[摘要] 想买房者:房价愈高愈焦虑。年底到了,深圳房地产市场展开了本年度最后的疯狂,而这种成交火爆程度及对房价上涨的预期让还没买到房的自住需求者显得有些焦虑。
年底到了,深圳房地产市场展开了本年度最后的疯狂,而这种成交火爆程度及对房价上涨的预期让还没买到房的自住需求者显得有些焦虑。
在一手房市场,一开盘便销售火热。在12月周,深圳市场的新房销售率达到83%,本周内有八个楼盘集中开盘,销售率均超过八成。
而在二手房市场,业主返价的事例不断增多,“到年底了,业主对明年的市场看好,更愿意等到明年再看看”,世华地产市场研究总监肖小平告诉记者,由于买卖双方都对明年市场看好,买者要买,卖方却不急于出售,近期市场明显呈现供不应求局面,部分房源供求比甚至达到1:10。在这种情况下,很多持币待购的买房者难免有些“焦虑”。
年底楼市现一轮推盘小高潮。
业主惜售返价事例增多
市民李先生近期买房没少遭遇被“莫名其妙”爽约的事。在深圳龙华某小区看房的李先生最近看好了两套房,套房,买卖双方谈好了价,中介也谈好了中介费,当天晚上10时去签约时,业主“玩失踪”,自此打过去都是无法连接,第二套房,也是看好谈好价格准备签约时,一直联系卖房和谈价的业主突然表示自己无权卖房,“必须由父亲决定,而其父亲则在电话中表示从来没有想过卖这套房”。带李先生看房的中介也十分恼火。
中原地产龙坂片区经理李志强告诉记者,从11月底到现在,二手房业主返价的事例越来越多,“买卖双方都看好明年的楼市,有购买力的买家想买房,而业主到年底了都想着放到年后再卖”。“尤其是那些卖房意愿不是很强的,都会返价准备持有到年后”,世华地产肖小平表示。同样持币待购的朴先生最近也有些着急,“看着房价往上走,却还是买不到自己喜欢的房子。”
朴先生的担心不无理由。从今年4月到现在,即使深圳接连出台了限贷、限购等多种严厉政策,深圳的房价依然逆市上涨。在深圳龙华,金地梅龙镇的房子今年4月的均价是1.4万元/平方米,到了12月,均价已是1.7万元/平方米了,涨幅接近30%。
“通过世华对深圳今年二手房市场成交价格的统计,今年深圳二手房成交价格的涨幅在20%左右,应该说政策还是起到了很大的效果,两次调控都很有效,如果没有调控,今年的房价上涨幅度可能更高,毕竟20%的涨幅跟2007年和2009年的涨幅比还是不大的”。李志强表示。
但业内一半人士认为调控的效果依然达到了,“调控是有效的,只不过和购房者期望值有距离。”肖小平表示。
供求失衡,买房者“抢房”
对于自住需求的买家,此时即使下定决心要买房也很难顺利买到喜欢的房子。魏小姐近期在看房,“万科红开盘的时候我去了,想买的楼层一下子就没了,其他的楼层价格高我无法接受,而二手房,要么放盘的价格明显虚高,要么一放出来就被人买走,我想买都没轮到”。
肖小平告诉记者,在深圳一些热点片区,比如前海、比如原特区内一些居住氛围很好的楼盘,供求关系很紧张,甚至供求比达到1:10,即使是普通片区的房子供求比也有1:3,“这意味着如果是大家都看中的房子,一套房子有9个人跟你抢”。
即使这样,作为买家也要保持“淡定”,肖小平建议买家不要恐慌性购房,一定要排除自己不能接受的因素,“我见过不少案例,妥协后选了总价低的单位,但没有考虑到片区和路段,尤其是要自住的买家,常常买到后悔的房子”。肖小平建议买家即使要买“替代性片区”的房子,也要权衡一下地段。
如果市场继续上涨,明年是否会有新的政策出台呢?对此,肖小平表示,春节之前可能性不大,要看3月份的成交政策,如果3月成交火爆,“酝酿中的房产税依然是非常重要的调控手段,或者采取对半年内交易的房产征收重税等手段”,“总体上,明年的房地产市场调控可能比今年还要更有节奏更频繁一些”。
无房者故事
房租飙升白领压缩购物开支
租房者景小姐
景小姐在深圳南山某公司做行政工作,去年7月,她以每月3600元的价格,租了益田片区世界花园的一套三房,租期一年。然后她又找了两位合租者,将房分租给另两个同样在南山上班的白领。景小姐住主卧,每月分担1300元房租,剩下的2300元由合租的另外两个人分担。
今年7月租约到期,房东要涨600元/月的房租,房东的理由是附近世界花园小区三房的出租价格已经普遍涨至4000元以上。景小姐告诉记者,房东原来想涨到4500元的,说看在我们老租户的面子上,才只收了4200元。“如果要搬到其他地方去,价钱也都差不多,还要折腾”,最后景小姐还是与房东续签了一年的合同,每月租金4200元。
记者了解到,从2009年7月到2010年7月,景小姐的工资收入并没有增加,但各项开支却一直往上涨,以房租为例,房东涨了600元,分担到每个人头上,分别增加了200元。
工资收入的1/3交了房租,这样的房租几乎到了景小姐的极限。续约后,由于受不了房租上涨,景小姐最后想到了一个折中的办法,将自己原来住的主卧大房,与另一个租户调换,住的房子虽然小了,但月租金相对少了,“这样我还可以勉强支撑”。
房租支出的增加,以及生活各项成本的增加让景小姐只能压缩消费,“水电都说要涨价,菜价也要涨,肯定受不了,没办法了,只能减少消费”,原本最爱逛街买东西的景小姐最近很久没上街购物了。
年初能买龙华,年末只能买布吉
买房者王先生
先生与妻子来深三年,一直在福华片区租房,今年初妻子怀孕,夫妇二人也自认为攒够了首付,就开始看房。他们想在景田片区置业,当时该片区年初二手房价是1.2万元/平方米,由于妻子坚持要买新房,关内的新房又都是两三万元的均价,他们买不起,于是二人开始关注关外的房子,将目光集中在龙华坂田两个片区的商品房。
今年三月,王先生夫妇在位于梅林关口附近的坂田民治的溪山美地园看好一个户型,当时那里主推的三房均价在1.1万元/平方米左右。“但是妻子嫌位置比较偏远,已经出关,却还在一万元/平方米以上,认为还是偏贵,最终没出手,想等降一点再说。”王先生表示。
四月起,他们将**放在龙华片区的金地梅陇镇等小区。“当时梅龙镇的二手毛坯房均价在1.2万元/平方米左右,还有很多方位、户型相当不错的房子可供选择。”王先生说,就在他们几乎决定出手时,国家轮调控政策“限贷”出台,他们又觉得房价马上会跌了,准备等等再说。
五六月,持续关注溪山美地园和金地梅陇镇的王先生发现,溪山美地园的开发商并没有降价的意思,很快所有的房子都按原来的价格销售一空。而金地梅陇镇的业主愿意低价放盘的很少,几乎是放一套就卖一套,还在犹豫的王先生根本逮不到,到了六月下旬,市场的入市信心再燃,市场重新火爆,金地梅陇镇的房价直线上涨,在深圳“930”限购政策出来前,金地梅陇镇的二手房均价一度达到了1.6万元/平方米。
到了十月,观望近一年的王先生因孩子即将出生,刚性需求迫切。在朋友的建议下,他们把目光转向仍处于房价低洼地区的布吉片区。10月份,布吉的龙园意境等高档小区,只有两三年的楼龄,二手房售价均价在1.2万元/平方米左右。“在以前来说,我们根本不会考虑布吉,觉得路又远又堵,但现在经过一年的折腾,从关内到关外,从坂田到龙华,再到布吉,综合价格等重要因素,我们只能买布吉了。”王先生10月下旬,最终选定了位于布吉老街区临近地铁口的花语岸新楼盘,89平方米的房子,总价超130万元,均价大概14000元/平方米。
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房价回归理性需处理好四大关系
12月26日，国务院总理温家宝谈及百姓近期关注的物价、房价等民生话题时表示，中央完全有能力控制物价保持在合理水平，将继续加大力度抑制房地产投机，有信心让房价回到合理的价位。
当前，关于解决高房价问题在业内一直争论不休，可以说是仁者见仁，智者见智。笔者认为，要让房价回到合理的价位还需要处理好四大关系。
首先，处理好通胀与房价的关系，拓宽居民投资保值途径。
通胀与房价，看似没有直接关系，但由于流动性过剩，通胀与房价已形成相互"促进"的关系，通胀压力加大导致了房地产成为资金的"避难所"， 越来越多的人投资房地产使得目前需求过旺，造成了大量资金堆积在楼市，导致房价居高不下。因此需要从整体经济形势出发，将房价调控与抑制通胀放在一起通盘考虑，采取综合性调控措施，下大力气抑制通胀，同时，还应拓宽居民投资途径，让资金分流进住宅以外的领域。
其次，解决好房地产市场供求关系，加大对房地产市场的"按时足量"供应。按照市场规律，商品的价格是由供求关系决定的。供大于求，商品价格下降；供小于求，价格上升，只要加大了房屋供应，房价就会下降。保障房建设，按照今年580万套、明年1000万套的目标，如果按时足量供应，楼市供应结构必然发生重大变化，将逐步解决低收入与中等偏低收入群体住房难题。同时，还应继续支持居民自住性住房消费，增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。除此，还应规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场。
第三，土地政策和房价的关系，彻底解决部分地方政府"以地生财"模式，让土地政策成为调控新抓手。房价居高不下的原因还在于有些地方为获取高额的土地出让金，采取种种措施，推高地价、推升房价。
因此，解决"土地财政"问题，当务之急是从制度安排上弱化地方"以地生财"的冲动，完善土地收入管理使用办法。还应加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度。
第四，政策明确和稳定人们预期的关系，房产税应对增量和存量房进行征税。2010年讨论的就是房产税，开征房产税固然会对投资客造成影响，但是目前一些征收的市场传言却起到了相反的作用。目前市场传的沸沸扬扬的版本是房产税针对新购房屋征收。这一消息对市场多多少少会造成影响，既然是对新购房屋征收，那如果赶在房产税出台之前买房就不在征收之列。市场上某些人正抱着这种想法开始买房，市场的热度不减源于此。因此，应明确征收的对象和方式，对存量和增量房都应进行征税，这将在很大程度上稳定人们的预期，遏制短期房价上涨。
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