[摘要] 史上最严厉的房地产调控已经促使整个楼市出现蜕变，龙头房企开始大展拳脚，优势越来越明显。值得关注的是，2010年上半年，万科北京销售业绩超过50亿，因此单就北京来看，万科销售同比下降明显。
史上最严厉房地产调控已经促使整个楼市出现蜕变，龙头房企开始大展拳脚，优势越来越明显。7月5日，记者了解到，今年上半年万科[简介动态]集团以644.2亿元的销售业绩再居榜首，恒大地产[简介动态]和中海地产[简介动态]位列二、三名。值得关注的是，虽然上半年各大房企销售业绩持续增长，但是大部分房企在一线城市的销售额同比都有所下降。目前一线城市的销售压力已经十分明显，大部分开发商把销售**转移到二、三线城市。另外，在调控高压和市场低迷大势之下，资金相对充裕的龙头房企或越来越成为土地市场的主力军，中小房企的生存空间日益狭小。
上半年房企业绩分化显现
严控之下，强者恒强，房地产市场份额越来越向大型房企手里集中。根据某研究机构日前发布的房企销售排行榜单，2011年上半年，前十大房地产开发企业累计实现销售3323亿元，同比增长逾80%。其中，万科、恒大和中海地产分别以644亿元、429亿元和421亿元的销售业绩位居排行榜前三名。
而且，“今年上半年，房企销售金额前十榜单和销售面积前十榜单入榜门槛分别为155.5亿元和116万平方米，同比分别提高48%和25%。2010年上半年，前十企业销售金额入榜门槛为105亿元，销售面积门槛为93万平方米。”一位业内人士说。
“就北京市场来看，在2011年上半年新建的商品房住宅销售中，老牌劲旅中海地产夺冠。”链家地产首席分析师张月说。
根据北京市房地产交易管理网的统计，2011年上半年中海地产在北京一共推出6个项目，总供应量为1170套，其中已签约483套，签约率为41.3%。总销售金额约为25.6亿元。而作为销售的万科，上半年在北京一共推出6个项目，总供应量为2028套，其中已签约1338套，签约率为66%，总销售金额约为23.1亿元。
值得关注的是，2010年上半年，万科在北京销售业绩超过50亿，因此单就北京来看，万科销售同比下降明显。
这说明，“虽然上半年各大房企销售业绩持续增长，但大部分房企在一线城市的销售额同比都有所下降，一线城市的销售压力已经十分明显，大部分开发商把销售**转移到二、三线城市。”张月说。
事实上，业内人士指出，受限购、限贷等调控政策的影响，房地产市场深度调整，中小房企的销售额同比普遍下滑，一线房企之所以能逆市扩张，是因为其大力布局具有发展潜力的二、三线城市。与此同时，辅以适度调价等营销策略加快促销，从而抢占了很多市场份额。
对此，招商证券分析报告中的统计数据更为直观。从去年1月至今年6月，就一、二、三线城市来看，房地产开发投资方面，占比分别为13.4%、34.3%、52.3%，增速分别为8%、34%、44%。销售金额方面，分别为16.9%、32.6%、50.5%，增速分别为-12%、25%、29%。
“公司销售业绩大幅提升，主要原因是公司营销策略适应了政策和市场的变化，由此占了其他中小房企的市场份额。”恒大地产总裁夏海钧向媒体直言。
下半年龙头房企仍是主力
业内人士分析认为，从上半年总体市场情况来看，新开项目销售周期较之前已经明显拉长，各房企销售业绩已经开始出现分化，大型房企业绩继续高速增长，而中小房企则面临巨大的销售压力。
“我们最近对京、沪、深、穗、津、杭等地的调研显示，近几周开发商在陆续加大推盘节奏的同时，也扩大了楼盘优惠促销的范围。”北京中原地产市场总监张大伟说，从值来看，6月大部分城市的交易量依然处于低位，楼市依然呈现性低迷。
“今年连续的上调存款准备金率，使得开发商从银行的贷款额度受到了限制，加之大量项目滞销，新房库存量上升，竞争加剧，下半年部分房企的资金回笼将面临严峻的考验。”张月判断，下半年资金有限的中小房企迫于资金压力或许会通过变相降价促销的手段来换取成交，回笼资金，但市场主力仍然是万科、保利、中海等龙头房企。
她分析指出，2011年上半年北京新开期房有超过6成的项目签约不足一半，在整体项目签约低迷之际，大型房企如万科、保利、中海等上半年在北京开盘的项目签约率仍超过70%以上。
需要指出的是，对于下半年楼市的大势判断，业内并不乐观，这或许增加了房企销售的变数。
中金公司分析认为，行业并不会在三季度实现V型反转，筑底会是长期过程，行业调整将以时间换空间。
“开发商目前的价格测试(即主流开发商降价5%—10%，去化率可达80%以上)是在市场供应有限、资金面相对宽松的情况下完成的，我们调研结果表明，开发商整体蓄客、去化情况较去年下滑明显。我们判断，随着8、9月份供应集中上市，开发商去化还会有压力，价格调[整虽不大，行业整体成交量的底部抬升将是逐步、缓慢的过程。”中金公司在报告中称。
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