北京广州进入房产税第二批试点城市名单，部分银行对首套房贷利率恢复85折利率优惠政策……房地产市场始终是人们关注的焦点之一。就此问题，《金融投资报》记者日前采访了来川举行房地产市场报告会的中国社科院金融研究所货币理论与政策研究室研究员易宪容博士。
房地产交易环节课以重税
易宪容说，在中央政府房地产宏观调控政策坚决不动摇、房价必须回归合理价格水平的原则下，财政部对个人住房征收房地产税的试点将从上海、重庆向国内其他城市推广。但从房地产税在上海与重庆的试点反映来看，对房地产市场所产生的影响不大。“征税环节并没有体现在交易环节，而是在持有环节，这并不能起到抑制投机的目的。”
易宪容说，事实上，那些炒房的动力来自于房屋买卖差价，如果在交易环节课以重税，使其无利可图，那么，存量部分的房屋就会转为出租房，房屋出租市场的供求关系会获得改善，出租房的租金水平会相应下降，这有利于引导房价的回落。
易宪容同时认为，上海和重庆房地产税征收的税率只是象征性的，比如上海的房地产税税率为0.4%－0.6%，重庆为0.5%－1.2%，所收到的税收总额十分有限，要遏制高房价可先从住房交易流转环节课以重税入手。
在易宪容看来，因为房地产税在大多数国家都属于地方税，所以征收房地产交易税，不仅能够从根本上抑制房地产炒作的投机行为，使房地产回归消费品的属性，促进房地产行业的平稳、健康发展，而且也为地方政府提供稳定的财政收入来源，减少地方政府对土地财政的依赖，从而改变当前中国地方政府财政收入来源主要依靠出让土地的尴尬现象。
不过，易宪容坦言，为了有效地防止纳税人利用虚假合同低报成交价格偷逃税收，确保税负公平，就需要翔实的住房登记资料，即每一套住房都必须要有清楚的档案，并且要用科学的方法对房地产进行成本估价。
维持房地产信贷低杠杆率
既然现有房地产宏观调控政策短期内不可改变，房地产开发商与地方政府只能把“松绑”放在首套住房贷款优惠利率上。“对于首套房购买者，政府采取一些优惠政策帮助他们进入住房市场，以便改善他们的住房条件，这没有什么不可，也是现代成熟市场国家的惯例。”易宪容表示理解。但他认为，但除了首套房以外的二套房贷首付成数和利率不能下降，而对三套房不得放贷的政策也应继续执行。
对于有人提出的“要让首套房利率回到2009年的7折优惠水平”的建议，易宪容认为，这不仅不可能，而且银行也没有这个意愿。因为在当前的利率环境下，银行这样做是亏损的。同时也容易再次吹起国内房地产“泡沫”，而这不是政府愿意看见的现象。“近年来国内房地产市场出现的巨大泡沫就是2009－2010年过度优惠信贷政策及税收政策所导致的结果。”易宪容告诉记者，在当前环境下，银行对首套住房购买的贷款至多是采取85折利率优惠，甚至于9折、95折利率优惠。这样的利率优惠幅度，使首套住房购买者能够获得的优惠是十分有限的，这与房价下跌相比是微不足道的“蝇头小利”。
易宪容说，他相信住房信贷差别
化的政策一定是一种中长期政策而不是短期政策。因为从当前政府对住房市场共识来看，“严厉打击遏制住房投资炒作，鼓励住房自住消费”的目标十分明确，为了实现这个房地产宏观调控目标，政府打击投机房地产的炒作信贷政策就不会放松。
投资房地产仍需清醒
“中央政府的房地产宏观调控目标就是要挤出当前房地产市场的泡沫，让房价回归到合理水平。而衡量房价的合理水平是与绝大多数居民支付能力为底线的，是以住房为居住及消费市场为基础的。”易宪容说，以投机炒作主导的价格水平会远远高出消费性质的价格水平，房价回落是必然结果。
在改善房地产市场供求关系方面，将采取有效措施增加普通商品房供给；同时做好保障性住房建设和管理工作。如果房地产投机炒作被挤出市场，商品房价格回归到了一个比较合理的水平，那么，绝大多数居民有支付能力进入这个商品房市场。“房地产行业最困难的时候还没有到来，房地产投资仍需‘多一份清醒’。”易宪容说，不要被一些虚假现象所迷惑。如近来随着住房价格下跌，住房销售急剧下降，房地产开发商为了吸引购买购房者，纷纷承诺“无理由退房”、“垫资购房”、“原价回收”、“宝马奔驰”等奇特的“对赌协议”促销现象。
易宪容分析说，从表面上看，“对赌协议”有利于购房者，但实际上是有利于房地产开发商。因为这样不仅可以让房地产开发商在高价时把手中的住房销售出去回笼资金，谋到暴利，而且这些协议都是房地产开发商通过专业律师所设计的让购房者掉入陷阱的东西。假定未来购房者要开发商履行合同，房地产开发商都能够找到保护自身利益的条款与办法，最终受到伤害的只能是处于弱势地位的购房者。因此对当前各种住房销售的“对赌协议”，购房者都得当心，决不可掉入房地产开发商“对赌协议”的陷阱。
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