[摘要] 万科千亿销售规模的背后，是其平均每15天吞并一家地产公司的疾速整合，这种合作开发模式在很大程度上减少了万科对融资的依赖。
在万科千亿销售规模的背后，是其平均每15天吞并一家地产公司的疾速整合，这种合作开发模式在很大程度上减少了万科对融资的依赖。
万科集团的总裁郁亮在昨日的媒体见面会上回答记者提问时表示：“万科在2011年仍没有资本市场的融资计划，这个可以明确。”在此之前，万科已经连续三年未在资本市场上进行融资。
去年收购24家房企
万科的合作开发模式来是自于美国帕尔迪公司，这家美国的房地产公司在美国的市场占有率约为4%，其公认的核心经营能力不仅仅在于项目运作，还包括成功的资本运作和并购操作。
据年报显示，万科在2010年期间一共收购了24家房地产企业，合计支付收购对价约22.19亿元，平均每15天就有一家地产公司被纳入万科旗下。
这些并购动辄还涉及金额数亿元，2010年12月3日，万科收购海南诗波特投资有限公司80%的股权支付现金对价8.9亿元；12月15日，万科收购昆明申城房地产开发有限公司100%的股权支付现金对价4亿元；10月20日，万科与中信地产签约收购北京赢嘉中心则耗资高达11.5亿元。
万科在去年创造的拿1081.6亿销售额中，有相当一部分是来自合作开发的。万科提供的数据显示，2010年万科合作开发的项目占全部项目的80%。
郁亮没有透露1081.6亿销售额中属于万科的权益数字，他表示：“万科的销售额包括万科负责操盘的，或者打万科LOGO的，也有个别项目交给别人操盘。”
但可以肯定的是，大胆和大面积采取并购和代建的合作开发模式，为万科快速拓展市场份额发挥了重要作用。按照销售金额口径计算，万科去年在的市场占有率为2.06%，比2009年增加0.62个百分点。
事实上，四处并购对万科而言就像家常便饭。整理此前的年报可以发现，2005年万科收购了13家公司，2006年以23.8亿元收购了22家公司，2007年以18.7亿元收购了27家公司，2008年以近30亿元收购了18家公司。2009年以近18亿元的代价收购了27家公司。
合作开发减少融资依赖
虽然每年收购的公司数量和涉及金额不同，但万科通过收购公司或合作方式取得的项目，在新增项目中比例不断提高。
有业内人士认为，万科的千亿销售业绩似乎不应该全部记在万科名下，那些大大小小的合作方，在获得实利的同时，也让渡了本来应该同时属于自己名下的销售业绩。
郁亮表示：“以前找合作伙伴是找有钱的，后来是找有地的，现在发现钱和地都可以，人也可以，有些是个别项目卖给我们都有，所以我们现在可以说是在和各类资源的所有者进行合作。”
根据郁亮的判断，在融资不断收紧的外部环境下，房地产企业的资金压力不断增加。但郁亮称：“有一段时间我们利用资本市场比较频繁，但现在我们已经三年没有融资了，加上今年将做到四年不融资。”
不在资本市场融资并不代表不融资。万科3月8日发布公告显示，万科董事会已通过与华润集团有限公司及其关联公司展开合作，合作范围包括同珠海商业银行有限公司签订贷款合同，利用华润深国投信托有限公司信托资金和汉威资本管理有限公司旗下基金的资金，同华润深国投信托有限公司、汉威资本管理有限公司共同投资。
而针对一系列地产调控政策，万科董秘谭华杰表示，2011年总体住宅供应较2010年将有较大幅度增加，而调控政策对投资性购房需求将产生明显的抑制作用，未来供求关系将继续向有利于购房者的方向转变，但市场走势还需要进一步观察。
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