[摘要] 中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在限购、限贷等调控政策的影响下，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈现以往少有的平稳状态。不同月份虽有所波动，但整体来看，成交量月度变化的幅度日益收窄。
8月，中原监测的7个**城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供应则持续保持高位，住宅库存进一步上升。
8月，中原监测的7个**城市新建住宅成交量依然在低位徘徊，而供应则持续保持高位，住宅库存进一步上升；土地市场上，整体拿地热情并未完全消退，部分城市居住用地成交量甚至出现大幅放大，这表明发展商对后市的信心仍在；虽然政策仍在收紧，然而开发商资金链尚无断裂危机，全面降价动力不足，但是局部供应偏大区域的房价松动现象日趋明朗。
中原集团研究中心高级经理刘渊认为，在限购、限贷等调控政策的影响下，主要城市的新建住宅成交量自今年2月起即呈现以往少有的平稳状态。不同月份虽有所波动，但整体来看，成交量月度变化的幅度日益收窄。这种现象说明，目前的房地产市场以刚性需求为主，在房价没有出现实质性下降的情况下，成交量很难出现明显的反弹，同时今年“金九银十”也将难以出现。
成交低位波动反弹动能不足
8月，中原监测的30个主要城市的新建住宅总成交面积为1253万平方米，环比微涨2.87%，呈现出淡季不淡的格局。纵观调控后7个月30个主要城市住宅的成交量，可以发现，在多项政策综合影响下，目前市场的购房需求基本以刚性需求为主，因此每个月的成交量都保持在一个相对稳定的水平，呈现出淡季不淡、旺季不旺的格局。以春节期间的2月为例，该月成交量仅比2-8月的平均成交量下降12%，而本应该是旺季的5月，成交量仅比2-8月的平均值上升8%。因此，9、10月份30个主要城市的新房总成交量也不会出现明显的上升，但受供应增加影响，预计将会在目前的成交水平上出现小幅的增加。
分区域看，本月华东区域的9个城市住宅总成交面积351万平方米，环比增加12%；而华南区域的6个城市住宅总成交面积181万平方米，受深圳成交量大幅下降的影响，环比下降14%。此次调控以来，各个区域的成交量均受到了明显的冲击，其中华东、中西部受影响最明显，调控后的平均成交量与最近两年的平均值相比分别下滑40%和35%；华南、华北受到的影响相对较小，但相比也分别下滑26%和30%。
供应压力不减长期依旧看好
根据中原监测，本轮调控以来，7个**城市的新房供应均保持在相对合理的水平，供应量均大幅高于实际成交量，但是无论供应量如何增加，均未对成交产生明显刺激。
从最近半年的供求比来看，成都、杭州的住宅供求比连续保持在较高水平，整体供求比分别为2.37、1.69，而北京、上海、深圳的供求比略高于正常水平，分别为1.19、1.35、1.27，广州、重庆的供求比相对合理，分别是1.06、1.01。供求比高企，反映短期市场供大于求的现象十分严重。部分城市新房供应的集中区域，竞争将日益激烈，爆发价格战的可能较高。
中原地产研究发现，通过对上半年标杆房企财务报告的分析可见，10家标杆房企通过加快销售、减少拿地、增加融资等手段，手中持有的现金与2010年相比有了小幅的增加，达到1713亿元，财务状况更显稳健，因此短期内大幅降价的可能性微乎其微。同期，短期借款和1年内到期的长期借款仅为738亿，现金与短期借款之比为2.32，与2010年底的2.81相比有所降低，但依然处于相对合理的范围。
由于实力发展商的财务状况依然稳健，对各区域**城市发展前景充满信心，其战略性土地储备的步伐未见放缓。1-8月，中原监测的7个**城市的成交居住用地的可建面积达2814万平方米，较去年同期上升2%，土地市场并未呈现明显放缓的趋势。1-8月，7个**城市住宅成交面积为3284万平方米，与去年同期相比下降13.5%，土地市场表现明显优于住宅市场。。
分城市看，1-8月广州、深圳、重庆的居住用地成交面积与去年同期相比增加明显，北京、上海、成都、杭州的成交面积则出现同比大幅下降，其中成都、杭州的下降幅度分别高达44%和36%，表明两地开发商拿地意愿不高，土地市场观望气氛较浓。
政策压力加大局部调整凸显
8月17日，住建部公布了对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准，凡是符合两点或两点以上的城市，中原将其定义为限购高危城市；符合一点的城市，我们将其定义为限购可能城市；不符合其中任何一点的城市，我们认为实施限购的可能不大。根据中原集团研究中心对42个未限购城市的分析，其中洛阳、廊坊、丹东等13个城市属限购高危城市，汕头、中山、淄博等16个城市属限购可能城市，其余城市限购可能性不大。目前十家标杆房企有78%的项目分布在已出台限购政策的46个城市中，其余22%的项目分布在尚未实施限购的65个二三线城市。因此，即使限购城市范围扩大，从总体上看对标杆房企的影响也不大。
虽然整体来看主要城市房价依然坚挺，但是局部区域房价松动的现象十分明显。以北京为例，8月，北京新房市场在历经6个月的调控后，价格出现了较为明显的松动。本轮价格调整呈现出以下几大特点：
，郊区率先降价。出现价格松动的项目主要集中在通州、大兴和房山等北京外围区域。这些区域的共同特点是新房供应较大、价位相对较低，且在前期经历过大幅的价格上涨。位于通州的典型楼盘“珠江拉维小镇[消息价格户型点评]”今年5月的成交均价在2万元/平方米以上，而8月底报价仅为17000元/平方米。而该楼盘2009年9月开盘报价仅为8500元/平米。
第二，“特价房”形式“曲线”降价。本轮降价主要形式是推出部分低价“特价房”吸引购房者，直接降价的楼盘则较少出现，开发商降价的目的，主要在于试探市场所能接受的价格底线，不排除未来进一步更大规模的降价的可能性。“华业东方玫瑰[消息价格户型点评]”在8月初推出60套特价房的降幅为10%左右。“润枫领尚”推出的特价房价格降幅达到近50%，但供应量也仅为2栋楼的约220套。
第三，知名房企引领“降价潮”。参与本轮降价的开发商既有中小开发商，也有富力[简介动态]、远洋[简介动态]、华业、旭辉[简介动态]等知名房企。华业地产的“华业东方玫瑰”、富力地产的“富力金禧花园[消息价格户型点评]”纷纷降价促销。知名开发商降价引发强烈的舆论和示范效应，有望带领更多中小开发商加入。
中原对四大一线城市近期新房的销售率进行跟踪监测，发现从“开盘30日销售率”**来看，广州新开楼盘的30日销售率相对较好，从7月的33.7%上升到8月的53.5%，市场保持相对温和。而北京、上海、深圳的30日销售率则不甚理想，分别仅为26.2%、32.4%、28.8%，库存消化压力较大。
刘渊告诉记者，对四地热销楼盘进行分析，可以发现以下特点：1、热销楼盘普遍位于郊区，价格较低；2、户型普遍较小，总价较低；3、周边配套逐步完善，有一定潜力；4、部分楼盘定价合理，且存在一定促销、降价现象。
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