[摘要] 2011年1月,房企并购延续了去年来的升温态势,并购数量和并购金额均保持在高位。根据清科研究中心的数据,2011年1月中国并购市场共完成93起并购交易,其中房地产行业共有10起并购案例完成,占1月并购案例总数的10 .8%,披露总额为4.2亿美元。
调控升级,融资从严,现金回笼压力与日俱增
一月房企并购数量保持高位
2011年1月,房企并购延续了去年来的升温态势,并购数量和并购金额均保持在高位。根据清科研究中心的数据,2011年1月中国并购市场共完成93起并购交易,其中房地产行业共有10起并购案例完成,占1月并购案例总数的10.8%,披露总额为4.2亿美元。
接受《经济参考报》记者采访的专家认为,在多重政策的叠加效应下,今年并购将出现增长,房地产行业的集中度将不断提高。
刚刚进入2011年,房地产业便多次传出并购消息。据媒体报道,1月15日深圳建设71%股权正式拍卖。几天后,佳兆业宣布拟以6.72亿元收购深圳科拓建筑旗下的浙江伍丰置业有限公司100%股权。
清科研究中心分析师徐卫卿接受《经济参考报》记者采访时表示,1月份发生的案例主要集中在房地产开发和经营行业,以房地产公司之间横向的并购为主,且交易的金额都比较大。这体现了大型的房地产开发企业之间的并购整合已经初露端倪。
事实上,自去年11月开始房地产行业的并购交易数量已呈上升态势。ChinaVenture投中集团旗下数据库产品CVSource统计显示,1亿元以上的交易,11月为16起、12月为18起。
随着各地纷纷出台包括限购在内的“新国八条”细则,市场陷入新一轮的观望,部分城市的成交量出现大幅缩量。中指研究院21日发布的数据显示,上周(2011年2月14日-2011年2月20日,下同)虽然多数**城市成交量持续恢复,但北京、上海和重庆成交量仍处于较低水平,成交套数分别为1509套、1434套和2042套。
佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉记者,在上海,前周获取预售证的几个项目销售情况颇为惨淡,部分项目甚至至今仍为零成交。“限购政策细则的出台更是无助于已处于低位的成交量的回升,上周更有提高银行准备金率的货币政策,成交回落、货币紧缩状态持续一段时间的话,那么开发商资金链势必会受到考验。”
“事实上,在空前严厉的楼市调控政策陆续出台后,房地产企业的融资渠道已变得越来越狭窄。信贷、IPO、发债、信托一概从严,现金回笼压力与日俱增。再加上连续性的加息和存款准备金率提高,令很多开发商的资金链极度收紧。”徐卫卿分析说,资金实力薄弱的房地产公司将濒临破产的边缘,将成为一些资本实力雄厚的房地产企业并购的对象。
ChinaVenture投中集团研究总监李玮栋对《经济参考报》记者表示,房产调控新政对房地产企业的战略规划、现金流管理水平提出了更高的要求,提高商品房和保障房建设用地供应的举措,也将使房地产企业的竞争与整合更加激烈。“目前,部分房地产公司开始通过私募基金的方式,探索银行贷款之外的项目融资,都是调控政策带来资金链压力的体现。”
在房地产信托方面，记者采访北京几大信托公司得知,虽然进入2011年2月份,房地产信托融资有了解冻的迹象,多家信托公司又开始筹备新的房地产信托项目。但是,按照此前公布的信托公司净资本管理办法的计算公式,房地产信托项目将大量占用信托公司的资本金,考虑到房地产调控仍在持续,为规避风险,信托公司纷纷酝酿提高房地产信托业务的门槛。
信托业人士刘擎对《经济参考报》记者表示,从国家产业政策看,本轮房地产产业调整是要对房地产进行产能和结构调整———用大量兴建廉租房来增加供给,用高昂的资金成本、土地成本作为市场手段压缩部分高档商品房产能,在此指引下,金融机构被引导大力支持廉租房建设,谨慎而挑剔地进行高档商品房项目放款。因此,低、规模小的房地产融资项目将被信托公司基于风险考量而摒弃。
银监会近日发文对信托公司净资本、风险资本计算标准和监管**作出了明确规定。在诸项业务中,房地产类业务成为调控的核心部分,其系数的设定与当前的监管政策紧密挂钩。其中,在单一类融资业务中,受监管层支持的公租房及廉租房融资风险系数为0.5%,其他房地产融资为1%。在集合类融资业务中,公租房及廉租房融资风险系数为1%,其他房地产融资则为3%。
“如果一个项目无法获得金融机构的资金支持,必然走向民间私募和行业整合。从社会生产效率角度看,这样的并购有利于提高资源配置效率,因为对被收购方是低效、挠头的东西,对于收购方可能是高效、渴求的资产,所谓甲之鲍鱼,乙之砒霜,就是这个道理。”刘擎说。
李玮栋预测,由于大型国企、知名房地产企业与区域龙头企业拥有相对充沛的现金储备、更高的运营效率和更强的市场适应能力、资源整合能力,因此其主导的并购将出现增长,房地产行业的集中度未来将不断提高。
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