[摘要] 出人意料地,由三部委制定的二套房认定标准并未“照顾”改善性需求。
出人意料地,由三部委制定的二套房认定标准并未“照顾”改善性需求。
6月4日,住建部、央行、银监会联合发文,规定二套房认定“既认房又认贷”。尽管一线城市成交量大幅下跌,近期的调控政策仍没有出现松动迹象。
来自北京市房地产交易管理网的数据显示,6月周 （5月31日~6月6日）,北京仅成交商品住宅595套,自4月30日北京出台“京版国十条”以来持续下滑。相比5月首周的1430套,下跌幅度达到58.4%。
同时,近期北京市新开盘项目的定价已有松动现象。根据《每日经济新闻》记者的了解,6月4日,位于**北路上的“首开东都汇”项目开盘报价为19800元/平方米,大幅低于周边在售楼盘。
调控效果不如预期?
按照这份名为 《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》（以下简称《通知》）的文件规定,已贷款购买过一套住房,又申请贷款购买住房的,将执行二套差别化住房信贷政策,即首付5成,利率1.1倍。同时,如果购房者已有购房记录,即使首次申请利用贷款购买的住房,也将被视为“二套房”。
此前,包括中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一、住建部政策研究中心副主任王珏林在内的权威人士都曾向《每日经济新闻》记者表示,二套房在认定中应“照顾”到改善性需求。
朱中一认为,改善性需求数量庞大,且对扩大内需、拉动经济的作用十分明显,应该予以支持。因此,不少业内人士认为,此次《通知》可能对改善型需求也有一定抑制效应。
北京大学房地产研究所所长陈国强向《每日经济新闻》记者表示,这一系列严厉政策的出台说明,当前市场的变化并未达到政府预期的调控效果。尽管成交量跌幅明显,但多数城市的房价并未得到调整,调控效果还需要进一步显现。由于近期可能不再有重磅的调控措施出台,未来市场将进入博弈阶段,至于政策是否调整,主要取决于开发商能否主动降价。
开发商称政策过严
按照阳光壹佰置业集团常务副总裁范小冲的理解,这一时期应为“僵持阶段”。他向《每日经济新闻》记者表示,根据市场的变化,开发商和政府都有可能率先打破僵局。尽管房企遭遇“政策寒冬”,但开发商不会像2008年那样悲观,因为多数房企的资金十分充裕。
范小冲还认为,房地产在宏观经济中仍占有重要地位,目前的政策略显严厉。对于北京市出台的“同一家庭限购一套商品房”措施,他认为对市场影响较大。
事实上,很多业内人士认为,尽管政策力度前所未有,但仍可能遭遇执行难,其中包括刚出台的二套房认定标准。某商业银行的个贷部负责人向记者表示,在很多地方,房屋登记信息不全,且无法相互查询,成为这一标准难以执行的主要原因。对此,三部委规定,数据不完备的城市,要进一步完善系统;尚未建立房屋登记系统的城市,要加快建设。2010年底前各设区城市要基本建立房屋登记信息系统。
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新政认房又认贷很严厉 二套房标准被指不合理
二套房认定标准终于靴子落地!在继“认贷”、“认房”、“认房又认贷”各种错综复杂的版本之外,昨天住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知,对商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准进行了规范。南京银行界人士解读此规范,正是传说中最严厉“认房又认贷”。
按家庭实际住房数认定二套房
根据三部门的通知规定,商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数,应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
有下列情形之一,贷款人应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策:借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的;借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房,又申请贷款购买住房的;贷款人通过查询征信记录、面测、面谈等形式的尽责调查,确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
对能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按上述规定执行差别化住房信贷政策。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的,贷款人按第二套(及以上)的差别化住房信贷政策执行;商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区,商业银行可根据风险状况和有关规定,对其暂停发放住房贷款。
解读
新政“认房又认贷”很严厉
三部门出台的二套房认定标准,究竟是认房还是认贷?和原来的政策相比是更严格了还是宽松了?记者昨日采访了南京多家银行,他们认为,这次新规正是最严厉“认房又认贷”,非常厉害。
有银行人士表示,一直以来南京的大多数银行在认定二套房时都是认贷,如果再加上认房标准的话,不少家庭买房都算二套房了。
二套房标准被指不合理
不过,三部门出台的这一规定,也有业内人士提出了不同看法,认为这一规定存在两个问题:一是认贷标准很可能误伤真正无房购房人,二是异地房产信息不联网,认房标准也难堵异地炒房潮。
市民张先生就认为认房又认贷的标准,会误伤到和自己一样的刚性需求。他告诉记者,原来他在江西工作,曾经在当地贷款买过一套房,原来因为工作原因来了南京,就将当地的房子卖掉了,现在想在南京贷款购买一套住房,结果银行因为“认贷”,认定张先生已经贷过一次款,不管有没有房,必须执行二套房标准。“而对于我来说,现在的真实情况是我一套房子也没有,认贷的标准岂不是很荒唐?”
而另外一部分市民则提出目前异地房产信息并不联网,仔细研究这次新政中提出的执行二套标准的种情形:“借款人首次申请利用贷款购买住房,如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的。”可以看出,新规中提出认房是“拟购房所在地”,也就是说只查当地房产系统住房套数。打个简单的比方,如果一市民首次贷款申请在南京购买住房,那么银行只要查询一下南京当地的房产系统的资料就行,那么如果这个家庭曾经拿现金在上海、苏州、无锡已经投资过房子呢?对于这种异地炒多套房人,这次新规还是有漏洞可钻的。
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