京、上海及沿海发达地区，是未来重要的潜在需求。
除了家庭户这一主要购房群体外，目前我国集体户人口占城市总人口的14%，超过5500万人，这部分人中绝大部分也都存在购房需求。2010年，的城市集体户人口约有5530万人，占城市总人口的14%，其中天津、广东的这一比例超过20%，北京约为17%，广东的集体户人口达到1135万，明显超出其他省份。2010年，在校大学生数量接近3000万人，为集体户人口的重要组成部分，仅这些大学生未来至少还能带来1000万套的商品房需求。
总之，目前我国城市人均住宅面积较低，半数以上居民人均住房面积小于30平米，北京、上海、广东等经济发达省市尤为突出，表明住房供应不足才是目前中国住房市场的现实。仅仅是城市现有居民家庭，不考虑未来新增人口，就有超过7000万户家庭住房面积有待改善，相当于2011年城镇商品住宅销售套数的7倍以上。对中国住房市场而言，潜在需求的旺盛决定了住房供应的相对不足，住房存量低于预期表明增加供应才是解决房价上涨过快问题的关键。要真正实现“人均35平米”的小康水平，中国住房市场仍有较长的道路。
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