[摘要] 6月十大城市商品住宅成交创17个月新高，一线城市郊区房价开始上涨，开发商在土地市场跃跃欲试。2012年初至今，全国土地成交累计达到5076亿元，同比下降幅度为36%，考虑到今年一季度房地产下降幅度之广，可以反观5、6月房地产反弹之强烈。
一线城市中心地段、**资源、良好的商业配套条件、周边高端住宅林立，可以为万柳的高地价背书。但实际上，各地房地产交易量普遍反弹，6月十大城市商品住宅成交创17个月新高，一线城市郊区房价开始上涨，开发商在土地市场跃跃欲试。2012年初至今，土地成交累计达到5076亿元，同比下降幅度为36%，考虑到今年一季度房地产下降幅度之广，可以反观5、6月房地产反弹之强烈。
中指研究院的数据印证了地价的反弹。据该院新近发布的今年上半年度 “中国300城市土地市场交易情报”，6月份300个城市土地平均溢价率为10%，创下今年新高。1~6月，300个城市土地平均溢价率为5%，较去年同期减少13个百分点，其中住宅类用地平均溢价率为4%，较去年同期减少15个百分点。但6月份的住宅类用地溢价率已经达到了10%，仅比去年同期低了1个百分点，300个城市成交楼面均价为877元/平方米，环比上涨17%，同比上涨8%。
房地产成交量上升为开发商解套。今年是房地产信托兑付的高峰期，如果没有成交量反弹，将会出现大面积的信托违约事件，而已经展期或者找到下家接手的信托，逃得了初一逃不了十五，在明后年会进入房地产债务链条崩溃期。
地价上升在房价上升之后，地价上升主要为地方政府债务解套。今年上半年许多地方政府处于收支失衡状态。以浙江省为例，今年1到5月，浙江公共财政预算收入为1654.9亿元，增长4.7%，增幅同比回落23.9个百分点，公共财政预算支出1414亿元，增长13.8%，支出高于收入增速9.1个百分点。入不敷出绝非浙江一地独有，受制于出口下降、原材料价格下降，以及土地收入下降，广东、内蒙古等省区均出现相同现象。而动力煤、有色金属等价格的持续下跌，则加剧了原材料**省份的财政困难。
一些地方千方百计松动房地产调控以应付眼前之疾，其他动用的手段包括预征税收，发行地方投资信托项目。据好买基金研究中心数据显示，从6月到7月6日，基础设施类信托产品共有51个，数量已经超过地产类信托产品，后者在同时间段内仅成立了31只。基础设施类信托是目前政信合作的**内容，资金流向保障房、路桥建设、城市建设。其势头已经凌驾于其他一切投资之上，基建类信托与房地产信托不同，通常地方政府直接参与，以未来的财税与土地收入作为担保，吸纳大量资金。
无论银行，还是信托，土地都成为宗的债务担保物与质押品，也是中国公众心目中最保险的信用润滑剂。一个信托项目，如果是政府财政与土地作担保，公众就会安心购入，人们绝不会担心有朝一日土地会一钱不值。笔者曾遇到一位女士，买了一款以地方财政与土地担保的信托产品，年化率高达11%，她非常肯定地说，既然政府都出手了，产品安全就有保障。
土地成为宗的金融抵押品，通过土地地方政府原先以平台贷的方式从银行获得贷款，现在还是以土地作为中介，以信托的方式从民间融得资金。一旦地方政府失去了土地，围绕着地方政府主导的所有投资都将成为无本之木，无源之水，中国目前政府投资主导的发展方式也就要重新改写。
土地价格上升，地方债务危机就不会浮出水面，民间就有源源不断的资金填入各种项目。当中国的土地价格远超欧美价格，与当初的日本比肩，当每平方米土地上的产出远远低于土地价格，当各种项目建设放慢步伐，当银行真正下决心紧缩货币，当人们对土地的狂热度下降认真对待土地产出与价格比率，问题就会浮出水面。一句话，什么时候土地价格下降，中国的债务危机就有可能爆发。
京沪接连上演"地王来了"土地市场是否真回暖? 新闻晚报
今天上午，上海“地王集中营”新江湾城地块也再推新地。新加坡庆隆投资集团旗下房企PeakShinesPte.Ltd以61000万元，溢价25.88%的代价 竞得新江湾D5地块，实际楼板价仅为14780元/平方米。而根据上海市规土局公告，不久后的将来，上海或将迎来拍卖底价就高达47亿元的 “总价地王”。另外两家参与竞拍的分别是万科和上海城投。
而就在昨天下午，经过长达数百轮的激烈角逐，北京新地王万柳地块被中赫置地以26.3亿元总价摘取。实际楼板价超过4万元/平方米，一举刷新“单价地王”纪录。
京沪接连上演“地王来了”，昭告着土地市场的回暖，同时也带来了房价隐忧，“面粉”贵了，那“面包”呢？
【“二拍”】
北京：新地王昨诞生
北京新地王的诞生可以说是一波三折。万柳地块因地段稀缺，挂牌之初就被贴上了“地王标签”。公告显示，该地块挂牌起始价为18.66亿元，正式拍卖前共获得了10次网上报价，报价已达到19.56亿元，折合楼面价近2.52万元/平方米。
不过，原定于7月4日举行的拍卖却在3日晚被临时推迟到10日，并设置了“合理价格上限”，一旦开发商的报价撞线，将通过竞争地块上配建回购房的面积来确定万柳地块的归属。外界普遍猜测，地方政府面对即将来到的新地王“如临大敌”。
昨天的正式拍卖也非一帆风顺。人民日报当日罕见发文，告诫央企勿在该地块争地王，以免被市场解**为房地产调控放松的信号，影响调控大局。身为央企的保利地产在竞拍开始前半临时发表声明，称接到大股东保利集团通知，正式退出融创保利联合体，不再参与拍卖。
最终，融创、龙湖、懋源、中赫等十家房企参与竞拍。经过46轮现场竞价和300多轮配建回购房面积竞争，中赫置地以26.3亿元上限价和16400平方米配建回购房如愿胜出。最终溢价率达40.9%，楼面价3.38万元/平方米，计算回购房面积亏损，楼板价超过4万元/平方米，成为北京甚至的“单价地王”。
据了解，中赫置地成立于2005年，是民营企业中赫集团旗下的全资子公司。这家看似低调的民企看一次进入公众视线是因其开发的 “钓鱼台七号院”创下35万元/平方米的商品住房销售价格纪录，后因涉嫌违规被北京市住建委叫停。
上海：“地王集中营”今推地
被誉为“地王集中营”的新江湾城今日上午举行的D5地块出让则显得平淡不少。公告显示，新江湾城D5地块出让面积40089.4平方米，起始价为48457万元。根据地块信息粗略估算，该地块的起拍楼板价基本位于6715元/平方米到10073元/平方米之间，与2009年新江湾城C6住宅用地成交楼板价32500元/平方米相比低了不少。业内分析师判断，新江湾城D5地块之所以走低价推地策略，很可能与其地块中除住宅用地以外的慈善用地、医疗卫生用地有关。
值得一提的是，由于新江湾城D5地块位于九龙仓玺园项目所在的D1地块和仁恒怡庭项目所在的D3地块两者之间，且价格相对较低，引起了不少企业的兴趣。截至10日晚，上海规土局网站显示，该地块20家企业领取申请书，3家企业提交了竞买申请，目前，网上报价已有1轮，2号竞买人7月3日报价48457万元。
今日上午9点半，现场竞拍正式开始，3家房企悉数到场，9点40分，现场竞价开始，经过短短的26轮举牌竞价，6号竞买人报价就达到60000万元。最终经过29轮竞价，6号竞买人Peak ShinesPte.Ltd以61000万元竞得新江湾城D5地块，溢价率为25.88%，按照容积率测算，该地块的最终楼板价为14780元/平方米。
同策研究咨询中心总监张宏伟坦言，今年前5个月上海土地市场未见回暖趋势，土地成交面积和房地产新开工面积大幅缩水，土地市场以底价成交为主，因此新江湾城板块此时不太可能再出现溢价率较高的地王。不过，他也指出，与北京昨日的地王相比，上海新江湾地块成交价格属于正常范围，依据仁恒怡庭别墅现房7.8万元/平方米的均价来看，D5地块的面积小，总价容易控制，即使小幅溢价也可使竞得房企获得较好的，预计未来销售均价在40000元/平方米左右。
【“三言”】
地王重现是否个别现象？
“万柳地块确实为市中心优质地块，具有明显的成长和溢价价值。 ”在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，地王诞生与地块本身的“天生丽质”有很大关系。但他也表示，5月以来京沪中高端市场成交量回暖甚至井喷的现象，再加上降息降准等政策层面微调因素，导致部分开发企业对于未来2-3年后的高端楼盘市场又寄予希望。
土地市场的回暖不仅体现在少数地王上。机构报告指出，及上海土地市场上半年都十分冷清。 300城市土地出让金总额同比下降近4成，上海更是下降明显，住宅用地出让同比下降4-5成，商办用地出让同比下降3-4成。为了扭转这一局面，近期陆续有优质土地开始入场。
保利地产昨天的公告也显示，公司已斥资30亿元在重庆、德阳和沈阳等三个城市连续购置土地。这一举动也被外界视为“风向标”。
“现在推出的不少地块出让价格较前期有较大幅度的下滑，同时又因为开发商资金链得以缓解，针对较少上市的宅地更是趋之若鹜。 ”上海中原研究咨询部高级经理龚敏分析道。
面粉贵了，面包呢？
“别喊买不起房子，先问问你买得起地吗？ ”北京新地王拍出后，“地产大炮”任志强如是说，“四万多一平米的楼面地价，还没算利息、契税、市政等费用，不盖房子就五万多了。 ”
中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也表示，“面粉”价格涨了，“面包”价格也不得不涨。万柳地王成为了一个新拐点：房价地价止跌向上，楼市成交量放大。
“面粉”的行情，影响着人们对“面包”的预期。与此同时，“面粉”的火热，也受“面包”行情的推动。
同策咨询研究中心分析师许之静认为，地方政府开始集中推地，以及近期嘉定、川沙区召开土地推介会，与近两个月楼市成交量上扬脱不了干系，6月上海商品住宅成交量已达100万平方米，再创新高。市场复苏让开发商以及地方政府重树信心，部分地块也出现了高溢价。
21世纪不动产表示，近期土地市场的火热是市场成交氛围的转变，导致开发商对于土地的预期价值逐步看多。预计在多方因素推动下，下半年土地市场成交有望逐步活跃。
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