[摘要] 万科继销售规模突破了一千亿元大关之后，万科在2011年上半年整体税金支出达到约105亿，成为房地产行业内第一家半年纳税超百亿的企业。
已是悬崖百丈冰，犹有花枝俏。在房地产调控导致开发商销售的增速集体放缓大势下，行业龙头万科却一骑绝尘，把竞争对手远远甩在后面。
增长潜力一度因被竞争对手无限逼近而遭受到质疑，但当行业陷入低谷时同行突然发现，无论是业绩增长还是财务**，万科都迎来了历史上的时期。
继销售规模突破了一千亿元大关之后，万科在2011年上半年整体税金支出达到约105亿，成为房地产行业内家半年纳税超百亿的企业。
行业龙头地位更加突出
随着限贷政策的不断深入和43个主要城市推出了限购政策，住宅市场成交明显放缓。二季度深圳、广州、东莞、佛山、上海、苏州、无锡、杭州、南京、北京、天津、沈阳、成都、武汉等14个城市的批准预售面积环比一季度增长78.3%，而商品住宅成交面积却环比下降了16.3%。
但万科却是以大幅增长的速度远远跑赢大势。2011年上半年，万科实现销售面积565.5万平方米，销售金额656.5亿元，同比分别增长76.7%和78.6%，销售金额超过商品住宅累计增长64个百分点，在房地产行业中稳居。
上半年，万科的销售金额占商品房销售额的比例由去年同期的1.86%提高至2.67%，在深圳、东莞、佛山、天津、沈阳、武汉、无锡、青岛八个城市的商品房市场占有率排行榜首位，在19个城市商品房市场占有率排名前三。
作为行业内的销售体量的公司在调控的市场环境下仍能保持如此高速的增长，大幅跑赢市场平均水平，一方面得益于近年来万科的开放合作策略，另一方面万科覆盖主流市场的产品定位在调整市中显示出更强的抗跌能力。
如果以一家公司为样本，探寻中国的资本市场与公司的成长历程，那么万科是一个最为理想的选择。这家如今已是家喻户晓的企业，不仅作为中国一批上市公司，见证了资本市场和行业发展的完整历程，而且近二十年来始终保持着稳健的成长，成为国内上市公司中持续盈利年限最长的企业。
如果是按照20%的复合增长率计算，去年已经实现千亿销售规模的万科到2014年将超过2000亿；如果按25%的复合增长率计算就是2400亿。假定未来整个经济增长放慢，复合增长率从25%降到10%，万科到2020年的规模将超过3000亿。
今年上半年末万科的已售未结资源规模已经再创纪录，达到1022万平方米，对应合同金额合计约1187亿元，同比分别增长了93%和107%，为未来的业绩增长打下坚实基础。
截至到6月末，万科各类存货中现房存货比例仅为2.8%，不足一个月的销量，而去年同期万科的这一**为4.8%。
受益于良好的销售和谨慎的投资策略，万科的资金状况更是趋稳健。截至6月末，万科持有现金约407.8亿元，相比一季度末提高9.7%，远高于短期借款和一年内到期的长期借款230.4亿元，剔除预收账款后的各项负债占总资产的比例为36.8%，净负债率20.8%，在行业中继续保持较低水平。
万科在销售增长的同时费用的控制亦继续向好。上半年，万科相对销售收入的管理费用率和销售费用率分别为1.33%和1.46%，两项费用率合计同比下降了0.40个百分点。
多家券商研究的报告认为，在房地产行业出现困难情况下，雄厚而宽裕的资金和良好的财务状况，不仅有利于万科在市场调整期保持经营安全，也为把握土地市场可能出现的机会创造了良好的条件。
新一轮扩张布局
以确保经营安全为重要的目标，万科上半年坚持了谨慎投资的原则。中报显示，万科前七个月新增房地产开发项目22个，对应万科权益规划建筑面积约423万平方米，在深圳、武汉、太原参与旧城改造项目4个，对应万科权益规划建筑面积约161万平方米。
根据中报的披露数据计算，万科新增的非旧改和旧改项目平均土地购置成本约为2500元/平方米，低于去年的地价水平。其中，新进入了芜湖、秦皇岛、太原、晋中等城市。目前万科已经进入了50个城市市场，战略纵深优势进一步得到巩固和强化。
万科董秘谭华杰表示，上半年万科在拿地方面比较谨慎，这一方面体现了公司谨慎拿地的一贯原则，另一方面公司认为未来可能会有更好的拿地机会。
在房地产持续调控之下，上半年国内主要城市的土地供应有较大程度的萎缩，虽然土地出让的溢价率已经开始下降，但底价的调整还不明显。根据国土资源部的数据，上半年住房用地供应只完成了全年计划的26%，按照惯例，三、四季度会是土地的供应高峰；同时随着房屋市场调整的持续，土地市场的调整预计也会更加深入。
国元证券研究报告认为，目前万科储备资源充沛，权益建筑面积423万平方米，总储备达到3585万平方米，可供公司未来2至3年开发。
继续行业内兼并整合，万科上半年完成对10家公司收购，总金额约33亿元，较上年全年增加50%。国元证券研究报告称，预计随着行业调整的深入，万科在收购兼并方面的力度还会进一步加大。
区域均衡布局，尤其是快速扩张二三线城市成就了万科的行业领跑者地位。上半年，万科依然以二三线城市为扩张**，在二三线城市拿地比例为86%，尤其加大了环渤海地区拿地比例，该比重达到41%。
民族证券的研究报告认为，万科在售项目分布在三四线城市的比例接近30%，在一线地产公司中处于领先地位。万科将充分受益于三四线城市相对广阔的房地产市场发展空间，提前布局三四线城市的效果现阶段已逐步显现。
6月28日，深圳万科公司在大梅沙万科中心举行商业策略发布会。在这次发布会上，万科发布了包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”等三大商业产品，未来2年万科将有100万平方米商业物业在深圳区域面市，其产品类型将进一步丰富。
从开发社区到城市运营，万科运作的商业概念也将从社区商业扩展为城市商业。目前，万科的商业逐步涉及北京、上海、深圳、武汉、西安、东莞等多个城市。不过，万科短期内仍将继续专注于普通住宅市场的发展。
体制建设将为万科的高速发展护航。上半年，万科通过了A股股票期权激励计划并开始实施。股票期权激励计划的推出，弥补了公司长期激励机制的缺位，建立起股东和职业经理人团队之间更紧密的利益共享和约束机制。
多家券商机构分析认为，基于万科目前的销售增长和新增储备情况，预计此项增长条件可达成率较高，股权激励计划的推出向市场传递了积极的成长信号，表明万科未来发展取向更加重视内涵式增长。
上半年万科连续第八次获得经济观察报社与北京大学管理案例研究中心评选的“中国尊敬企业”称号，获得国务院发展研究中心企业研究所、**大学房地产研究所和中指研究院等评选的“201**国房地产百强企业综合实力10”名。
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