[摘要] “限购令”等调控政策的作用，已经从住宅市场延伸到土地市场上。中指研究院昨日（8月1日）发布数据显示，今年1~7月，全国130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%，土地成交溢价率也较去年明显下滑。
“限购令”等调控政策的作用，已经从住宅市场延伸到土地市场上。
中指研究院昨日（8月1日）发布数据显示，今年1~7月，130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%，土地成交溢价率也较去年明显下滑。
土地成交的低迷被普遍认为是住宅市场成交不佳所致。今年以来，为规避政策风险，开发企业普遍放缓了拿地步伐，使得一些地方的土地市场出现有价无市的局面。
受此影响，土地价值大幅缩水。前7月住宅用地溢价率仅为16.2%，不及去年的一半。而且，今年成交的“地王”价格与去年相比也“风光不再”。
住宅用地完成率仅30%
中指研究院的数据显示，2011年1~7月，130个城市住宅用地共成交1.89亿平方米，同比下降10.4%（2010年全年增长31%）。与此同时，商办用地共成交5534万平方米，同比大幅增长41.7%。其中，7月住宅和商办用地成交量环比降幅分别达到33.9%、47.3%。
土地成交低迷被认为是市场成交不佳所致。据悉，由于难以预期调控政策的力度和持续时间，为规避政策风险，不少房企放缓了拿地步伐，并采取快速销售的策略进行回款。
有数据显示，今年前7个月，20个代表城市住宅总成交量同比下降5.2%，其中4个一线城市总成交量略有增长，16个二三线城市同比下降8.2%。
事实上，政府供地步伐的缓慢也在影响土地市场的表现。上述机构的数据显示，今年1~7月，130个城市招拍挂市场共推出住宅用地2.3亿平方米，同比下降13.7%，计划完成率仅为30%。
以北京为例，今年前7个月，北京住宅用地成交量同比缩水了近两成，商办用地的成交逆市上涨三成，北京土地出让收入为579亿元，仅相当于去年全年的35.2%。
但在“前松后紧”的传统供地节奏下，不少企业仍觊觎下半年的土地市场。在北京昨日的一场研讨会上，与会的大型房企纷纷表示，欲利用充裕的现金流，出手下半年的土地市场。
“地王”价格大幅缩水
在上述因素的综合作用下，“地王”也失去了昔日的光彩。到目前为止，今年总价“地王”为深圳南山区地块，被招商局以64.4亿元的价格摘得，这一成绩若放在去年，甚至排不进前三。
根据中指研究院的数据，今年以来成交总价前十名的地块价格仅为去年前十名的49%，单价“地王”方面，前十名平均水平仅为去年的56.3%。
值得注意的是，在单价和总价排在前十的地块中，均没有北京的土地上榜，这与去年3月15日北京一日诞生三地王的盛况形成鲜明对比。
今年以来，不少地方调整土地出让制度，更多地采用招标出让的方式，甚少使用“价高者得”的拍卖方式。同时，为完成保障房供地计划，商品房用地捆绑保障房出让的现象频频出现，这被认为是影响地价的重要因素。
上述数据显示，今年1~7月，130个城市的住宅用地平均溢价水平为16.2%，不及去年同期一半，亦低于去年全年的33.6%（2009年为51.7%）。7月，该溢价率仅为9.7%，接近2009年3月以来的值。同期，商办用地溢价水平为21.4%，同比降低17.9个百分点。
土地溢价率走低的另一个因素在于土地出让的郊区化。根据中原地产的数据，最近3年来，北京五环内住宅地块供应占比不足一成，房山、大兴、通州3郊区县的住宅地块占供应总量的比例超过五成。
做好保障性住房用地供应的“减法”和“加法”中国建设报
土地供应，是决定保障性住房建设速度和规模的主要因素。目前，因不同程度地受到土地供应瓶颈的制约，不少地方保障性住房建设开工不足，已经影响或严重影响了年度目标任务的如期完成。李克强副总理曾在保障性安居工程工作会议上明确强调：保障性住房用地要优先保证。怎样落实“优先保证”的要求，有效突破保障性住房用地供应的瓶颈？笔者认为，既要做好“减法”，也要做好“加法”。
坚定不移做“减法”。首先，要按既定政策，缩减一般商品房用地供应比例，保证保障性住房、棚户区改造和小套型普通商品房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；保障性建设用地供应到位后，方可出让其他住宅建设用地。其次，开辟办理保障性住房供地手续的绿色通道，实行一站式服务，减少、合并环节，简化、优化程序。坚持急事急办、特事特办，必要时，允许边开工边办理相关手续，逐渐健全完备。
灵活机动做“加法”。整合盘活土地资源，充分挖掘、发挥其使用潜力。将单位闲置的存量土地转化为保障性住房建设用地，鼓励企业利用自用土地集资合作建房，引导企事业单位在空置土地上建设、经营公共租赁住房。同时，根据完成保障性住房建设任务的需要，在不违背政策的前提下，积极调整，合理变通，急用先建，使用既有的存量土地先行开工，待**下达后再如数冲抵；或将已确定或准备确定为商业用地的地块，置换为保障性住房建设用地。
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