[摘要] 中指研究院发布最新一期《12月中房指数系统百城价格指数报告》。报告显示，2010年12月十大城市住宅平均价格为15523元/平方米，相比11月上涨0.75%，除了上海一个城市外，9个城市出现上涨。
中指研究院发布一期《12月中房指数系统百城价格指数报告》。报告显示，2010年12月十大城市住宅平均价格为15523元/平方米，相比11月上涨0.75%，除了上海一个城市外，9个城市出现上涨。
报告显示，2010年12月，100个城市住宅平均价格为8564元/平方米，较上月上涨0.9%，其中82个城市价格环比上涨，18个城市环比下跌。价格上涨的城市中，泰州上涨幅度，为2.56%；价格下跌幅度的宁波跌幅为0.97%；涨跌幅在1%以内的城市数量共57个。
在数轮调控政策的影响下，不少城市楼市依然“量价齐涨”根源在于目前通胀持续和股市低迷的环境下，居民的投资渠道十分匮乏，尽管房价在高位运行，但仍然有很多人比较热衷于投资地产。不过，有一点可以明确，政府不会无视房价上涨，新一轮调控政策或许正在酝酿之中。
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房价梯度级差效应进一步显现
均价20万元的汤臣一品；13万元左右的翠湖天地、翡翠别墅等一批别墅；目前市场上售价在5-10万之间的主流楼盘；四环五区从内环内至郊环外分别为4.7、3.4、2.7、1.9和1.5万元
行家预测，豪宅、高级豪宅别墅、高级主流公寓、普通公寓（四环五区）……1-3年之后，梯队的房价可能从现在的20万上升到30万，第二梯队的豪宅价格将会达到20万元左右，主流包括远郊的豪宅价格可能会在8-15万元，四环五区的价格体系也将依次相应提升。
梯度房价格局正在形成
房产分析人士判断，上海目前的房价格局是：以均价约20万元的汤臣一品为梯队，该案在今年4月份出现过18.9万元的历史成交价。第二梯队的售价在13万元左右，分别以翠湖天地、绿城黄埔湾和外滩九里的新一期房源为主，还有君庭、翡翠别墅、佘山高尔夫等一批别墅。第三梯队是目前市场上主流的售价在5-10万之间的楼盘，这类楼盘在售的已经超过50个。除了豪宅的这三个梯次外，就是四环五区的平均价格体系，从内环内至郊环外分别为4.7、3.4、2.7、1.9和1.5万元。其中，中外环是今年房价上涨最快的地区，主要原因是这一区域的城市化配套和人口导入已经走向成熟，而外环外是目前各环线价差的区域，预期随着未来1-3年城市化配套的完善和人口导入的加速，将会是未来1-3年内房价上涨最快的区域。
据透露，未来1-3年内，新鸿基在陆家嘴和淮海路陕西路各有一个楼盘上市，按照新鸿基的特点，其价格不太可能低于汤臣一品。嘉华旗下在建国西路和静安寺各有一个楼盘本来打算2010年上市，但是看到新鸿基的项目开工多年不肯上市，嘉华的两个项目也迟迟不肯推盘。另外，远中风华园有几栋别墅要上市，因为预期售价也高于汤臣一品而迟迟没有拿到预售证。也有传闻称汤臣一品已经有不少房源的报价达到30万元。而李嘉诚旗下在中环外环乃至远郊的真如中心项目、南翔别墅项目和赵巷地王项目，预期售价也都在8万元甚至以上。
房价和地价滚动式攀高
目前，上海已经拥有一个超过5亿平方米的二手房市场，而每年内环内新增的楼盘不到10个，甚至整个外环以内新增的楼盘都还不到30个。这意味着极少数新增的楼盘只会供应给市场上最富有的人，中产阶层的住房需求只能通过二手房市场获得满足，而中低收入者基本上已经被商品房市场所淘汰，只能寄希望于政府的保障房供应。
业内人士指出，上海的土地越来越少，开发商只能被迫出高价才能从众多的竞争对手中获得土地，那么就会逼迫开发商想尽办法提升产品水平以提高溢价能力；当开发商的产品开发水平和溢价能力大幅获得提升后，又需要用更高的价格从竞争对手中获得土地。这就导致了新建楼盘的品质快速提升，房价和地价也滚动式地攀高。09年金地以1.5万元/平方米的楼盘价获得外环外的赵巷地王，打算造售价6-8万元的豪宅，当时赵巷普通楼盘的售价还只有1.2万元/平方米，刚一年过去，周边的普通住宅价格涨到了1.6万元；2010年和黄以2.2万元/平方米的楼板价再次拿地，预期到时造出来的房子将会卖到8万元以上。
供需和结构矛盾纠结中
从历史数据和国际经验来看，上海房价进入了新一轮供需矛盾和结构矛盾纠结期。房改之后的上海楼市在02-05年的4个年份里出现了供应高峰，这四年新建商品住宅的供应量在2500-3000万平方米之间。之后上海市场的土地供应日渐减少，自06年新建住宅供应量下滑到1587万平方米之后，近4年来的新增供应量都只维持在1300万平方米左右。
业内人士分析，虽然供应量在大幅减少，但是市场需求并没有因此减少。政府按1379万的常住户籍人口来算的上海城镇居民人均住房面积已经达到34平方米，接近国际人居标准的35平方米水平。但是，按照实际居住人口1921.32万计算，真正人均居住面积只有17.2平方米，还不足国际人均标准的一半。如果每年改善1平方米，需要近20年每年新增供应2000万平方米的新建住房。另外，上海每年还有10-30万的外来新增人口，也需要新增300-900万平方米的新建住宅需求。还有每年动拆迁旧房也在300-500万平方米左右，需要相应的新建住宅。
房价由涨转跌的路很长
去年，全市新建商品住宅的平均成交价格已经从上一年度的185万元上涨到259.6万元/套，在总供应量不可能大幅提升的情况下，通过市场竞争只会使越来越多的中低收入者买不起房。因此，政府需要把六成以上的土地用来做保障房，以保证中低收入者的基本居住需求，这样一来，商品化的供应就会更加不足，改善需求者只能以更高的价格买到住房。
分析人士称，这些都是国家城市化过程中，因为城市面积不足以满足大量进城人口的需求；加上国家经济发展到一定程度后，产业升级中溢出的资金没有良好的投资途径；以及房地产本身没有良好税收体系以应对投资者所造成的。
要想改变房价过快上涨的格局，需要突破这三方面的问题，才能够解决高房价问题。但这是国家层面的系统性工程，从建立到实施见效是一个漫长的过程，需要市场有足够的耐心。
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