[摘要] 继建行北京分行宣布上调首套房贷利率后，上海、广州、深圳等多家国有大型银行纷纷仿效。美联物业全国研究中心有关人士认为，银行上调首套房贷利率并不是新鲜事，早已有银行在落实执行，但此次四大银行高调宣布，只是带出楼市的政策信号，“限贷”令依旧。
继建行北京分行宣布上调首套房贷利率后，上海、广州、深圳等多家国有大型银行纷纷仿效。美联物业研究中心有关人士认为，银行上调首套房贷利率并不是新鲜事，早已有银行在落实执行，但此次四大银行高调宣布，只是带出楼市的政策信号，“限贷”令依旧。“限购”和“限贷”政策仍在继续，显然是告诉开发商和炒家，不要对政策掉头抱有希望，降价才是硬道理。据记者了解，目前部分银行对首次置业者维持基准利率，另外一部分银行则在基准利率上上浮5%~10%。此外，银行对放款也采取差别政策，贷款利率高则先放款，部分二手房买家受业主的收款压力，对利率上浮不得不屈服。若二手房买家不屈服，有可能产生买家、业主与银行之间的纠纷。
基准利率上浮5%~10%，对首次置业者相当于贷款利息加息一到两次。小数怕长计，上调利率后，以首套房贷款100万元、20年偿还期计算，月供将首次接近8000元，总利息上涨5万元。以目前市区电梯楼为例，“闲闲地”要200万元一套，也就是说贷款五成的首次置业者或家庭需要背负每月8000元的月供，若贷款70%，其月供压力更不能想象。首次置业的首付比例从20%提高到30%，贷款利率从下调到上浮，楼市有购买力的人群逐步萎缩，对于业主或者开发商来说，最终都不得不降价。
据专家分析，首套房贷款利率调整也为存量房利率上调埋下伏笔。其实，从去年年初开始，已有多家银行的高管曾放风，要调整存量房贷利率。2008年底至2010年中旬之间入市的人士，首置享受下调15%~30%不等的优惠；改善型买家也搭顺风车，享受下调优惠幅度与首次置业者相仿。当时银行之所以出台有利存量房贷款优惠，实在是因竞争所迫，其他银行下调了，自己不下调，势必导致存量房贷搬家。如今，存量房贷搬家的门路——纯抵押贷款已被封死，市场利率比存量房贷享受的优惠要高不少，既然房贷搬不了家，那么存量房贷就是案上肉，任由银行宰割？
不过，银行对存量房贷也有忌讳，当初银行“放下身段”给予存量房贷的客户享受下调优惠，可是白纸黑字签下补充协议。既然补充协议与银行按揭合同已约定下调优惠的共识，银行该如何“突破”有关协议的规定，达到上调存量房贷的利率呢？在“限购”“限贷”面前，存量房贷客户也不能高枕无忧，小心银行的“秋后算账”啊！
房企现金流日益紧张四季度楼盘促销高潮临近
房地产开发商的资金链正深度承压——营业收入下滑、存货激增、现金流日益紧张。截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为-16.6亿元。接受《经济参考报》记者采访的专家认为，随着信贷环境持续紧缩，开发商资金状况越发不容乐观，预计四季度将有越来越多的房企通过促销回笼资金。
Wind统计数据显示，2011年三季度，29家上市房企共计实现营业总收入156.4亿元，环比下滑19.5%；其中有21家出现了营业总收入环比下降的情况。从净利润**看，上述房企的下滑幅度更为明显。29家房企三季度共计实现归属于母公司股东的净利润16.7亿元，环比大幅下滑了40%。
上市房企业绩滑坡可以从一组成交量数据中看出端倪。中原地产监测数据显示，9月30城市新建商品住宅成交面积环比减少3%，同比大减35%，“金九”盛景未能出现。今年1至9月，一线城市累计新房成交量同比减少9%。10月，北京和深圳成交量再度探底，上海、广州市场成交同比降幅均达到40%以上。主要二线城市前三季度成交量同比减少11%。
另据中国 指数研究院统计数据，10月过半，楼市成交遇冷，多数城市周均成交同比大幅下降，且多数降幅在50%以上，“银十”很难达成。10月3日至9日监测的33个城市中，31个城市成交量同比下降，其中20个城市成交量跌幅在50%以上；10月10日至16日监测的35个城市中，28个城市成交量同比下降，其中14个城市成交量跌幅在50%以上。
受销售持续低迷影响，衡量上市房企资金链状况的经营性活动现金流量净额也大幅下滑。从三季度的数据看，29家上市房企的经营性现金流量净额为-16.6亿元，而在去年同期则为30.8亿元，其中有15家出现经营性现金流量净额下滑的情况。而从存货**来看，上述房企三季度存货达2337亿元，比去年同期的1551亿元大幅上升50.7%，也高于6月末的2195亿元。
链家地产首席分析师张月表示，目前房企资金链条紧张和经营风险上升已愈发明显，因资金问题被吞并、收购的中小房企不胜枚举。根据链家地产市场研究部统计，截至10月上半月，今年房地产行业并购案例已达90余起，超过去年全年的并购数量。此外，中小房企还通过抛售项目、转型矿业等手段躲避财务风险，据统计，至今已有25家左右房企涉足矿业，约占房地产上市板块的五分之一。
一位房地产开发商告诉《经济参考报》记者，目前政策对房企银行贷款、房地产信托、股市再融资等渠道基本都堵死了，而销量的持续下滑更是“雪上加霜”，房企资金链越绷越紧，通过卖股权、卖土地、抛售金融资产、降价促销等途径加速回笼资金已成为很多房企无奈的现实选择。
自今年5月起，中海[简介动态]、碧桂园[简介动态]等开发商纷纷推行降价促销，至9月加入降价销售行列的品牌开发商有所增多。中原监测数据显示，富力[简介动态]、保利、万科等标杆房企都进行了不同程度的降价促销。但总体而言，今年下半年以来的降价速度和幅度相比2008年仍较为有限。
张月表示，大型房企的财务状况虽比中小房企稳健，但也在不断恶化。近日，多家大型房企加速融资，中粮地产抛售投资性金融资产获利约4000万元，成为房企一种新的融资策略；万科10月为名下子公司进行三次担保融资约12亿元，超过三季度的担保融资总额。
申银万国研究报告指出，目前开发商资金压力继续增大，各种融资渠道均受限制。9月房地产资金来源7209亿元，同比增长17.4%，但环比回落8.1个百分点。其中国内贷款同比减少8.3%，占比从8月的16.2%下降到15.7%；自筹资金占比继续上升，达41.2%，创历史新高。日前出台的加强对房地产信托和外资进入楼市的监管政策，都反映了房地产各种渠道的融资难度都在加大，开发商资金压力继续增加。与此同时，销售萎靡，投资回落相对缓慢，开发商的整体资金状况仍在不断收紧之中。
有业内人士接受《经济参考报》记者采访时说，分析开发企业资金来源构成变化趋势可以发现，进入2011年以来，国内贷款比重持续下降，由1至2月的22%下降到1至9月的15.7%；企业自筹资金比重大幅上升，由1至2月的34.4%上升到1至9月的41.2%。另外，个人按揭贷款比重和利用外资比重有所下降，定金及预收款比重小幅上升。由此可见，随着国内信贷环境继续紧缩，开发企业资金状况不容乐观，被迫更多地利用自有资金。
上述业内人士认为，在信贷政策紧缩、通胀率仍相对较高的背景下，四季度融资环境仍然严峻，预计四季度楼盘促销的现象将越来越多。
——延伸阅**——
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
