[摘要] 8月5日，传闻已久的《保险资金运用管理暂行办法》终于出台，被调控围得密不透风的房地产似乎感受到了一丝凉风。按照新的《保险资金运用管理暂行办法》规定，保险资金被允许投资于不动产等领域，其中，投资于不动产的账面余额不高于该公司上季末总资产的10%。
8月5日，传闻已久的《保险资金运用管理暂行办法》终于出台，被调控围得密不透风的房地产似乎感受到了一丝凉风。
按照新的《保险资金运用管理暂行办法》规定，保险资金被允许投资于不动产等领域，其中，投资于不动产的账面余额不高于该公司上季末总资产的10%；投资于不动产相关金融产品的账面余额，不高于本公司上季末总资产的3%，两项合计不高于本公司上季末总资产的10%。
开发商应该感到高兴的是，办法规定的险资投资不动产比例符合此前业界的预期，将会对楼市掀起一股积极地旋风。
或许很多人会感到惊异，在当下调控是继续收紧还是放松的十字路口，房地产行业的两个重要部门的态度却大相径庭——国土部手拽着囤地黑名单唱黑脸，而保监会却给险资松绑唱红脸。
特别是在房企融资问题上面，国土部唱黑脸由来已久。为了扼住开发商的命门，不仅是股权融资需要国土部的审核，近日更有消息称，国土部拟定的囤地开发商黑名单已移交银监会，希望银监会能对囤地的开发商“酌情处理”。
但实际上，险资被准许投资不动产等领域，并不一定会让重压之下房地产松一口气。
早前就有消息，保监会将要唱房地产调控的“反调”，对险资投资房地产松绑，给重压的房地产调控“减负”。对此，观点地产新媒体采访了业内两位知名人士，两人士均直言，目前险资要进入房地产决非易事。
仔细阅读一下保监会的规定便知，保险资金不能投资不具有稳定现金流回报预期或者资产增值价值、高污染等不符合国家产业政策项目的企业股权和不动产；以及直接从事房地产开发建设，以及中国保监会禁止的其他投资行为。
一位业内人士也指出，保险资金主要投资的对象是商业地产，对于住宅类，保险企业不会像普通投资者一样去直接投资，而投更倾向于股权投资或产业基金的形式。此次提高投资比例对住宅类不动产可能不会产生很大的影响，而对商业地产的影响是积极的。
实际上，在开发商的命门信贷上，特别在针对购房者的信贷上，并没有放松的趋势，反而是越来越严，一向“见风使舵”的银行更是频频表态。
在7月中旬，银监会主席刘明康就指出，银行业持续健康发展面临多方面挑战，特别是政府融资平台、房地产、过剩产能等领域的风险值得关注。
日前，更有消息指出，银监会建议各家商业银行暂停北京、上海、深圳、杭州的第三套房贷。同时，商业银行根据“国十条”规定，可自主决定是否暂停其他地区的第三套房贷。对于未叫停的地区，第三套房的首付要提高至6成、利率上浮50%。另有工商银行上海分行的人士证实，该行已于本周开始暂停发放第三套房贷。
目前为止，并没有实质的松动的政策出台，而此次保险投资不动产办法的出台，并不能判断为房地产市场的政策性底部已经到来。
险资的“远水”不能救房地产调控的“近火”，所谓保监会的松绑，也许只是一场空欢喜。
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商业地产转向二三线城市 保险资金进入引关注
前不久，中原地产发布调查显示，目前国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业和写字楼市场。中原集团研究董事程澐博士对记者说：“今年房地产企业转向商业地产的现象特别明显。”
“的确，中国即将踏入商业地产的‘黄金期’，”世茂股份首席财务官陈汝侠坦陈，“从世界发达国家的经济发展经验看，当一个国家人均GDP超过3000美元时，商业就开始进入活跃和快速发展期。”
据记者获悉，华润、中粮等大企业都在上海纷纷拿地，准备大肆在商业地产领域发展。而世茂、宝龙等商业地产企业则纷纷进军二三线城市，大肆扩张。甚至有外行企业、特别是保险业企业也进入商业地产领域。
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商业地产迎来良机
根据世界银行的发展报告，人均GDP3000美元左右曾被认为是现代化的门槛。通常，当人均GDP超过3000美金时，为适应城市的发展，商业形态开始出现质的飞跃，多样化、规模化的现代商业应运而生，如大型购物中心、超市、专卖店、精品店等，超越商业范畴的广义商业如shopping mall、旅游地产、商务地产、物流等综合商业开始涌现，这一代商业成为推动城市发展和区域进步的新动力。
在当下政策调控的宏观背景下，商业物业愈发替代住宅，成为投资者的避风港和价格洼地。而商业地产既可以享受租金回报的同时，又可以享受未来的保值增值空间，因此相比黄金、古玩等传统投资品，商业物业日渐成为市场的主流投资品。
这是因为，“以成熟市场的经验来看，长期持有一定比例的商业地产可以使开发商的风险更可控，企业在这一轮住宅调控中应更清楚的看到资产组合配置的重要性。”DTZ戴德梁行华东区董事总经理陆逢兆坦言。
“商业地产企业或成调控中的绿洲。”爱建证券分析师左红英此前公开表示，“比如世茂，目前该公司的项目储备中，除了南京仍有住宅项目之外，其余均为商业项目，因此公司所受政策影响相对较小。”
而从世茂股份的销售来看，前不久推出的徐州世茂项目330张商铺预约卡就被一抢而光，而该项目SOHO办公的预约卡也将于近日出售。此外，昆山世茂广场项目的SOHO办公预计将于下半年销售。市场对商业物业的反响可见一斑。
二三线城市为商业地产主战场
“如果说住宅市场是关掉的那扇‘门’，那么商业地产就是被打开的那扇‘窗’”。4·17新政调控力度，在“不转型即被淘汰”的市场压力下，与住宅相比仍处于政策“照耀下”的商业地产，成为规避风险的“香饽饽”，万科、华润、保利、中粮、绿地等地产巨头均以超过30%以上的资产比例杀入商业地产。
二三线城市渐成这些商业地产企业的主要战场。一方面，二三线城市的商业发展还处于初级阶段，甚至有些城市还存在老式的国营百货，而没有一家集购物、休闲和娱乐为一体的现代化商场——shopping mall。从人口数量来看，二线城市的人口在700万-1000万左右，三线城市的人口也在百万，商业需求多、购买力强。
“而随着城镇化步伐的加快和拉动内需政策的落实，二三线城市的潜力正逐步释放。”陈汝侠称。目前，世茂股份司在中国内地包括上海、北京、沈阳、青岛、南京、福州、厦门、杭州、绍兴、苏州、徐州、常州、无锡、芜湖、昆山、常熟、嘉兴、武汉等近20个城市中均有位于城市核心位置的大型商业地产开发项目。“公司还将以长三角、环渤海和海西这些经济较发达的二三线城市为重点。”陈汝侠坦言。
一直专注于商业地产领域开发的宝龙地产，也将二三线城市定为公司投资的重点。
早在2003年，宝龙集团旗下地产板块就由住宅转战商业地产，这七年间，宝龙实行布局、快速扩张，截止目前，已在15个城市拥有超过20个宝龙城市广场 (论坛 新闻)项目，总建筑面积超过1000万平方米，单个项目平均体量接近50万平方米。其中，仅仅无锡宝龙城市广项目就面积高达28万平方米。
对于商业地产，宝龙地产一直秉持着自己的开发策略：深耕二三线城市，着力城市综合体。且据宝龙地产执行总裁许华芳透露，未来5年宝龙城市广场的数量达到100个。这是一个庞大的投资计划。
保险业资金备受关注
“保险业投资商业地产是非常合适的，在国外，很多保险公司投资商业地产。”某知名保险业投资部总经理告诉记者：“商业地产需要很多资金，时间长，稳定，这完全符合保险业的投资方向。保险业不缺资金，对投资要求要稳定，不一定要很高，安全是的。”
在当前，各种资金进入商业地产领域，其中关注的也是保险业资金。2009年下半年10月1日实施的 新《保险法》，其中新增的“投资不动产”条款，只要不超支不透支，按监管要求而行，保险资金可以投资地产领域。这相当于放开了保险资金进入地产业的门槛。
事实上，很多保险公司已经逐渐悄悄涉足地产、特别是商业地产领域。今年三月，中国人寿继将北京中保信变为自己的全资子公司后，再次将以项目挂牌价888.58万元的价格，受让上海中保信第二大股东张家港保税区京港置业有限公司持有的该公司全部16.9%的股权。此次交易完成之后，上海中保信投资有限公司将成为国寿投控的全资子公司，而中保信投资公司是以房地产为主业。而北京中保信主要业务就是房地产。至此，中国人寿房地产布局雏形渐现。
据悉，这是中国人寿保险（集团）全资子公司国寿投资控股有限公司，该公司和中国人寿保险公司的平行公司，暂时还不能说是险资进入商业地产。但是，中国人寿进军商业地产的雄心已现。
平安集团更是借助平安信托，早早就进入房地产领域了。2008年，18亿元投资四川酒店业。并且和金地等房地产企业签订了合作协议，不仅仅投资商业地产，甚至连住宅也已经进入。显然，平安对房地产一直是觊觎已久，但是，限于当前的监管，借道进入地产领域，以备将来监管松动时，正式大举进军。 泰康人寿旗下的养老保险基金已经投资了多个老年公寓项目。
上述保险业投资不认识告诉记者：“我看的很多项目都是地产项目。保险业大举投资地产，特别是商业地产大势所趋，据我了解，每个保险公司都有这方面的庞大计划，只是现在监管还是比较严，不敢直接做，都是绕道做而已。”
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