[摘要] 进入2011年，随着银行存款准备金率不断提高，银行信贷额度逐渐收紧，房贷难办渐渐成为购房者与开发商共同面对的问题。
进入2011年，随着银行存款准备金率不断提高，银行信贷额度逐渐收紧，房贷难办渐渐成为购房者与开发商共同面对的问题。
近日，记者在成都多个楼盘发现，应对银行放贷难，鼓励购房者一次付款或分期付款已经成为开发商实现快速回款的一种方式，目前成都在售楼盘中，已有多个楼盘采用分期付款方式。
开发商鼓动一次性付款
“由于信贷额度受限，现在银行放贷的流程太漫长，而且最终还不能确定有些购房者的房贷按揭能办下来，所以我们非常鼓励购房者一次性付款，相比按揭1%的优惠，一次性付款可以享受7%的购房优惠。”近日，记者在成都多个楼盘踩盘发现，在房贷难办的局势下，通过较大力度的优惠刺激购房者一次性付款，已经成为许多开发商的通用模式。
在城西某楼盘，置业顾问明确表示，一次性付款可以享受公司制定的7%的优惠，比按揭贷款多出6%，以该楼盘52万的一套房源为例，相当于可以省下31200元购房款，具有很大的打动力，“4月份以来，大概有超过50%的购房者选择了一次性付款”，该置业顾问表示。
无独有偶，记者踩盘发现，通过大力度优惠刺激购房者一次性付款的楼盘并不在少数，在城西犀浦板块的一处楼盘，按揭优惠1%，一次性付款则可以享受5%的优惠，而城北北一环的金牛万达广场，一次性付款比按揭贷款可以多优惠4%-5%。
与这种局势相对应，最近一段时间，城东的四海逸家、城西的中大·君悦金沙、建发·金沙里、城中的金牛万达广场等项目一次性付款的客户也有明显上升，部分项目一次性付款购房的比例甚至高达50%。
分期付款也成“收金”良方
目前成都不少开发商不仅大搞优惠促销，同时也开始推出分期付款的购房方式，以期吸引更多的购房者。
近日，记者走访了嘉里·雅颂居、艺锦湾、蜀都中心等楼盘，多个楼盘的销售人员表示，可以接受分期付款购房，并且选择这种付款方式不需要提供收入或财产证明。
其中，在大源组团的某楼盘，置业顾问表示，可接受分期付款，但首付不低于三成，其余的房款每季度付10%，在交房前付清所有房款；城南某花园洋房项目采用的是“3331”的分期付款方式，即首付三成，第二次和第三次各付三成，最后一次付一成，且要在9个月内付清房款；艺锦湾的分期付款方式是首付五成，其余的房款须在半年之内付清；蜀都中心的分期付款方式则是“532”，即首付五成，半年之后再付三成，之后再隔半年付剩下的两成。
对此，业内人士表示，分期付款实际上也是开发商的无奈之举，由于市场具有不确定性，分期付款购房最后也容易造成购房者与开发商的一些纠纷，而且，分期付款方式也不太合符一些大公司的财务制度。一家上市房企成都公司的营销负责人表示，作为上市公司，公司对财务制度有严格规定，分期付款并不适合该公司。
分期或一次性付款均需量力而行
在目前的金融环境下，购房时究竟是贷款，还是分期付款乃至于一次性付款？对此，资深地产分析人士成都朗润地产总经理白林认为，与按揭贷款相比，一次性付款购房可以得到更大优惠，分期付款也可以让购房者省去申办按揭贷款的繁琐手续，但的缺点是，它会很大程度限制投资者的现金流。
因此，如果有更好的投资去向(比投资房产产出比更高的项目)，那么还是贷款买房比较好，这样可以留出资金去赚更多的钱。如果考虑到“付款方式的折扣”和“想省下贷款多付的利息”，那就选择一次性付款。但选择一次性付款或分期付款，需要购房者短期内筹集大量资金，对于购房者而言，应该量力而行，避免出现现金流危机。（记者肖建）
信贷紧张局面蔓延 多银行停发新增开发贷 每日经济新闻
1月20日，《每日经济新闻》曾报道，中行、建行在沪暂停了房贷发放；北京房贷在节前发放下来的概率也极小。同时，深圳个别大行公司贷款利率也大幅上浮。事实上，紧张局面不仅仅体现在上述贷款上，记者通过进一步调查发现，除了政策鼓励扶持的公租房或经适房项目贷款较为容易获批以外，京、沪、深三地的房地产开发贷几乎陷入停滞，尤其是小开发商几乎无法获得开发贷支持。
【1月开发贷调查·上海】
继《每日经济新闻》三地房贷调查之后，记者进一步了解到，目前除政策鼓励扶持的公租房或经济适用房项目外，商业银行的新增开发贷也几乎陷于停滞。
银行：开发贷？早就停了
有银行对公业务经理对《每日经济新闻》记者表示，开发贷的新增部分早在去年年末就已开始收紧甚至停止。
“现在开发贷这一块政策上没有更多的跟进，和去年年底一样，新增的开发贷基本上都很难做。”一股份制银行对公业务经理称，目前开发贷的新增部分相当于停止了，但存量部分肯定是要跟进的。
“开发贷的周期一般都在3年以上。截至2010年年底，上市银行的开发贷余额合计可能为3万亿元左右，行业平均占比在7%的水平。”一位行业分析师指出，因城商行承担的地方“政治任务”多一些，因此其开发贷占整体贷款的比例相对较高。
值得一提的是，相较于地方融资平台，开发贷业务的率较高，稳定性较好，因此市场对其担忧不大。“根据我们调研发现，银行（开发贷的）抵质押物多以不动产为主，70%以上是土地，也有在建工程，信用和保证贷款等，问题不是很大。”上述分析师称。
同时，也有银行人士表示，开发贷项目有时能够为银行赢得存款，具有捆绑营销、交叉营销的功能和优势。
另据业内人士透露，开发贷项目的申请和审批程序比较繁琐，在信贷额度和房产政策双双收紧的背景下，只有政策鼓励扶持的公租房或经济适用房项目的贷款获批不会有问题，而其他住宅和商业地产项目均困难重重。
信贷井喷与额度紧张共生
商业银行和监管层之间的博弈还在继续。
“过年之前，什么贷款也放不了了。”上述对公业务经理称，目前很多银行都已经无法放款，去年年末签约但到现在仍未放款的项目不在少数。
“企业没办法，银行也没办法，现在只能趁过年的机会多拜访客户，维护好**客户的关系。”该业务经理对记者表示，“现在有资金需求的企业也只能靠同业拆借了。”
前述业务经理表示，原本银行可以操作的还款再放款，现在也卡得很紧。“以前在额度内是可以这样操作来发放新增贷款，但现在我们这边是不行了。”
“并且，现在信托不能做，资产转让做不起来，银票也开不了。”他表示，5.8‰的票据直贴利率比贷款利率要高得多。“如果开5000万元的银票，所有成本加起来超过80万元；企业不愿意来开，我们也不愿意做。”
上述分析师亦表示，票据业务仅占比3%，收缩的空间极其有限。“也只有选项目，或者进行资产打包的交换；总体而言，信贷收缩是比较困难的。”
“信贷冲动难以抑制，这当中有1月份的季节性因素和其他一些因素；但总体来讲，银行还是比较谨慎，因为监管的利剑时刻悬在头顶。”深圳一分析师对《每日经济新闻》表示，监管层对银行信贷的窗口指导一直都有，近期更是频频动用控制总量的存款准备金率。
【1月开发贷调查·深圳】
门槛极高 小开发商贷款“无门”
1月20日，《每日经济新闻》记者以客户身份咨询了深圳多家银行，记者发现，深圳大部分银行都对开发贷设置了较高的门槛，很多银行更是直截了当地表达了对诸如万科等地产界大佬的重视和对小地产公司的排斥。同时，由于额度依然紧张，开发贷利率随之上扬。中行深圳分行一位信贷经理还称开发贷不能用来买地。
农行深圳某支行对公贷款经理表示，“基本上所有的银行都不敢受理小地产公司的开发贷申请，除非大地产公司。”
建行深圳分行相关人士告诉记者，建行现在积极在做政府提倡的安居房、保障房相关贷款，商品房开发贷则做优质的、资信等级比较好、市场排名前列的公司，“只要是符合条件的（开发贷）我们都做，没有严格的额度，但是我们的门槛比较高”。此外，他表示，今年资金面紧张，现在开发贷的利率都依照市场走向而定，“价格都在往上走”。
招行深圳某支行对公业务经理也称，今年银行额度比较紧，开发贷利率已上浮近一成。
浦发银行深圳某支行的对公业务经理对记者表示，做开发贷要看具体项目，主体是否优质，地块、项目、股东实力，他表示该行的额度宽松，同时他也更直接地表达了银行对大地产公司的“厚爱”，“万科来贷款怎么样也得放。”
不仅门槛高，而且从申请到放款也需要比较长的时间。据中行深圳分行一位信贷经理的介绍，中行额度较足，但中行做开发贷会依据具体项目和公司，查看开发商的银行流水，研究其现金流状况，通过各种财务报表来判断开发商的资质，然后做评审。他表示，申请中行开发贷的开发商必须四证齐全，自有资金达到50%，而且开发商要有对未来现金流的证明，同时贷款资金不能用来买地。“资料齐全的话，也要半年时间才能下来。”
【1月开发贷调查·北京】
少数股份制银行或停发开发贷
农行北京分行海淀支行公司部某人士介绍，“最近，国家对房地产管得比较严，所以房地产市场和房地产贷款都处于一种紧缩的状态。现在都把资金放在一些大的建设项目上，一般的项目已经不做了，最近我们做的一个项目都是前年储备的。而且只有比较成熟的，有稳定的现金流，资金雄厚的大项目才会做。如果是一个地都没拿下来，还需要贷款去买地，或者贷款用于一些初期投入，那肯定就批不下来了。”
关于是否会停放开发贷的问题，他予以否认，“做肯定是会继续做，不会停下来的。”
民生银行总行营业部贷款部门相关负责人对《每日经济新闻》记者表示：“房地产开发贷现在银行已经没有额度，做不了，北京这边的开发贷基本都放完了。”随后，记者又询问了民生银行苏州街支行，该行信贷部一位业务员表示，“不做了，跟房地产有关的贷款现在基本都被限制。我们跟总部是一样的，他们怎么做我们就怎么做。”
不过民生总行新闻处相关人士对此表示否认：“没有听到哪项业务不做，只要是监管机构允许的正常业务我们都会受理。”对于民生银行是否会停止部分地区开发贷的问题，他解释道：“部分地区也没有政策要停，但是可能会根据某个具体业务的风险大小来考虑是否放贷。”
另一股份制银行华夏银行海淀支行贷款部的工作人员则表示，“开发贷还是可以做，但是会根据开发资质、开发规模、开发经验、自有资金比例等，在每个项目的审批上还有具体的要求，华夏银行现在还是按照国家政策走。”谈及利率，他表示，“没准儿还会比基准利率高一点，今年贷款这么紧，银行肯定会强势一点。”
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