[摘要] 在楼市调控松与紧的博弈中，购房者的心理也在不断摇摆，买与不买始终是一种困扰。然而，在这个红色的五月，我们发现市场终端在反馈一种信号，个别房企和购房者再也扛不住了。房企继续打折、刚需购房者考虑出手，已经成为当下楼市的一种现状。
在楼市调控松与紧的博弈中，购房者的心理也在不断摇摆，买与不买始终是一种困扰。在这个红色的五月，我们发现市场终端在反馈一种信号，个别房企和购房者再也扛不住了。房企继续打折、刚需购房者考虑出手，已经成为当下楼市的一种现状。
受新建商品房成交量总体回暖的影响，北京和上海的部分中高端豪宅项目也纷纷上市，并在前两个交易日就取得超出预期的成绩。面对此种景象，我们不禁要问，豪宅市场抬头了吗？
随着“红五月”光芒四射，北京楼市中豪宅也开始蠢蠢欲动。
此前一直传“难产”的远洋望京地王项目“远洋万和公馆”，近期终于传来消息。该项目将于6月上旬开盘，首次推出50多套256-350平方米的大户型产品。“如果不是楼市调控，该项目可能会卖到65000元/平方米以上。”该项目相关负责人表示，目前项目对外报价约为57000-58000元/平方米。
有业内人士表示，当前的市场成交仍然以降价的中低端项目为主，在以降价为主旋律的市场气氛下，“以此价格销售还是有一定难度的”。
“地王”入市
具有“地王”出身远洋望京项目一直备受关注。
在2010年初，北京楼市最为火热的时期，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司经过84轮竞拍，最终以40.8亿元拿下如今远洋万和公馆所处的**区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地，扣除其中不得出让的医疗和**配套用地面积，地块平均楼面价达27529元/平方米，创下了当时北京楼面价地王纪录。
在市场最为火热时拿地，却在产品推出时遭遇“史上最严厉”的楼市调控。自2010年3月拿地至今，时间已逾两年，同区域在其之后拿地的保利[简介动态]望京项目早已于2011年8月开盘，而远洋的这一项目却一直毫无动静，于是坊间关于“地王尴尬”“资金链堪忧”“难产”等说法不绝于耳。
据该项目负责人介绍，远洋万和公馆定位于豪宅产品，远洋用两年时间为该项目做了前期准备，从项目设计到样板间、园林打造，均是几易其稿。“我们宁可因为项目开盘时间一再延后而蒙受质疑，也要保证项目的品质。”
“对于‘地王’项目，我们着重做三方面工作。”今年3月末，远洋地产行政总裁李明在接受记者采访时表示，首先要提高产品品质，“贵面粉做出贵点心来”；其次降低投资回报，项目定价适应市场；此外，还要把握市场实际，坚持去化，薄利多销。
在定价方面，远洋万和公馆显然也意在对标北京的豪宅。
目前项目销售人员关于预售价的对外口径为60000元/平方米，而前述负责人表示，在57000元-58000元/平方米的最终开盘售价基础上，首期开盘项目会额外增加一些折扣促销，各种优惠后的实际成交价将在51000元~52000元/平方米。“我们对于开盘的销售预期并不高，首次推出的50余套房源的去化率如果能达到70%-80%就已经很满意了。”该负责人表示，目前蓄客两周左右，意向客户已有六七十组。
成交回暖
5月北京楼市成交回暖创限购以来的纪录，给了远洋万和公馆坚定开盘面世的信心。
据北京中原数据统计，截至5月27日，5月内北京新建住宅签约套数为9014套，比4月全月的7823套上涨15.2%。剔除保障房之外的纯商品住宅签约8333套，比4月全月的6225套上涨33.9%，同时也创下自2011年2月以来的16个月新高。
而在这个“红五月”中，北京楼市成交更是呈现节节攀升态势。亚豪机构统计数据显示，上周（5月21日-27日），北京市期房、现房商品住宅累计成交2834套，环比之前一周（5月14日-20日）增加13.8%，这已是成交量连续4周维持上涨行情。
对此，亚豪机构副总经理任启鑫表示，郊区低端盘“以价换量”的势头呈规模扩张之势，降价范围已波及五环周边的一些中端项目，高端项目通过强化“首置豪宅”“终身置业”等概念，挖掘具备一定财力的改善性自住需求客群的购买力。
“可以说市场的谷时期应该已经过去。”北京中原市场研究部总监张大伟表示，5-6月的市场成交量可以预见将继续维持上行趋势。
在此影响之下，北京楼市中6月计划开盘入市的项目数量继续维持高位。亚豪机构统计数据显示，6月北京有33个项目计划入市，其中包括别墅、公寓、花园洋房等类型的中高端项目有16个之多，占到了总开盘量的一半左右。而总价超过千万的高端别墅项目有4个，每平方米单价将超过4万元的公寓豪宅有6个，另外还有6个低密度的花园洋房项目。
“高端项目在一个月集中上市，且占比近半，是最近几年罕见的现象。”亚豪机构副总经理高姗表示，相对刚需购房者来说，改善型需求刚刚开始入市，高端市场的成交回暖正在起步，可供楼盘挖掘的既有强劲购买实力又具购房资格的客群不在少数，这造成6月高端楼盘扎堆的场景。
实际情况证明，高端项目的销售状况尚能令人满意，改善型购房群体的确已经开始考虑入市。在目前已经入市的售价超过4万元/平方米的项目中，位于东四环慈云寺附近的凯德锦绣[消息价格户型点评]3号楼于此前的5月20日开盘。据开发商提供的数据，开盘当天，共计500多组客户到场参加认购，短短3成交上百套，销售额逼近4亿元。
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