[摘要] 继2010年4月及9月两轮调控后的第三轮调控，日前“新国八条”再次出台。
继2010年4月及9月两轮调控后的第三轮调控，日前“新国八条”再次出台。
第三轮楼市调控的所有措施依然聚焦住宅市场的价格过快上涨问题。而商业地产则因为未受到调控波及，反而会出现类似第二轮调控后的再次升温。特别是二套房的首付比率已经超过商业地产的水平，客观上将造成客户选择商业地产项目。
调控令商业地产不降反涨
在经历了去年的两轮调控后，商业地产与住宅市场走出全完不同的路线。在9·29二次调控后，北京商业单元总成交比2009年同期上涨了5.2%，而住宅成交量则明显下调了28.6%。
面对地产调控，商业地产为何却逆势走强，这主要是由于连续多年的调控政策均为涉及到商业地产领域，自去年4月以来的住宅调控系列政策非常明显地抑制了投机及投资需求，使得住宅市场出现了明显的下调，特别是针对住宅的限购使得住宅成交量下调了近三成。而商业地产享受贷款首付五成、利率1.1倍的政策，而且不限贷款套数。
同时多年来，北京商业地产的价值一直被低估，例如在**门等二环内热点区域的部分写字楼的价格仅相当于通州的住宅价格，使得商业地产价格基本没有泡沫，成为了最近部分投资者的。同时在上，目前北京住宅租售比已经超过1：500以上，商业地产的出租在1：300左右，比较高的也使得最近考虑价值投资的购房者更多考虑商业地产。
此外，商业立项改成住宅的现象比较多见，相比住宅的高价，同区域的商业地产部分价格甚至不足住宅的六成，这使得可以改住的商业地产受到最近投资市场的关注。例如，在今年1月份入市的琥珀中心项目，其位于回龙观区域内，办公部分的售价不到1.4万元/平方米，远远低于区域内的住宅价格，目前销售率已经达到了60%，远远高于同期入市的住宅项目。
加强版限购促商业地产升温
地产开发分为三个阶段：初段是住宅开发，第二个阶段是商业开发，第三个阶段是地产服务业。显然，目前中国地产业已进入第二阶段。住宅开发暴利正在逐渐退去。在第三轮调控中针对第二套住宅购房者需要支付六成以上的首付，甚至超过了商业地产的要求。这将使得原来住宅市场中的部分投资需要转移到商业地产领域。
北京中原地产分析认为，“国八条”的出台，将使今年投资住宅的机会更少，势必使商业地产市场增加很多投资者。特别是原来一直认为的商业地产投资门槛高的影响因为楼市调控对住宅的限制而逐渐消失。
北京商业地产的热点与其他城市集中在商铺不同的是，主要集中在一些可以居住的商业立项项目。这类商业项目兼顾了住宅的居住属性和商业地产的投资属性。而且并没有受到2009年以来房价过快上涨的过分影响，预计这部分市场将在今年有明显的升温可能。另外，部分成熟社区的社区商铺、裙楼商铺在今年也有可能明显升温。特别是2010年年底郊区几条新开地铁线区域的商铺可能因为入住人群的迅速增加而出现价值的升高。
同时，从近期土地成交情况来看，自4月房地产调控政策出台之后，商办用地成交比重逐步上升。根据中原统计的12个大中城市土地成交数据显示，商办用地成交宗数比重由4月的25%上升到二次调控后的近四成。另外，商业和办公楼开发投资额占整体开发投资额的比重也呈现出逐步回升的态势。近期北京出让的地块大部分为商业属性，其中以去年12月份出让的CBD中服地块尤为引人注目。记者赖大臣
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
