[摘要] 2011年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。
编者按：2011年，史上最严厉的调控背景下，开发商面临着严峻考验。一方面，部分房企在业绩下滑、销售不力、金融环境紧缩的压力下，选择被迫降价，试图“以价换量”获得销售回款；另一方面，银行贷款、信托渠道融资和股票市场融资等渠道不断收紧，房企融资难度不断加大，资金状况引人担忧。第八届香港国际地产周锁定“宏观调控下的国际化营销和融资”，关注房企销售策略及融资渠道的创新，广泛征集房地产企业在当前市场下对营销策略及融资的需求，助力房企寻求营销与融资解决方案，推动中国房地产市场与国际资本市场的接轨。重庆房天下商业频道主管李新东就此问题接受了房天下采访。
重庆房天下商业频道主管 李新东
记者：请问您如何看待目前房企资金链不断加紧、负债居高不下的现象？您认为房企该如何突破融资困境？
李新东：持续了一年的楼市高压政策下，房企出现资金链紧张、负债高的情况我个人认为是非常正常的，国家既然愿意制定如此严厉的政策，那么势必也预料到这个结果。对于这个现象，我认为目前政府对于房地产市场进行洗牌的意向很强烈，在过去所谓的房地产黄金10年中，中国的房地产市场在急速的膨胀当中，变得越来越畸形，感觉是随便一个人只要能够拿到地修到房子，一定暴富，而且一旦希望提高利益，只需要抬高房价就完事大吉。
作为一个健康的行业，必然存在竞争和汰弱留强的过程，而不是随便谁进来都可以挣个盆满锑满，中国的房地产市场其实也需要一场真正意义上的变革，通过这次调控，淘汰掉一些没有市场竞争力的房企，同时也规范市场，对于未来的楼市和购房者来说，肯定是有正面意义的。
目前的很多房企融资困难的问题估计还的持续下去，贷款修房、卖房还贷这个流程本来就存在一定的风险，而国内的房企往往重视于地方政府的关系，忽视了宏观调控和民众声音，导致其在政策突然收紧的情况之下无路可走。2011年依赖银根收紧，地产信托额度下滑，更是雪上加霜。至少对于很多中小房企来说，融资之路几乎已被堵死。当然，一些大型房企还是可以通过一些其他手段来实现融资，比如万科的开发贷等等。
记者：目前，有人预测银行将在年底对存、贷款准备金率进行上调，您觉得本年内上调的可能性大不大？
李新东：目前已经有消息，央行准备在12月5日瞎掉人民币存款准备金率0.5个百分点。这是3年来的首次下调存款准备金率，这个结果和之前的预测相反，相信这次下调存款准备金率还是希望环节目前流动性资金紧张的局面。
但是我认为这并不是说调控和政策可能放松的预兆，因为目前很多城市房价已经得到控制，甚至出现了明显的下跌，那么在这种情况之下，适度放松一些限制符合市场发展的规律，也有助于市场往健康的方向发展，即便是市场出现反弹信号，那么再重新上调存贷款准备金率就行了。
记者：请问您是否认同房地产市场网络营销模式？您如何评价以房天下“狂拍团”为代表的电子商务模式？
李新东：电子商务对于目前的世界来说根本也就算什么新鲜的东西，很多**生和老年人都会使用电脑在网上购买商品，而电子商务肯定也是未来的一个主流交易模式，不过用到房地产方面还比较新的。
网上房屋交易这个形式确实是越来越多地被大众所接受，也是未来发展的**方向，但是目前来看房地产的电商涉及范围还不够，多半都是以推出优惠打折房源为主，配合一些拍买之类的活动吸引购房者的关注，个人更希望房地产的电商以后真正往简单而全面的方向发展，大家可以像在淘宝买东西一样买房子。
记者：在营销模式上，您觉得全新的电子商务营销模式是否会解决房企在营销策略上所面临的困难？
李新东：目前来看，电商模式确实解决了一部分房企的销售问题，不过对于这个模式还是有“任重而道远”的感觉，至少通过我和购房者的沟通可以看出很多购房者对于电商模式还是接受，但是对实际的交易情况并不是特别满意，感觉很多开发商推出的所谓电商也不过是以前用几套特价房来吸引眼球的翻版，噱头十足，但实际意义不大。
房地产电商要健康而有序的发展必然还需要从最基础的地方做起，真正能够让购房者感受到电子商务进入房地产，让购房者接受通过网络购买房源的途径才是关键。
记者：楼市库存创新高，市场成交量却是近年来点。前不久，国务院副总理李克强在接受凤凰卫视的采访时表示，明年政府将继续实行遏制房价过快上涨的政策，同时会在保障性住房的品质，公平分配上加强监管，您如何看到政府这一政策？这是否预示着明年房地产市场将继续吃紧？您认为明年重庆楼市将何去何从？
李新东：中国的市场受政府调控的影响是的，如果政策不改，那么市场也不会有实质性的改变，而库存和成交本来就是一个此消彼长的情况，而目前的市场也迫使开发商拿地和修建新房源方面变得非常谨慎，可以预见明年的楼市放量会减缓。而从长远来看，由于楼市已经不再疯狂，市场观望情绪浓厚，也迫使开发商修建项目的时候会更多去考量房屋的品质环境等方面，而不是像以前单纯追求工期。
保障性住房当然是要支持的一个政策，是个人就要买商品房这种现象本来就不应该，即便是放眼欧美日韩这些发达国家，同样会有很多人没有自己的产权房，而居住在政府的保障性住宅里面，推行这样的政策其实也是房地产市场健康发展的保障。
至于明年楼市是否吃紧，还是取决于政策，或者说政策的预测，如果政策持续严厉，那么市场回暖的可能性不大，但是同时我们不能忽略重庆本来存在的巨大的刚性需求，如果政策有松动，哪怕只是一个导向性的信号，那么重庆市场出现反弹也是很有可能的。
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