[摘要] 国务院总理温家宝6日在俄罗斯圣彼得堡再次就房价表态，中国下调房价是国家坚定的政策，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。
国务院总理温家宝6日在俄罗斯圣彼得堡再次就房价表态，中国下调房价是国家坚定的政策，对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇。
这无异于又是中国楼市的“信号”。
就在前不久，强烈的市场信号已经不断叩响：上海诸房企因降价引发业主围攻；大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区均出现低价楼盘；近三个月北京二手房市场成交量接近2008年下半年市场迷时期的水准；各地房交会惨淡收场，杭州等代表性二线城市纷纷加入降价潮；广州年内最重要土地出让计划因竞拍开发商人数不够而流拍；上市房企六成靠借款维持运转，资金短缺已火烧眉毛……
降价成各地房企共识
“12800起，引爆核心区！首付分期17万起，抢购地铁4号线上准现房！57-108平方米，地标SOHO……”日前，类似的群发信息频繁地被市民收到。在北京，除了昌平，大兴、房山、顺义、通州等北京几大郊区也均已出现低价楼盘。而在近期开发商的一系列促销活动中，“降价楼盘属于面积太大难以顺利的楼王”、“降价楼盘属于偏僻地段”……等楼盘降价的解释，似乎都不太能站稳脚跟。
种种迹象表明，上海地产商在“金九银十”之际选择降价，绝非偶然为之。
富力、保利、万科、中海、招商等标杆房企今年下半年以来都进行了不同程度的降价促销，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。数据显示，10月前三周上海市共计成交一手商品住宅30.27万平方米，和去年同期相比大幅下滑72%，成为近7年有数据历史以来的水平。
北京房地产交易管理网数据，今年“金九银十”北京合计楼市签约量只有2.7万套左右，较去年同期50582套的签约量下降了46%。相比2009年的“金九银十”更是下降超过64%。截至10月29日，北京10月成交量只有13000套左右，创造了2009年实行全面网签记录以来的历史新低。北京商品房均价为19775元每平米，环比9月均价21723元每平方米，下调达到了8.9%。通州华业东方玫瑰、珠江拉维、润枫领尚几个项目的降价促销幅度与价时相比普遍在20%以上，有些甚至于已 过40%。
10月已是北京二手房月成交量连续第7个月不足万套，创下了34个月以来值，每平方米成交均价再度跌破2.2万元，创下了近14个月来新低。“最近三个月的二手房市场成交量已经接近2008年下半年市场迷时期的水准。”北京中原市场部分析师张大伟表示。“链家地产”首席分析师张月则认为，当前房价降势已经开始逐渐由外环向内环蔓延。
同时，“降价之火”也迅速在二三线城市展开燎原之势。杭州新开楼盘成交均价较周边楼盘的降价幅度在10%至20%，主城区成交均价从8月的21000元/平方米下跌至17000元/平方米，降幅近20%。天津的新房均价降幅达到5%至15%。成都降价幅度大部分在5%-10%之内，降价范围已波及主城区和郊县；南京的新开楼盘均价降幅约10%，近郊住宅价格降幅较为明显。
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每日成交:重庆主城11日8日新房成交498套 面积51473平方米
上市房企六成借款维运转
“房价高位运行”或许已经是开发商们再也无力硬扛的大旗。11月1日，广州传来消息，广州国土局当天出让的18宗地块竟有12宗不得不择日再拍，成交的3宗地块均以底价成交。据悉，未能成功开拍的12宗地块位于广州南站，该地区是广州未来**打造的八大功能区之一，广州南站商务区也被看成是珠江新城的升级版。
有媒体报道称，广州南站卖地是广州市今年内最重要的土地出让计划，此前在6月和9月举行的推介会上，开发商大多看好，但11月1日的拍卖现场，情况突然发生变化，本土开发商不见踪影，就连此前一直被看好的香港开发商也没有到场。广州土地局不得不选择了“紧急刹车”，在出让前宣布紧急收回地块。对此，分析人士认为，政府此举是为了避免看到12幅地块整体“流拍”对市场带来更为负面的影响，广州市政府只有延期，以等待更多房企报名。这一消息或许可以印证货币政策收紧之下开发商资金短缺的现实。
据统计，当前131家上市房企经营性现金流为负632.5亿元。其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。同时，上市房企手中所持的货币资金规模罕见出现降低，为1806.9亿元。按此计算，每家平均约持有现金13.79亿元，只够在一、二线城市拿一块稍好的地。而有80家现金流为负值，也就是说，上市房企靠借钱维持生计的占了61%。
另一方面，在银行利率提高和放款收紧的情况下，房企更加依赖成本较高的信托资金，而近期信托收缩和标普降级则使得房企融资难度再次加大。中原地产经纪人介绍，虽然开发商称某些房源为特价房源，并不是整体降价。但实际上，房企今年面临最难过的年关，因此不得不拿出部分降价房源促销回款才是真实的原因。
高库存下房企整售求出路
11.7万套——北京目前的住宅库存量，相比限购前库存增加了2万余套，是2009年6月8日以来的库存点。按照目前的库存消耗比，即使目前不增加供应，消耗库存也需要超过22个月时间。如果加上11月和12月预计入市的56个项目，提供住宅2万套左右，在销售持续萎靡的情况下，北京年底的库存量将有可能突破12万-13万套。
另一则巨灵财经提供的数据统计则显示，截至2011年10月29日，上市房地产企业三季报存货合计11762亿元，与去年同期的8407亿元相比，增长39.9%；与今年中报时的10778亿元相比，环比增长9.1%。139家公司中，库存同比增长107家，占比77%；库存环比增长103家，占比74%。
四家巨头中，万科的库存，达到1923亿元，其增长也是最快的，环比增速达到13%。
降价也许只是开始。根据有关人士透露，上海部分开发商已经私下与营销代理机构洽谈整体出售事宜。整购价格在目前成交均价的基础上至少折让30%。
“大概3个月前，住宅谈整售价格大概还是八五折。而一旦整售失败，这些资金压力大的开发商必将项目低价推向市场。这意味着这波降价潮肯定会继续蔓延。”一位代理机构人士称。
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开发商不必再对调控放松抱幻想 下调房价是国策
（来源：新闻晚报）据媒体报道，国务院总理温家宝11月6日在俄罗斯圣彼得堡表示，中国下调房价是国家坚定的政策，调节后的房价将使民众能够接受，也使房地产业健康有序发展。温家宝还强调，房地产调控已经进行两年了，一些重大的措施都已经出台了，房价总的形势还处于僵持阶段，但是这一个月来也开始松动。
对于房地产一系列的调控措施，决不可有丝毫动摇，目标是要使房价回归到合理的价格。业内对此的解**为，即使房价下降，针对房地产的紧缩也不会松动，局部宽松不会包括房地产。讲话出来后昨天的股市应声回落，而房地产股表现最为明显。
“下调房价是国家坚定的政策”，这是温家宝总理就房地产调控目标的表述。而去年4月19号出台的“国十条”，将调控目标明确定义为遏制部分城市过快上涨的房价，当调控进行一年半之后，此次的定义更加明确，态度更加坚定，今天国内最权威主流的人民日报和新华社也就此发表非常肯定的观点。
经过10多年的发展，中国房地产行业理所当然地成为支柱产业，除了拉动中国经济连续高速稳定增长之外，还带动相关70多个行业持续大发展，圆了成千上万老百姓的住房梦，成效不可谓不明显；但行业的快速发展的负面效应也不断显现，城市房价无节制飞速增长，地方政府财政对土地的严重依赖。价格泡沫不仅威胁到房地产行业的健康持续发展，还影响到宏观经济的整体运行，以至于政府出重手调控。
对于生活在城市的普通居民而言，衣食住行必不可少，但现在住房问题占住了家庭收入中的绝大部分，普通居民为了一套房子还因此长期负债，剩下来的吃饭穿衣出行的支出就会受到严重影响。作为经济运行的内需始终难以拉动起来。以北上广为利，一个普通的大学生、研究生毕业后留在这里工作，可能一辈子就是为了一套房子。
房子的最基本功能其实只是居住，除此之外还兼备投资功能，一旦投资功能无休止地被放大，就会形成严重的价格泡沫，如果不及时调控，受害的不仅仅是高价被套者，还有银行等诸多行业，宏观经济硬着陆在所难免。
虽然现在房价好像在下行，但是公众还比较焦虑，心理上的点还没有拐过来，担心政府会放松调控，比如说佛山的朝令夕改放松的限购令引发了动静，就说明公众的神经很脆弱。还有现在很多楼盘降价，公众担心是假摔。一周前还有声音批评限购令太严厉，然后看到住建部就回应，限购令是不得已采取的办法，公众就很紧张是不是要放松限购了？这些担心都说明公众对于调控的决心还是将信将疑的，而且对房产商人左右政策的能力充满了担心。这种情况下，如果政府能保持这种调控的力度，房价可能真正迎来了拐点。
房地产业的健康持续发展，需要相应的消费能力、消费意愿作为支撑。房价长期超过普通居民的承受能力，不能说房地产业发展是健康的。当前，房地产调控正处于关键时期，温总理的讲话进一步增强了政府坚持调控不能动摇的信心。那些还抱有幻想的开发商，赶紧降价吧。
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经济学家谢国忠预测：楼市调整至少持续3年
（来源：厦门日报）谢国忠《财经》特约经济学家、玫瑰石顾问公司董事。他1983年毕业于上海同济大学路桥系，1987年获麻省理工学院土木工程学硕士，1990年获麻省理工学院经济学博士，曾任摩根士丹利的董事总经理及亚太区经济首席分析家。
11月8日，适逢厦门大学EMBA2011级厦门秋季班、贵州班、深圳班在厦大举行开学典礼，应邀出席的知名独立经济学家谢国忠在接受本报记者专访时认为，此轮楼市调整至少还要持续3年，当每平方米的房价降到城市两个月平均工资之下才算合理。
货币政策要维持两年或更长
记者：最近，不少报道倾向于货币政策会微调或“定向宽松”，真的是这样吗？
谢国忠：货币政策要调整，不太可能！我觉得目前的货币政策还要维持2年或者更长一段时间。
实体经济的赢利其实很困难，很多企业以实体公司为融资平台，拿到资金去炒股、买大宗商品和房地产，现在出了问题，却要“绑架”银行。未来几个月将非常关键，中国不少民营企业资金链已断裂，破产很难避免，但这对实体经济的影响是有限的，因为资产能很快转移到其他企业。
A股走势要看高利贷预期
记者：您在2008年之前都是看空股市，那么您认为现在的股市会怎么走？
谢国忠：目前A股在流通上处于弱势，它的走势最重要的要看高利贷的预期。现在很多公司的运营模式都是走高利贷模式，高利贷市场的达到20%。这样，资金流入股市与在高利贷市场相比是没有竞争力的。要想股市起来，一定要等到房地产调整之后。因为，开发商那里的20%高利贷并不算高，如果政府“放松”政策，房价就会大涨。
但如果这些开发商打消了政策放松的念头，开始自寻生存之道，比如降价销售来回笼资金。这时，高利贷市场就会萎缩，资金才有可能进入股市。
中国房租低
记者：房价此轮调整出现了“停涨”或下降趋势，您认为房价要降70%左右，是不是这样的？
谢国忠：我觉得中国的房价平均降一半应该会有。资产价格中国人喜欢说谁唱多、谁唱空，他们把资产看成是价格的博弈。最终资产是由基本面决定的，也就是房租的和房价与收入的比例来决定。一般来说，稳定的经济，公寓房租7%的回报，商业写字楼10%属于正常。中国的房租远远低于这个水平。所以，房价下降一半仍属于理性。
从房价收入比来说，一般每平方米的房价不超过城市两个月平均工资是合理的。房地产调整是非常不均匀的，一般来说，房地产泡沫时期，偏远地区的房价涨幅更大。
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