万科：2011年主动减速

投资者报  2011-02-13 13:02

[摘要] 万科：2011年主动减速。2010年，万科的日子过得很好，最重要的原因应该是万科提前布局在二三线城市。一线城市限购，成就了二三线城市房价的快速上涨。

2010年，万科的日子过得很好，最重要的原因应该是万科提前布局在二三线城市。一线城市限购，成就了二三线城市房价的快速上涨。

如果前几年二三线城市的房价上涨，还有着“城镇化”这个比较合理的理由，那2010年二三线城市房价翻番式的猛涨，就真有点疏于防范了，犹如洪水般向二三线城市奔腾的资本，很难说不会在2011年引发监管当局的围追堵截。

“2009年1月还给首套房贷利率打七五折，2010年就没有了。又是限购，又是限贷，又是房产税，又是重申土地出让期满后无偿收回。”一位银行高层人士向《投资者报》记者诉苦，地产调控的政策，同样受到银行业的高度关注，正所谓牵一发而动全身。

 

毕竟，根据央行和国家统计局的数据，2010年银行新增贷款中，房地产业信贷占了1/4，远超去年同期水平。

一种隐隐的担忧，似乎在楼市回暖和政策再出拳的纠结中，才下眉头又上心头。如果调控真的让房价下降40%，似乎就到了银行难以承受之重。“2010年年中，不是做过房价下降对银行的压力测试吗？”对于记者的提问，上述人士感叹，“那是测试下降30%啊。”实际情况或许是，2010年第四季度，楼市销售再度良好，年中一度冷清的土地市场，也重新放量，与房地产信贷紧绑的银行，似乎又要被架上政府调控的案板。

如果2011年的房地产调控继续高压，担忧自然会弥漫在房地产的整个产业链中。甚至，如果“限购令”进一步覆盖到房价上涨水平过快的二三线城市，销售和购地突进的万科，日子恐怕不会比今年好过。

一个月花三个月的买地款

2010年11月就完成千亿销售额的万科，让人兴奋，毕竟，这本是四年内应该完成的目标。于是，我们看到，2010年12月，万科以161亿元购进了21块土地，在11月，这个数字还是7块，2009年12月，这个数字也仅为8块。去年12月一个月，万科买地就花了161亿元，相当于全年购地款的22%，也就是说一个月花了三个月的钱。

12月份万科新增的建筑面积也是全年的23%，比购地第二多的8月份，还多了近一倍。2010年一年，万科购买的土地，快赶上前三年的总和。新增土地的楼面地价，也在2007年新高后，重创新高。

齐鲁证券称万科2010年新增建面预计可供公司两年开发，不过，基于的条件是2011年开工量达到1500万平方米以上。

但是，如果地产高压调控持续，2011年二三线房地产市场也不再乐观，万科仍要在年报中将2010年800多万平方米的计划开工面积，提高到2011年1500万平方米的计划开工面积，很难让人不捏把汗，虽然，2010年二三线城市的狂热，让万科实际开工面积远超原定计划，可是2011年，二三线城市是否还能一如既往的狂热，实在是决定开工量的关键。

激进的合作

值得深究的是，万科千亿销售额的背后是合作。王石曾对外称：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。”2010年12月新购的21块地，10块是合作项目。2010年全年，91个新增项目中，50个是部分权益，超过一半。

万科董秘谭华杰曾在回答投资者提问时表示：“经过多年积累，万科的信用得到了广泛的承认，许多投资方愿意和我们合作。我们将持续关注并积极把握这些机会。”

虽然万科内部人士称，万科合作的对象主要是中粮、五矿等大型企业。但是，仍然有质疑声音认为，万科与大大小小投资方，无论是国内外、央企、民营，还是个人，都有股权合作。身处一线的开发公司，与当地的手握资源者合作，似乎也很顺理成章。

就连国际资本，尤其是欧洲资本，都在通过香港，以各种方式进入中国寻找投资机会。合作，无疑是出成绩的快捷方法。只是，这种在狂热中迅速结成的连理，如果外部环境掉头逆转，退潮之后的海滩，会留下些什么，不能不令人担忧。

万科2010年表现出的激进，或许与郁亮的放权有关。万科“总部、区域、一线”的三级架构体系，是以简洁、快速和集权著称，拿地、财务融资、人事都集中在总部，只是相对过去总部决策、区域执行的格局，现在4个区域总部承担了部分过去由集团总部担任的职能，例如如何取得土地，在哪些城市发展，区域开发的产品结构，以及区域内部的人事权，一线公司则负责具体项目的开发。只是这种放权，又让投资者多了一层担忧，总部的策略是否能执行下去，一旦发现风险的苗头，总部对于区域和一线公司，又是否控制得住和快速刹车，就像“万科不拿高价地、不囤地、不捂盘”的口号说起来简单，但是对于某些身处缺地城市的一线公司来说，不拿地却是关系生死存亡的问题，要克服利益的诱惑，又谈何容易。

“如果说一个公司在激进中出了什么问题，一定是内部控制出了问题。”一位金融界总裁向记者总结了一个普适的管理道理：“一线的人员，受业绩驱动，更容易做出激进的行动，如果没有严格的内部控制，问题就控制不住。”

王石下令放慢速度

应该是意识到万科的激进，万科的精神领袖王石在千亿销售面前，很快出来表态：“2011年万科销售额不允许超过1400亿。”

万科内部人士称：1400亿是按照增长20%来计算，将更多注重发展的“质量”，虽然过去25年，万科净利润的复合增长率超过30%。

王石虽然下月将赴美游学，但是万科战略层面的把控，仍是王石的职责。王石近日在媒体上阐述企业目标和结果时，多次提到：“不能为了大而大，如果资源整合能力不适合做大，为了做大而大，最后的结果一定很不好。就是有做大的能力，但是为了大而大，只争朝夕，就有点拔苗助长”。同时，王石给万科，定下了“健康丰盛”而非“”的目标。

或许也是因为明白在内部推进的困难，王石已经给万科下了死命令。记者走访万科的那日，万科正在举办2011年新年年会，不知道万科各个层级的精英们，又是如何理解王石的“放慢和持续”。只是，楼市高压政策持续下，证券市场的投资者应该好好考虑这句话对万科2011年的意义了。

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