[摘要] 十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
十年之后，又逢盛会。伴随房地产业走过黄金十年的博鳌房地产论坛，将于2011年8月16-19日在海南继续举办第十一届年会。上一个十年，中国房地产实现了成长与壮大的梦想；下一个十年，我们将继续甚至超越从前的辉煌。鉴于此，观点地产新媒体推出“2011博鳌房地产论坛特稿”系列报道。
商业地产目前现状如何？商业地产投资空间到底有多大？开发商选择怎样的发展模式，高纬环球中国区董事总经理张良军有着自己独到的见解。
他认为，逐步加深的楼市调控，促使房企主动或被动进入到商业地产开发的领域里。但商业地产的门槛比住宅要高于很多，不是说，你有地、有资金就能成功运作一个商业项目，它需要极强的运营能力。
现在许多开发商介入商业地产，也会直接促进整个房地产行业的洗牌的完成，这个洗牌表现在参与的开发商的洗牌、市场结构及产品结构的洗牌。
所以，现在开发商都在进入商业地产、生态地产，我觉得这是一种概念。概念存在于市场，会有更多多元化的模式出现，比如回笼资金的出现会给市场带来新的突破。所以说，现在的市场正在进入一个全新时代。
张良军认为，政府对整个房地产行业的介入或将持续5-10年，成为一种常态，而这种对调节，是市场要健康发展所必需经历的一个阵痛的过程。
而随着银根的不断紧缩，也许用不了十年，整个行业将会发生大的变化，最明确的是并购发生。
他预计，进入下一个十年，整个行业应该会比较理性，进入更多元化的发展，然而不是全民都投资房地产的时代。产品开发商会变得更多元化，不会一窝蜂地都去做住宅，可能会有其他更有特点，更有持续发展模式的产品模式和经营模式。
在张良军的设想中，商业地产未来的发展趋势就是要根据每个地块的特点，每个个体情况的需求因地制宜，没有的模式。实现对地块的量身定做，是适宜持有，还是适宜甩售，都是由产品特性而决定的。
以下为张良军接受观点地产新媒体的采访实录：
观点地产新媒体：我们的会议主题是下一个十年，所以就想回顾一下上一个十年，再展望一下未来的十年。现在想请张总谈谈这个十年间整个行业的发展情况。
张良军：我觉得这十年最主要的成就有几个，，已经解决了很多老百姓居住问题，这是个大问题；第二，房产已经成为一种浮躁性的一种不合理房地产；第三，地产发展已经成为中国经济之一，房地产业不应该成投资为经济的产业，我相信在中国的公司，根据中国的行情也扮演这么一个角色。
从宏观经济动向上看，中国经济在过去的十年里面，房地产是经济的一个支柱产业，对经济的发展促进很大的非常明显的。
观点地产新媒体：从2010年开始，政府逐渐介入行业调控，刚开始大家以为是短暂，但是现在来看不但没有放松的迹象，还加大了力度，有人说这个行业大洗牌持续的时间将比较长，您觉得洗牌这个说法现在成立吗？
张良军：我觉得成立。洗牌不管是开发商层面上的洗牌还是所有的参与者都可能去洗牌。政府之间也在采取一个调节的观念。这种洗牌相对来讲，是指开发商。开发商是一个很重要的洗牌作用，洗牌可能体现出当前房地产市场存在暴利。
同时，专门开发市场应该主要是三种力量，一种力量是现在上市的一些有足够的市场经济、市场规模的开发商具有自己不错的品牌与运营模式，当在进展相对复杂的情况下，这些开发商可以通过一些融资渠道来支持，当然亦存在挑战的。特别是在境外上市的公司可以通过一些债券或股权来获得资金上的帮助。
第二是国营的开发商，从目前的市场上看，这种调控意味着国进民退。所有国企央企之类的企业具有市场优势、资源优势、资金优势。首先要有一个大量的土地储备，
历史的原因，他们以前的厂房也好、旧的办公场所也好，各种各样的原因，让他们有机会来扩大影响。
他们扩大土地的比例，在资金上，银行会直接给其放贷，给央企综合性放贷是非常充分的。集团内部会进行手段调控，其他的开发商可能不具备这个独特的优势，那更多是资金成本相对比较小。由此，这类公司有机会形成，将来也会是市场的主流。
第三是公司，是那些可能规模不是很大，但是有很独特的一些业务模式，做一些独特的产业地产，有自己独特的优势的企业。比如说商业、酒店，有些公司在某些领域里有独特的优势，独特的商业模式。这类公司将将会突出来。
另外一个洗牌是市场结构的、产品的结构层面上的洗牌。在市场结构上，从区域来看，从一线城市、二线城市到三线城市、四线城市，中国的城市化意味着未来会有大量二线城市、三线城市会进入房地产的前沿行业，这个市场的洗牌是不可避免的，是一个很自然的事情。
产品洗牌就是说可能一个是从住宅到多元化这种产品的洗牌。以前这种靠住宅的游戏规则太粗，开始回笼资金这种，预售商品房的这种住宅的开发模式可能现在必须得向多元化、更长期、多元化的产品、多元化的经营模式方面转变，所以现在开发商都在进入商业地产，进入生态地产，我觉得这是一种概念。概念存在于市场，会有更多多元化的模式出现，比如回笼资金的出现会给市场带来新的突破。所以说现在的市场正在进入一个全新的时代。
观点地产新媒体：如今，政府介入逐渐增多，那对整个行业来说，会有什么新的变化与发展？对于未来发展又有什么样的挑战？最近出台的限购政策对此又有什么样的影响？
张良军：我觉得最长远的发展是健康发展，没有一种事情永远可以让你获得暴利的。商业就是商业，调控就是调控，我觉得这个是市场必然会阵痛的过程，这个阵痛必须要经历的一个，从市场的长远发展看，是必须要完成一个过程。
社会资源的分配也是不公平的，不可能说房地产是暴利，开发商是亿万富翁，这就是机会，政府关系，这个是不公平的原因，所以导致了很多人进入这个市场，没有人做别的事情，没有人做实业，没有人脚踏实地做自己该做的事情，这对其他行业产生不利的影响。我觉得阵痛是，不管是什么市场投资，都可以获得很高利润的理由，这个在资源分配上产生积极的作用，这个发展也不应该持续。
这个我觉得可能是在未来5-10年都会是一个，会进入一种常态，我说的未来可能是一种常态，但是不管多久，短期的限购会受到影响，可能会被取消，现在影响范围已经到二三线城市。
政府必须为他的老百姓着想，政府必须为保障房建设去争取时间和空间。一定要说在保障房进入市场之前，我相信这种姿态应该会持续下去。从范围看、从宏观的角度看，保障房建设以后会解决，政府期望通过大量的保障房可以解决社会的最底层的这些家庭的居住问题。当然不可能一劳永逸地解决这个问题，但是至少让这个社会变得，让不稳定的因素变得更少一点，也变得更和谐一点。
政府考虑的不仅是房地产市场。所以，我们并不赞同这种说城市背负着的歧视性限购政策，对房地产来讲，任何一个政策不可能没有副作用，都会有副作用。所有大的方向需要有一些措施或是一些小小的政策，因为是放得更长远，时间放得更长，觉得是限购。
观点地产新媒体：现在都在说限购会扩大到二三线城市，有人说这对开发商的影响很大，也有人说是开发商咎由自取，根据国土局公布上半年房价走势来看，房价还是仍然坚挺。您怎么看待这个问题的？
张良军：房价还是坚挺，但是也不能怪开发商。开发商是的血液，温家宝总理说这个话也是没有办法的办法。但是做一个生意，他必须为他的股东负责。他能赚到钱当然去赚钱，企业才不会去负这个社会责任，所以你不可能让他说，一个管理层、一个股东、一个职业经理人他先去为社会负责，其次再为股东负责，这是不可能的事情。企业有自己的责任。首先要为股东负责，然后尽可能地考虑到社会的利益、公众的利益。能够做到这一点，已经是一个管理者能够做到非常非常好的地步了。
观点地产新媒体：这次调控这么久的原因是什么？
张良军：市场流动性太强，有4万亿的资金进入了市场，有很多进入了房地产领域，这个必然会推动物价的上涨，必然推动这种投机炒卖，所以尤其当这部分钱掌握在少数人手里，这种情况是不可避免的。现在中国已经开始在世界范围内进行投资，他们需要出路，资金需要出路，所以现在你看去新加坡买房的人30%都有，加拿大也有30%，正好30%、50%、60%。
观点地产新媒体：听说现在国际市场上对中国人掀起的海外购房潮很不满意，您怎么看待这个问题？
张良军：你去看看国外的奢侈品市场上，中国已经成为的买家。这不仅是房地产领域，现在限购，限购以后导致了什么？限购的话，导致其他的商品涨价，其他投资渠道的缺失，股票市场一蹶不振，又没有更好的投资渠道，通胀这么高，利息又这么低，到银行又不赚钱，又赔本，所以你说以后这么多的钱，在这一部分人的手里，他必然会寻求他的利润途径，所以说丢失了好多的钱，所以政府已经在紧缩这个信贷，但是政府无法，在市场上，零风险是管不到的。国内没有合适的引导渠道导致人民手上资金过多，就只能去投资房地产，无论是国内还是海外的。
观点地产新媒体：这样的情况继续下去的话，中国人会占据海外很大的房地产市场，这样的话，国外会不会出台一些政策来限制中国消费者？
张良军：其实澳洲很早就出台限购政策，是针对于外地人或是外企在澳洲买房。而像香港，为了保护当地利益，会把门槛抬高。中国人资本流动性过剩，使得在海外买房现象很多。以后可能会更多。
观点地产新媒体：您觉得从去年到今年，这一波一波的调控对企业而言，是不是对资金的影响？您怎么看待中国房企的销售业绩？
张良军：我觉得对资金的影响，首先对开发商来讲，房子卖不出去，限购以后卖不出去。很多房子的销售已经基本处于停滞的状态，价钱有价无市。这是一个方面，他预测的经济来源已经没有了，已经去掉了1/3的经济来源。另外一个，银行借贷的渠道也没有了，开发商没办法生存。这是最直接的影响。
中国的房子是预售，预售在销售数据上，实际上不是实时的数据。预售款项，它要进一步尤其对上市公司来讲，它要入账，房子建好才能入账，这就意味着什么呢？意味着是说去年卖的房子，去年预售的房子今年房子交房，去年的预售款可能在今年计入销售收入。这反映其具有滞后性，一般是6-12月。所以，我觉得更值得关注的是去年年底的数据或是明年上半年的数据，才可以更好地反映今年的销售状况。
观点地产新媒体：刚才我们说银行对房企的一个信贷的紧缩，可是我们也有关注到，就是国内的一些大的企业今年上半年的融资还是蛮频繁的，但是大部分都是开发贷、信托，都是这两个方式，其他的途径很少。你是怎么看待这些问题的？
张良军：在A股市场上融资基本上已经过期了，不过信贷、信托资金这快的确有的。但是说实在的，我前阶段看过一个统计，万达今年花了十几个信托，加在一块也就百十来个亿，对它讲是杯水车薪的，解决不了问题的。他要维持上千亿的销售额，百十个亿的信托解决不了实质性的问题，当然是可以解决一定的燃眉之急的问题。
观点地产新媒体：只能解决燃眉之急？
张良军：对。所以当时信托也越来越困难，还有信托的成本非常非常，现在20%多的成本在目前调控的环境里边，有多少开发商还可以实现超过20%的利润？
观点地产新媒体：之前有消息称，绿城正在发行的信托成本是25%？
张良军：绿城也遇到问题，它自己也承认了。他们现在的资金是非常非常紧张，找员工都要借钱。所以我说这里面其实就是信托，当市场变成这样的时候，我要是一个小型的投资者，我也不会把钱放在信托，你就算给我20%又怎么样。我也未必能得到我该得到的回报。
观点地产新媒体：所以已经有一些中小型房企向民间资本借钱，但是利息是很高的。
张良军：20%已经是算低的了，这个有更高的水平。那个是慢性自杀，苟延残喘。你要想借50%、100%的信贷，20%多你想想你要赚多少钱你才可以赚回来。
观点地产新媒体：照目前这种情况来看，到下个十年行业将会是什么样的？
张良军：我相信不会到下个十年，这样一些开发商很快就见到结果。很快见到结果了，就是说在开发商层面上已经在发生，而且发生以很高的数字在发生。不用看别的公司，去年，**的研究他们做过一个统计，最活跃的并购领域是房地产，这是一个杠杆，占整个并购市场的25%左右，就是1/4左右。
1/4的并购发生在房地产领域。还有一个，你去看看万科去年的销售，去年万科的销售，万科自己入账的销售就是500多个亿，其他的500多个亿所谓的合营公司的伙伴，那个都是小公司。那就是他的在不收购的情况下，就是给别人的钱。人家跟你合伙，生存不下去了。你给我地，我给你钱，我帮你建，建完我们分账。
观点地产新媒体：从2011年到下一个十年，在您看来，整个行业应该会有个什么样的发展状况？
张良军：我觉得应该会更多元化的发展。然而不是全民都投资房地产的时代。产品开发商会变得更多元化，不会一窝蜂地都去做住宅，可能会有其他更有特点，更有持续发展模式的产品模式和经营模式。比如真正的产业园区地产，不是以产业园区作为借口，作为噱头去做的房地产开发，这个我们是反对的。想要真正找到产业园区的定位和所匹配的产业的定位，然后再以这个为依托去为这些做的，为这些突破的商业地产开发、工业地产开发和相应的配套住宅开发，所以都是有市场的。
中国的经济还在工业化的过程中，还会有大量的生产、研发、工业的需求，这个还会持续。比如说，在不同的城市、不同的地区，可能会有不同附加值的产业存在，像沿海城市可能原来那种很低的加工业，肯定会向内地转移。但他各个地方会有的产业来取代，所以我觉得产业的这一块地产，其实不止经营的也叫地产。我们是希望通过我们的行业可以走向理性，不要盲目跟风。
其实现在行业跟风现象频繁，比如商业地产这块，有出现过一些供过于求的情况，比较盲目地去做项目。
观点地产新媒体：有机构数据显示，2010-2020年是商业地产发展黄金10年，他们的判断标准是，从去年季度开始，北京、上海、广州、深圳、天津五大城市的商业地产的售价增长、租金增长跟空置率的降低同时发生，您怎么看？
张良军：五大城市我就不敢说，但国际上的确是在发生，广州其实现在已经有一些供过于求的局面，广州的空置率在20%以上，天津的空置率算上滨海的供应量，非常庞大一压力。北京、上海，北京空置率处于非常低的水平，要10%-60%的水平这是非常健康，处于一个供不应求的局面。上海现在处于10%不到的水平，相对比较健康的一个水平，但是在广州的其他的商业城市，个别的城市空置率很低，其他的像成都的空置率，他应该在两位数字以上，应该在20%以上，20%以上的空置率是相当高的，而且还会有不断的供应进出市场。
很多城市都会有这样的局面，比如说现在，目前在建产品，还没有真正进入市场，但是跟我们本身掌握的信息，有人说，成都80个商业综合体，80个商业综合体在建，我简单算一下帐，一个商业综合体，就算它三种用途，每种用途5万平米，就是一万五千平米，十五万平米，十五万平米乘以八十就是一千二百万平米，12000平方米相当于北京目前CBD整个已经完成和再建项目的总量。
观点地产新媒体：但是他们有那么大的消费能力吗？
张良军：没有，所有我们一致的呼吁，为什么开发商被动性进房地产市场，开发商被动选择商业地产是没有办法选择，是不是这块已经真的是一块大肥肉，等着他们去吃？这个风险远远比住宅风险要大的多。
所以我们现在这个顾问团队非常忙，是因为市场上有庞大需求，那我们所接受的股市是市场很小的一部分而已，我们可以尽可能帮助开发商他们从事的项目，能够少犯一些错误，能够尽量摆正自己的位置，但是其他庞大的一部分还没有协助到项目，这将会是一个很大的问题。
观点地产新媒体：当售价增长，租金增长、空置率降低的同时，一般地产商都认为这是结构性的变化，那么这个10年会不会是发展的黄金10年？
张良军：我觉得商业地产的确是刚刚开始，刚刚起步，但是10年在所有城市是黄金10年，这个说法有点简单并过于乐观，现在有很多城市已经看不见供不应求。
而且从庞大的再建的项目体量和规模上看，例如滨海新区供应量一千万平米，相当于北京发展20年的CBD的总量，这样的项目需要商业、需要服务业，需要第三产业，第三产业能够达到一个水平。
现在很多说城市化会进入市场，它直接产生写字楼需求，他不会产生消费需求，因为他没钱，刚进入城市他没钱，都有一个过程。所以只是说，首先需要解决的是居住的需求，然后在城市里面去逐渐找到自己的位置、逐渐建立自己的威信、逐渐获得提高的同时，会有潜在的更大的零售需求，更大的居住需求，更大的产业和办公室服务的需求，这些都是需要一个过程。
就工程而言，中国只有两个城市，已经进入这一个相对比较成熟阶段，就是北京和上海，其他的城市包括广州、深圳都还没有。他的第三产业，占整个城市的广告里面的比重还没超过60%，都在50%左右，而且这个计算的基础，而且都还是很模糊的一个地区。这是个很漫长的过程，现在我们都在超前，所以不同的情况存在着，在透支未来的发展。
观点地产新媒体：对于一个城市的发展与消费需求和政府关系，你是怎么看待的？
张良军：比较初级的消费服务需求，根据服务业发展一流程度，肯定需要有更好的需求，但是真的是谁也改变不了的一个规律。而对于城市高楼建设问题，
我们并不是说高楼不能建，一定要因地制宜，一定研究当地的经济结构与市场需求，能不能注意一下目前的项目这种定位。开发商应因地制宜，不能只是蜂拥而至，只开发只建设，不要只迎合政府官员喜好或要求。
观点地产新媒体：按照商业地产的发展阶段，应该是，阶段是开发，第二阶段是运营，第三阶段是资金，但目前国内做的好像除了万达没有几个，您是怎么看待这个企业的发展？
张良军：有一类公司找的是一些规律，或者有一些竞争的优势，商业地产已经积累一些经验，在目前的商业地产市场，没有一个品牌性、一个性地产。
在我看来，万达根本不算商业地产。但是，万达模式是好的，万达的模式先做出一个概念，首先做出一个概念，第二，看你实际动工的花费是什么，理论上让你拿到这个土地，拿到土地以后，里面有相当多的住宅，你会卖掉以后，这个住宅卖掉以后，他的商业地产的已经可以说是零成本的。他的市场的作风，他的地产的商业部分可能用于成本已经很低的持有，所以这个时候他就可以，他其实是用住宅的钱，来支持他的商业地产。然而，在商业地产上，他赌的是未来，当市场好转以后，商业地产可以进入稳定期以后，有一个不错的现金流，他们可以通过评估、通过金融贷款、抵押，如果作为抵押的话，信用金贷款，作为一个银行信贷，这是他做的一个方式。
每个开发商都必须建立自己独特的优势，必有自己独到的一个说法和定位，他才可以在市场上立足，从而获得一些订单上的优势。比如张宝全的度假地产。
观点地产新媒体：在商业地产上，很多人怀疑散售模式，您是怎样看待这个问题的？
张良军：其实我之前也怀疑过、批评过，但是想想，这个模式的存在有其必要性。因为中国的市场现在属于一个快速的发展期。中国的产品、市场需求是多种多样的，
要做的也是一直强调的，就是开发商一定因地制宜。
知道这个市场中你在为谁来做这个产品，同时去发挥这个土地价值。他尽可能地去找，我们现在给市场开发商做的工作设计，我们工作上的一个**是，要去告诉他，帮他在这个土地，找到它的的用途、价值和用途，的价值和用途。
还有一个就是选择区域，不是每一块土地有适合像做国贸这样CBD或是超高层建筑。产品的定位要根据地块的地点面积功能而定。例如，有的可以以产业性为主；有的是商业整合为主；有的是居住用地为主等，中国的市场需要这些模式，这也可以叫创意产品。而创意产业，现在是中国未来“十二五”计划里面很重要的一个领域。
观点地产新媒体：有的公司，譬如SOHO中国它们为什么不去二三线城市，只选择北京上海这样的大城市？商业地产与市场是一种什么样的关系？
张良军：这是他们自己选择，但是我觉得这一定要根据自己的特点，根据每一个企业和每一个城市的情况来选择为市场来服务。
商业跟住宅的区别就是住户基本需求，商业地产如果没有市场需求的话，就没有任何意义和价值了。
商业地产不是以持有为主，商业地产以它这个房子里面的经营活动所产生的现金流为主，这种现金流不一定一下就自持，要是不能产生现金流，这个房子别管你是单一出还是多个业主来出的价值都是体现不了。
而且必须找到市场的需求才能体现其价值，所以我们一直在强调就是说，一定要先找到市场的需求，谁来用这个房子，谁会用这个产品，可以多少钱来用这个产品。
观点地产新媒体：如今商业地产发展很迅速，那么，未来商业地产模式的一个大的发展方向应该是怎样的？
张良军：我认为要根据每个地块特点，每个个体的情况的需求因地制宜，没有的模式。有些地方适合做综合体，有的地方适合做这种单一综合产品，有些地方适合做这种低密度的写字楼这样业态，有些地方适合做超高层，一定是根据特定的需求。有的地方适宜持有，有些地方适宜甩售。
在中国市场的一线城市，像北京和上海，我并不建议再建综合体，因为这个城市在商业设备资金链、配套的服务也相对比较完善。所以不要自己建立自己的小区间。因为有些用途之间是有冲突的，商业和写字楼就有冲突，这样使用效率不但大大降低，而且还存在安全隐患。要根据城市的需求去建设，不要盲目跟风建设很多多余的综合体。
一定要因地制宜然后去做这事。所以要做的就是说，开发商作为供货公司就需要去建议所谓参与者能够找到地块，发挥这个地块价值用途的经营模式，这是我们应该做的工作。相对趋势就是这么一个趋势，回归到根本，回归到最理性的层面。但是这是个具有挑战性的事情。所以开发商态度上的转变是非常重要的。
观点地产新媒体：另外有一个报告显示就是对商业地产的资金问题是非常担心，因为这些大的房地产企业，如万科、宝利都说要做商业地产，而且还有自己的规模，口号都有了。这些房企每一家投资商业地产的规模大概都是300到600亿，但是他们自己又没有自己的金融产品去支持，而且在目前这个情况下，风险肯定是比较大的。您是怎么看待这样的问题？
张良军：我现在不担心资金问题，反而担心泡沫问题，供过于求的问题。资金方面，每一个开发商都会量力而行，根据自己的实际情况去投资，或者通过其他合作寻求资金来源。
然而地产商业泡沫产生需要漫长的时间才会消失，更需要市场的调节。
因为城镇市场控制率也非常高，北京的控制率当时也在20%到30%之间，去年年初的时候市场的控制率北京也在平均接近30%。那现在已经很快消化掉了，供求关系它是一个动态的过程。所以我相信就是说这个市场你怎么有10万的市场，你非要做100万经营的需求，那你等到市场从10万给你涨到100万经营，那就需要相当长的时间。
观点地产新媒体：现在您认为哪些城市有泡沫？
张良军：我觉得很多二三线城市都可能会遇到这些的问题。开发商活动的区域，很多地方都会几百万的需求，当然不是全部都是泡沫，但是里面都有相当大的商业的构成。可能我们说的是单个的项目，可能每个城市都有更多的这种项目在规划和即将建设的工程。
由于二三线城市没有那么大的消费力，再加上限购政策的出台，很多地产商都跑到二三线城市做商业地产做住宅，借助市场，想以住养商。
但这个一定程度上也取决于政府规划，在城市的发展中政府规划是非常重要的。但是一定以是市场需求为导向的。然而现在很多政府的规划却是是以政府的意愿为导向的。地方政府对土地财政是非常依赖的。城市的收入来自于对土地的投资，这个是获得财政收入的渠道和途径。体制上是政府税收。即使土地制度要发生变化的话，政府对这种土地财政的依赖也不会短期内有什么一些大的改变。因为它本身没有什么大的一个财政收入来源。
比如说上海那边房产税问题，这事情是要循序渐进的过程，而且还存在，你现在土地调控收的房产税是就的房产税，你征收的房产税是已经交过一次出让金。就是说要征收房产税就需要从新房子开始，而且新房子所在土地这块没有土地出让金，一个合理的。这个有点重复征税的嫌疑。
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