[摘要] 导**：楼市限购两周年，房价停涨，调控仍然是主基调。从本轮限购政策推行两年以来的实际情况看，是否达到预期目标？让楼市降温，“去投资化”能否彻底实现？在定向鼓励刚需的情况下，如何防止房价反弹？
导**：楼市限购两周年，房价停涨，调控仍然是主基调。从本轮限购政策推行两年以来的实际情况看，是否达到预期目标？让楼市降温，“去投资化”能否彻底实现？在定向鼓励刚需的情况下，如何防止房价反弹？
据经济之声《央广财经评论》报道，截止到今年4月，“史上最严厉”的房地产调控政策已经出台整整两周年。在“新国四条”实行两周年后的今天，房价依然是国人关注的焦点。
在这轮的严厉调控下，楼市开始进入买方市场，在楼市传统销售旺季2011年9月、10月房价没有再次出现反弹。相反，从去年8月以后，新建商品住宅价格才真正出现总体上继续呈现下降态势。尤其今年1月，70大中城市房价环比停涨，同比上涨城市也创下新低。至此，房价过快上涨的势头得到遏制，房地产市场宏观调控成效才开始显现。
根据国家统计局4月13日公布的数据显示，一季度，我国商品房销售面积同比下降13.6%，商品房待售面积增长35.5%；房地产开发投资增速比去年同期回落10.6个百分点。可以说，当前楼市调控取得了一定的成绩，楼市已经逐步开始挤出泡沫，投资、投机在调控的重压下正逐步退出市场，刚性需求开始进入市场。
但是，和普通人的购买能力相比，目前的房价仍然有待进一步下降。特别是一、二线城市，有些地区的房价和实际收入水平差距还比较大，楼市回暖迹象似乎也时隐时现。就像国家不断强调的那样，楼市仍然需要巩固调控成果、进一步挤压房地产泡沫，相关政策措施仍然不容放松。
针对以上内容，经济之声特约评论员、中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰一起来发表了自己的观点。
调控已达预期目的
2010年4月本轮房地产调控刚开始，中央就提出要遏制房价过快上涨的势头，遏制投资投机性需求。随着调控不断深化、成效逐步显现，中央又把遏制投资投机性需求纳入制度化建设轨道。这也表明中央已经清醒地认识到房价疯涨的要害症结就在于：投资投机性需求大量介入，助推了房价的进一步上涨。从本轮限购政策推行以来的实际情况看，如何评价取得的效果？
陈云峰：我觉得这一轮宏观调控的效果应该已经显现，而且达到了预期的目的。，主要的投资**，包括商品房开工面积、销售面积，这些**基本上都回落了10%以上，效果很显著；第二，商品房销售速度明显回落，开发商资金链开始紧张，拿地意愿也大大下降；第三，房地产总体销售量下降非常明显，而且房价的涨幅出现回落，涨势已被抑制；第四，政府特别重视的保障房建设开始大规模提速，这跟商品房被抑制形成鲜明的反差。
把这四点结合起来之后，我觉得房地产调控在这两年严酷的国际国内经济形势下，能够达到现在的**，应该说已经是达到了预期的目的了。
区别对待地产项目
有观点认为，只有真正的能够“去投资化”才能够从根本上给楼市退热、退烧。那么，能不能彻底的“去投资化”呢？
陈云峰：实际上房地产除了住宅，还有像写字楼和商业地产，包括旅游地产，还有很多这种业态的房地产。我们提的控制房地产增速和控制疯涨的房价，实际主要还是住宅的。
商业地产应该和产业是联系在一块的，工业地产严格的说也在房地产的范畴之内，也在商业地产的范畴之内。所以我觉得他们应该是继续得到支持，而不是被抑制，而且他们也不会对我们整个国民结构、经济结构造成损害，所以还是应该区别对待。
首套房置业增加不会支撑房价反弹
目前，广州楼市出现了冰火两重天的销售状况，中心区的楼盘没有降价，但是比较冷清，而郊区的降价盘却出现热销的情景。这是不是反映出刚需人群他们的购房需求仍然没有得到充分的满足？
陈云峰：确实是，这一轮的“小阳春”不仅是广州，而且各地应该都还是不错的，确实是因为前一段时间各级政府修正了原来的一些信贷政策，首套房的贷款也和其他的一样，被“一刀切”了，现在这块得到了释放。另外公积金方面也放松了政策，利率也从在基准利率之上，又开始下调。所以我觉得对于首套房来说，首套房置业应该是非常健康的，这一点即使多一点，哪怕是“大阳春”，我们也不要怕，越多越好。只要是健康的，那越多越好，不要怕。
这些健康的刚性需求有没有可能继续支撑房价继续反弹出现呢？
陈云峰：不太可能，因为首套房置业毕竟还是有限的，前一段时间房价疯涨主要是二次购房和三次购房，甚至多套购房，他们炒高了房价。这些首套房置业不仅不会推高价格，而且对整个的房地产市场，对于整个经济层面，应该说是有益无害。
须忍受楼市调控阵痛
有经济学家认为，房地产的投资减弱影响了一季度GDP的增速，而且认为如果房价进一步下滑，政府可能会作出取消限购甚至救市的举动。这样的观点有没有根据？有没有可能？
陈云峰：房地产作为咱们国民经济的支柱产业之一，调控之后确实连累了财政，连累了GDP，所以也给“保增长”带来了一些压力，我觉得这条应该是很明确的。但是我们不能再拼资源了，房地产也是在耗费土地资源、钢材、水泥这些资源，是不可持续的。所以现在这种结构性的转型，结构性的调整，我觉得是一种阵痛，是我们国家和每一个老百姓必须要忍受的，因为不这么做，对整个经济长久性的发展，可持续性的发展应该伤害更大。
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