[摘要] 日益趋紧的国内融资环境迫使越来越多的房地产企业选择海外融资，而激进的债务融资正不断降低房企的信用等级，一旦市场状况迅速恶化，发债企业可能面临的风险将浮出水面。
日益趋紧的国内融资环境迫使越来越多的房地产企业选择海外融资，而激进的债务融资正不断降低房企的信用等级，一旦市场状况迅速恶化，发债企业可能面临的风险将浮出水面。
据统计，1月至今，多家中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元。而今年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的纪录。
海外融资成本多在9%至11%
资料显示，今年年初以来，包括恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、佳兆业、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等十余家大型中资房企启动海外融资。房企融资金额不等，如中骏置业和华南城控股首次海外发债，筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元，合生创展筹资3亿美元。另外一些房企在发债仅数月后就再次发债来支持扩张，比如瑞安房地产在1月融资35亿元人民币，这是继去年11月和12月总计融资57.2亿元人民币后，瑞安的又一次海外融资。
标准普尔董事李国宜介绍，去年全年，中资房企海外新发行债券规模近80亿美元，今年则会远远超过这一数字。
据了解，目前房企海外融资成本多在9%至11%，达到14%左右。相比国内动辄20%甚至25%的信托融资成本或民间融资成本，海外较低的利率受到中资房企的青睐。而境外投资者目前对人民币债券或其变异品（如人民币计价但以美元结算的债券）十分看好，主要是普遍预期人民币。
但并非所有企业都可以顺利融资，消息人士称，近期众安房产和融创控股等企业就没有如期落实融资计划。“房企发债计划流产的原因很多，比如时机没有踩对等等。”李国宜介绍。
部分中资房企信用评级下调
业内人士看来，中资房企大举海外举债的原因是国内日益紧张的融资环境。但由于中资房企激进融资的目标仍是大举扩张，业内人士担忧，如果房企继续以这种频率发债，他们将面临重大的再融资风险。“因债务到期时间过于集中在短短几个月内。如果房地产市场或资本市场在临近到期日时无法发挥支持作用，部分发债人将出现财务困难。也就是说，如果楼市成交量和售价大幅下降，大量公司将面临流动性压力。那些在市场高峰期以较高成本购入土地和房地产商面临的冲击尤其巨大。”标准普尔分析师符蓓表示。
此前，研究机构预测，如果调控政策基调不变，一线城市全年商品住宅成交量跌幅可能达到50%，房价下跌10%以上。四月后房企可能进入集中降价阶段。标准普尔公司也认为，目前形势下，国内住宅市场的年成交均价将下降10%。但由于房企自去年底开始积极融资，今年的流动性压力将小于2008年。不过，如果市场持续疲软，房企更具实质意义的打折促销将随之到来。
基于上述原因，一些中资房企的信用评级已经被下调。今年以来，标准普尔将3家房企的评级展望由稳定调整为负面，包括恒盛地产、佳兆业和人和商业。“鉴于其激进的债券发行和扩张，我们预计其负债对息税折旧摊销前利润比率在今年年底可能升至5倍以上。公司可能将主要通过借款支持扩张步伐，而其在上海上市的商业地产公司到目前为止并未成功增发股权资本来减轻债务融资的压力。”标准普尔在对一家房企评级展望由稳定调整为负面时称。
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