[摘要] 新一轮房地产调控政策出台近3个月来,记者分赴我国东部、中部和西部地区采访时发现,与一线城市楼市“价跌量缩”相比,二线城市的降价效果似乎并不明显,有的房价略有降低,还有的不降反升,更有一些城市房价虽然“低迷”,却与调控政策并无直接关联,而是另有“隐情”。
（人民日报）新一轮房地产调控政策出台近3个月来,记者分赴我国东部、中部和西部地区采访时发现,与一线城市楼市“价跌量缩”相比,二线城市的降价效果似乎并不明显,有的房价略有降低,还有的不降反升,更有一些城市房价虽然“低迷”,却与调控政策并无直接关联,而是另有“隐情”。
成都 大连 青岛
楼市“虚火”略有降温
数据显示,6月份成都主城区商品住宅成交4811套,环比下跌了21.1%。成都是获批综合配套改革**区的省会城市,与一线城市的境遇类似,土地流拍、成交下滑、价滞量跌,成为调控以来成都楼市的关键词。
5月21日,在成都市调控以来首次主城区土地拍卖中,六宗土地有两宗因无人出价而流拍。数据显示,4月份起住宅用地成交均价从高位回落,5月份环比下跌近49%,6月份跌幅回落。
进入6月,大连楼市多个楼盘出现“个位数成交”,万科魅力之城、成润万家等项目陆续推出了全款打折优惠。青岛作为出台地方调控细则的城市之一,6月份住宅成交下跌幅度达到52%。
调查发现,有的二线城市,个别银行开始暗地放宽房贷标准,一些投资者仍能以零首付买数十套房子,这些都应是下一步调控的重点所在。
沈阳 呼和浩特
投资等因素使房价涨势强劲
作为我国东北的中心城市,沈阳楼市一直波澜不惊。在15个副省级城市中,这里的房价排名经常是倒数,然而2009年进入了“快速上升通道”。当年1月,辽宁省赢得2013年全运会承办权,沈阳市成为主会场,全年商品房均价涨幅达14%。
今年5月,沈阳经济区获批综合配套改革**区。5月,商品房合同备案均价同比上涨37%,环比上涨近7%。恒大地产在多个城市统一降价之际,在沈阳楼盘却每平方米涨了100多元。
此外,据测算,目前沈阳投资性购房比例接近30%,而一年前仅为10%左右。同时,沈阳也成为开发商的投资热土,房地产综合实力排名前30名开发企业,七成以上已在沈阳投资。
调控政策实施以来,呼和浩特楼市呈现量价齐升的态势。5月,市区新建商品房销售平均价格为4713元/平方米,同比增长20.17%,环比增长4.99%。“呼和浩特市区住房,10%到20%被外地人购买,这也刺激了当地的房价上涨。”内蒙古财经学院教授梁荣认为,投资、投机等因素对二线城市楼市的拉动不可小视。
世界华人不动产学会会长李明说,遏制投资、投机需求是本轮房地产调控的核心目标。要达到此目标,地方政府还需出台细则,切实落实调控政策,严格控制房价过快上涨。
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【市场】房价16个月来首现下降 料明年首季触底
长沙 重庆
保障房因素导致“价格洼地”
一直准备买房的湖南长沙市民范青发现,调控近3个月,很多新老楼盘价格基本上“涛声依旧”:宣传起价每平方米5000多元送1000元装修,到实地一看,“裸房价”基本还在调控前的位置。在长沙,楼市对调控的反应似乎并不敏感,显示出异乎寻常的平静,“房价洼地”成为外界对当地房价的基本判断。
记者调查发现,所谓的“房价洼地”,与“回报地”“定向房”有很大关系。大约2007年以前一个时期,长沙市大量采用土地回报方式,刺激民间资金进行基础设施建设,“回报地”开发使长沙住宅供应量长期居高不下。2008年起,长沙又在率先推行了经适房货币补贴,一年解决了1.2万户低收入家庭住房问题。此外,还有相当一部分公职单位与开发商合作,进行“定向房”开发,向本单位人员提供大量低于市场价格的“定向房”。
与长沙类似的还有重庆、长春等城市。“非市场化住房供应多,是这些城市的共同点。”中国住宅研究会副会长顾云昌说,这些举措成功抑制了当地房价较快上涨。
调查显示,本轮楼市调控以来,有相当规模的资金开始流向二、三线城市的楼市,这将成为未来房价上涨的重要推手。而同时,部分二线城市认为与北京、上海等一线城市比,当地房价不高,调控应该因地制宜,不要一刀切,也为将来房价走高预留了政策空间。
专家认为,尽管二线城市房价仍未到“发烧”地步,但不能忽视投资投机需求增加、房价上涨较快等问题。二线城市对楼市调控不能置身事外。楼市调控是要抑制投资投机、保障居民基本住房需求,在这一基本点上没有一、二线城市之分。
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一线城市房价降温明显 二三线城市热度不减
（中国新闻网）国家统计局12日发布的数据显示，虽然6月70个大中城市商品房销售价格同比涨幅仍然达到11.4%，但较上月减少了1个百分点，自4月份出现本轮房价同比增幅的高点之后，这已经是连续第二个月出现回落。
更值得注意的是，70个大中城市房屋销售价格由5月份的环比上涨0.2%，转为6月份的环比下降0.1%，较5月回落0.3个百分点，这是近15个月来房价环比增幅首次由涨转降。
房价数据上的“拐点”出现
随着4月份国家一系列房地产调控政策的出台，持续上行了一年有余的房地产市场开始出现松动。一线城市成交量的大幅度走低，包括二套房认定标准、房贷优惠等信贷政策的不断收紧，最终使得对峙了将近两个月的买卖平衡出现了倾斜。
杨红旭认为，6月份房价环比由涨转降的出现，至少标志着房价在数据上已经出现了“拐点”。
与房价同比涨幅缩小、环比下降相呼应的还有房地产开发景气指数。同日公布的数据显示，6月份房地产景气指数为105.06，比5月份回落0.01点，是继今年3月国房景气指数达到本轮高点以来连续第三个月回落，不过依然连续11个月运行于100点以上的景气区间。
从1-6月房地产开发投资的情况看，数据显示，上半年，房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，涨幅较1-5月缩小0.1个百分点，虽然继续处于历史高位，但涨幅已经开始出现回落，受到严厉调控政策的影响，接下来数月，开发商的投资热情很难继续保持高涨的状态。
不过，从月度情况看，6月份房地产开发完成投资5830亿元，比上月增长46.3%，创下了近两年来的新高，大幅高于2009年3019亿元的月度均值。杨红旭认为，出现这种情况的原因主要在于：一是受去年以来的房地产投资上升惯性影响，二是今年国家计划新建300万套保障性住房，280万套棚户区改造住房，这类投资将弥补商品房投资增长的不足。不过随着开发商投资热情的降温，6月份高额投资在未来并不具有可持续性。
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供应量持续增加开发商资金面日益趋紧
除了房价、国房景气指数、投资涨幅以外，同样出现明显转折的数据还有商品房新开工面积的涨幅以及房地产开发企业本年资金来源的涨幅。
数据显示，1-6月商品房新开工8.05亿平方米，同比增长67.9%，虽然仍处于历史高位，但涨幅较1-5月回落了4.5个百分点，不过由于2010年上半年商品房新开工面积整体处于超速增长的状态，因此即便半年数据出现了涨幅回落，依然无法改变2010年商品房供应整体大幅增加的局面。杨红旭认为，商品房供应量的不断增加无疑将扭转供不应求的格局，有助于进一步调整房价，当前部分城市已经出现了供大于求的格局，下半年更有可能集中显现。
同样是在调控政策的影响下，上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%，增幅较1-5月大幅减少11.6个百分点，自1-2月增幅触顶之后，持续回落，并且回落的趋势更加明显。杨红旭表示，这种情况的出现从一个侧面反映出开发企业资金面已经开始由宽松向紧张逐渐演变，一旦国内恒大、万科、绿地、保利等地产巨头促销活动开始，开发商降价现象将越来越普遍。
一线城市降温明显二、三线城市热度不减
虽然12日国家统计局公布的上半年房地产运行情况的多项数据都显示出“拐点”的迹象，但具体到不同的城市区域，情况却有所不同。
从房价涨幅的情况来看，6月份，一线城市北京房屋销售价格同比上涨13.5%，环比下降0.4%；上海同比上涨8.2%，环比下降1.4%；广州同比上涨5.8%，环比下降0.1%；深圳同比上涨10.6%，环比下降0.9%；杭州同比上涨14.5%，环比下降0.1%。
在国家统计局公布的上半年商品房销售面积和销售额增长情况表格中，北京、上海成为主要房地产市场中销售面积降幅最为明显的两个。此外，浙江商品房销售面积下降12.4%，广东下降3.2%。一线城市房屋销售以及房价的回落情况比较明显。
但与此同时，仍有不少省份上半年商品房销售面积快速增长。上半年，海南商品房销售面积同比增长121.7%，河北增长68.8%，云南增长61.4%，山东增长40.1%。
来自市场机构的统计数据也显示，在一线城市房价和房屋销售出现下降的同时，二、三线城市的房地产市场似乎依然保持着相当的热度。
不少业内专家认为，虽然总体上房地产市场有所降温，但具体到不同区域，差异仍然比较明显。
杨红旭表示，造成这种差异的原因，一是与各个地区间城市化发展程度的不同有关，许多二、三线城市依旧处于高速城市化的阶段，对房地产市场的发展有客观上的需求；二是由于各地投资、投机需求所占比重不同，鉴于本轮调控主要打击的是投资、投机需求，对于以自住和改善性需求为主的房地产市场影响并不是十分明显。
因此，虽然一线城市房价和成交量都有了明显的回落，但据此就轻言房价“拐点”已经到来并不准确，对于更多的二、三线城市而言，在一定时期内，房地产市场仍将保持一定的上升态势。
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