[摘要] 2011年调控的当口，“久经考验”的开发商们已经不再拘泥于传统的银行、股市等融资渠道，包括地产基金、海外债、供应链融资等诸多手段，正在市场上全面展开。
找钱，而不再空谈政策，已经成为当下房地产开发商的共识。
2011年调控的当口，“久经考验”的开发商们已经不再拘泥于传统的银行、股市等融资渠道，包括地产基金、海外债、供应链融资等诸多手段，正在市场上全面展开。
“开拓更多的融资渠道，不仅能够解决房企资金问题，还能抑制社会资金的炒房投资。”顾云昌在5月11日中国房地产投融资峰会上表示。
不同的选择
证监会暂缓房企融资申请已逾半年，目前的资本市场造血平台似乎只剩下H股。继首创置业今年2月在香港成功发行3年期11.5亿元人民币债后，一直耐心等待回归A股的富力地产也通过**公司发行等值4亿美元的人民币债和1.5亿美元优先票据。
富力地产董事长李思廉透露：“这次发债之前，很多内地红筹房企都在今年成功发行了海外债。作为H股的公司，投行非常了解海外投资者的需求，所以也鼓励我们做。”
富力此番发债的路径比较特殊，是通过旗下在英属维尔京群岛注册的全资子公司鸿志投资而非富力本身发债。该票据发行完成后，所得款项总额将由发行人鸿志投资以贷款形式，不作任何扣减即时全数转借予借款人富力地产(香港)，为富力地产拓展离岸发展的机会提供资金、偿还约2亿美元的债务等一般用途。
据悉，采取间接发债的原因在于，由于富力是注册地在中国、而上市地在香港的开发商。这类架构的房企仅有首创置业、北京北辰实业等少数几家。因注册地在国内，这些公司即使想在境外发债融资，也要受到中国证监会、外管局等政府部门的监管，融资自由度不及后来那些不在国内注册的红筹房企。
李思廉说，这次富力绕道境外公司，甚至在市场上面没有做评级，就能迅速发行债券和票据，其中一个重要原因在于，香港制定了一个全新的融资规则：海外投资者可以按照人民币当天汇率一次性地认购人民币债，这对看好人民币的投资人而言无疑极具吸引力。
但是，同为H股上市的内房股，复地却选择了一条全然不同的战术路径，5月12日，其令市场沸沸扬扬的退市工作基本完成。
2004年上市的复地集团2008年以后，在H股就没有过扩股或发债的经历，这令本希望倚仗资本市场迅速发展的复地“很受伤”。“香港市场总体市盈率并不高，目前只有8-10倍，这代表了海外投资资金的不看好。如果融不到钱，它对复地而言就失去了融资功能。”复地集团执行董事王哲说。
“我们现在看到了更广阔的融资空间——地产基金。通过这个业务，复地可以直接对接看好中国房地产的个人或者是机构。原先他们想进来，过去要通过股市、交易所、银行甚至买房，现在他们可以直接把这个钱交到企业手中。”王哲说道。
作为房地产基金的先行者，复地希望通过大股东复星集团的强大资源迅速将基金做大。“我们的目标是，几年内将基金做到200亿元的规模。”王哲说。
房企的调整
实际上，利用自己的品牌和特长应对调控，开发商们正在上演新版的“八仙过海、各显神通”。
除了取道海外发债和地产基金，大鳄浙江绿城的“代建”模式，也为房企找钱提供了有意思的参考。所谓“代建”，是指的是不出钱、也不出土地，通过品牌输出和建设管理来获得业务的增长。
绿城日前宣称，签订合同的代建项目已经超过40多个，代建总面积超过600万平方米，可售金额超过700亿元，并有望在今年年底正式代建100个项目，营收700亿元，绿城从中按比例抽成代建费。这个预期的成绩，已经与绿城集团董事长宋卫平在去年9月高调宣布的三年代建目标持平。
绿城2010年的年报显示：财务年度中新增的18个土地项目中，有13个是通过合作方式取得。在竣工的37个项目中，绿城所属权益在95%以上的只有5个。
绿城的战略同样源自其所擅长。2005年宏调中，绿城一度陷入资金链危机。宋卫平最终选择了与人合作，让人掏钱与绿城分享项目股权。此模式下，虽然一直拥有居高不下的负债率，但绿城至今仍然保持了迅速的发展。
房企老大万科、绿色先行者朗诗等开发商，则擅长从极高的资产周转中，迅速获取预售款和供应链的融资。
统计显示，今年一季度房地产到位资金中，利用外资同比增长了45%，企业自筹资金同比增长了27%，国内贷款同比仅增长了4.4%。上海某房地产研究院发展研究所所长李战军说：“这一数据验证了房企有着很强的自我调整能力，不断进行着资金结构的优化调整。”
“中国房地产多年来的融资渠道比较单一，主要是靠银行贷款，银行对我们支持很大，但我认为泡沫很大程度是银行的杠杆过高造成的。”顾云昌说，“当下的调控对房地产业而言也是一个变革的契机。比如说，采取基金、信托这样的模式，既解决了房地产融资渠道缺乏的问题，又解决了中高收入的投资出路问题。另外可以减少房地产金融风险。这是"一石三鸟"的事情。”
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