[摘要] 鉴于目前中央调控楼市的决心很大，业内预测相关政策可能将很快得到执行，随之而来的，可能是房地产市场成交量的进一步缩水，房价松动幅度也可能进一步扩大。
与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，但目前各商业银行仍在等待总行的执行通知。不过，鉴于目前中央调控楼市的决心很大，业内预测相关政策可能将很快得到执行，随之而来的，可能是房地产市场成交量的进一步缩水，房价松动幅度也可能进一步扩大。
住房和城乡建设部、央行、银监会日前联合发出通知，对商业性个人住房贷款中贷款申请人第二套住房认定标准进行规范。根据的认定标准，总体上，拟购房家庭成员名下任何实际拥有的成套住房数量都被计入二套房统计之列，所谓家庭则包括借款人、配偶及未成年子女。而查询方式有三种：一是通过所在地房屋登记信息系统（含预售合同登记备案系统）查询到其家庭已登记有一套（及以上）成套住房；二是通过人民银行征信系统查询已经利用贷款购买过一套（及以上）住房；三是银行通过查询征信记录、面测、面谈（必要时居访）等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套（及以上）住房。以上三种情况再申请贷款购房的，都将执行第二套（及以上）差别化住房信贷政策：即贷款首付款比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。
建设银行上海分行、交通银行上海分行有关人士分别表示，目前仍在等待总行执行细则，尚未开始全面落实新的认定标准。
其实，从4月17日起，各银行已经陆续收紧二套房认定标准。例如，已经贷款买房者，即便把原有房产卖掉，只要征信系统中可查到曾经的贷款纪录都被视为二套房。另一种情况的购房行为将在新旧标准下有明显不同，即从未贷过款的购房行为，此前都可享受首套房贷款优惠，而根据新规，银行将通过房产交易中心的登记情况对产权进行确认。
“如果说未来有擦边球可打，那可能也就是打在这里。要看银行是否会严格进行房产确权调查。”建设银行上海某支行信贷经理告诉记者。
新规中另一个需要各商业银行自行把关的环节是对外地人的购房贷款政策。对于不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民申请住房贷款的，新规没有统一要求暂停放贷，而是要求按第二套（及以上）的差别化住房信贷政策执行。只有对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况和地方政府有关政策规定，对其暂停发放住房贷款。
“三部门的认定标准在我们意料之中，但我们仍然担心，一旦严格执行，楼市会遭到更大冲击。”交通银行上海某分行一信贷经理表示。
房地产专家杨红旭表示，“认房又认贷”的新标准影响非常大，不仅将有效抑制投资投机需求，也将影响到自住性的改善需求。近年来我国商品住宅的购买者中有三分之二使用按揭贷款，开发商的资金来源中，有相当比重属于个人房贷转化成的销售资金。所以每次房贷政策收紧都会压制楼市，比如2007年9月“二套房贷新政”的出台，成为市场由盛转衰的转折点；而2008年10月房贷政策的放宽，又成为市场走出低谷的开端。
“之前，各家商业银行还能打点擦边球，如今，随着统一的认定标准的明确，它们即使想在放贷过程中放松一些，回旋空间也被大大压缩。”杨红旭称。
北京
二套房贷利率上调三套房停贷
“北京自6月初开始已按从严的二套房认定标准执行放贷，投资性购房者也更加谨慎了。”昨天，多位业内人士向记者表示。
记者了解到，自6月初开始，北京各家银行已经严格按“京12条”有关规定严格执行二套房认定标准，二手房批贷、放款周期也因此延长。与此同时，银行对外地人贷款申请审核异常严格，均要求外地购房人提供一年以上的纳税或社保缴纳证明后才会受理，否则是不能够申请贷款的，该政策已经成为外地人在京购房的一大门槛。
“4月份北京银监局下发‘先抵押后放款’的通知，使得贷款人拿款周期延长至少一个月。”伟嘉安捷研究员向记者表示。
记者了解到，新政后银行对借款人之前的贷款纪录追查更为严格。目前，银行已陆续开始通过“认房又认贷”来认定二套房和三套房，对于审查出的二套房客户首付、利率均予以上调，三套房客户已全面停贷。
而且，“银行对借款人及配偶之前的贷款纪录审查时，只要在央行的征信系统中能够查询到借款人家庭名下有过两次贷款纪录，那么不论该房产贷款是否已结清或出售，再申请贷款时都属于第三套房，银行是拒批的。”一位业内人士说。
记者还了解到，目前各家银行对借款人的个人信用资质审核更加苛刻，如果借款人之前有过一年内连续三次或累计六次纪录，就会遭到银行拒绝。银行对贷款房屋房龄的审核也更为严格，多数银行对于房龄在20年以上的房产基本不受理贷款申请。
需要指出的是，随着调控的推进，北京楼市成交也陷入低谷。据北京房地产交易管理网统计，6月首周北京商品住宅总成交量仅为595套，环比下跌58.4%。
“我们预计6月份北京楼市成交量继续延续5月份下跌的趋势，商品住宅总成交可能低于4000套，创2009年以来点。”中原地产张大伟说。
深圳
逾两成楼盘酝酿降价
佳兆业在深圳市场打响降价“枪”获得热销，示范效应立即传导到其他楼盘。上周末，包括万科旗下楼盘在内的4个盘都出现了降价迹象，推出的优惠楼盘基本上售罄。
而下一波的降价潮也即将来到。记者昨日从业内了解到，目前深圳在售的18个楼盘已经将降价测算方案做完，预计下一波降价潮将在半个月内发生，降价楼盘占比将达到22%。降价幅度将在5%-10%之间。
6月4日晚，万科推出万科清林径项目，开盘价格低于市场预期，单位仅8000多元/平方米，均价1万元/平方米。这种相对优惠的价格获得了市场认可，开盘当日即售罄。
6月5日晚，万科如法炮制，推出万科里城最后一栋楼。售楼人员告诉记者，此次推出102套，户型为89平方米，均价为20500元/平方米。而之前同样的单元要卖到22000元/平方米。如果算上赠送面积的话，均价还不到16000元/平方米。一位售楼人员表示：“现在只剩下10套了，买的人很多，说不定明天就没有了。”
6月6日，龙华的十二橡树庄园推出12套特价房。推出单位不分朝向楼层均为16666元/平米。之前十二橡树庄园在售140平方米和156平方米的板式小高层单位，售价为18000元-22000元/平米。
“降价楼盘能够获得很好的销售业绩，证明目前还是有大量刚需在持币待购。”世联地产研究总监王海斌表示，这样的结果将给许多开发商示范作用，下一步肯定有更多开发商选择降价回笼资金。
“现在开发商是不降价不行了，此次调控与2007年不一样，开发商越早降价越好。”房地内参总经理半求向记者表示。
半求认为目前还只是小范围降价，下一波降价高潮即将到来。“据我们监测的结果，目前深圳有18个楼盘的降价测算已经做完，这些楼盘将在半个月内启动降价程序。楼盘主要集中在关外。”
中指研究院监测数据显示，目前深圳在售楼盘大约82个。18个盘降价意味着全市有22%的楼盘将采取降价。而降价幅度也比较明显。半求透露，下一波降价幅度将在5%—10%之间，主要的形式还是以送面积等为主。
业内分析认为，随着二套房认定新标准等的执行，深圳房地产市场可能进一步下挫。“这一政策对深圳房地产市场的影响会很大。”中原地产研究总监王世界表示，“政府继续调控楼市的信号很明确，这将导致楼市成交量继续低位徘徊，房价则可能加速下挫。”（记者 潘建）
上海
二手房市场僵持气氛浓重
随着二套住房认定标准的出台，上海二手房市场面临的压力可能进一步加大。
上海中原威海路分行经理张凯昨天对记者表示，上周末挂牌量有小幅上升，但还不能说明问题，有许多客户还没有反应过来。这一说法也得到了中原张江城市经典分行经理的认可：“目前市场还没有什么变化，6月初挂牌量与5月下旬持平。”
21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，二套住房认定标准的出台，对利用信贷资金投机炒房的行为有一定遏制作用，预计局部市场的房价下调在范围、幅度上都会有所放大。
美联物业上海区总经理李志仁则认为，目前市场更关注尚未出台的上海地方细则以及房产税，“上海市政府对细则采取‘引而不发’的策略，对买卖双方的预期造成的影响颇大，僵持气氛浓重，目前有部分购房者已选定心仪的房源，只待细则公布来判断是否购买。”（记者 李和裕）
政策持续收紧 未来或调房贷利率
三部门日前联合下发《规范商业贷款二套房认定标准》（下称《二套房标准》），商业银行二套房贷全面收紧。市场人士认为，差别信贷政策已经执行得相当充分，接下来不排除调整房贷利率的可能性。少数改善性购房需求可能受到影响。
建行相关人士接受本报采访时表示，在此次二套房认定标准出台之前，建行就已经将二套房贷认定为“认房又认贷”，“但考虑到地区以及客户差异，对部分地区以及优质客户的二套房认定仍有一定通融余地。”该人士称，现在执行“认房又认贷”的二套房贷政策不再有地区与客户差异。
另一股份制银行个人金融部人士表示，4月份房地产新政出台之后，该行对二套房即已执行“认房又认贷”的认定标准，因此，近日出台的二套房认定标准，并不会给该行个人房贷的发放带来操作层面上的调整。
此次新政将“首套改善性住房房贷客户”一并纳入二套房贷序列，但此类型客户占整个个人房贷客户比重不超过5%。业内人士认为，因此类人群比例不高，对银行的影响应该不会太大。
4月17日“新国十条”发布以来，各商业银行迅速反应，对房贷客户实行“从严放贷”。不仅二套及以上房贷一律实行差别信贷政策，就连首套房贷发放也收紧审核力度。异地贷款更是被拒之门外。业内人士预计，4季度之前，房地产宏观调控政策将保持收紧态势，商品住房需求将会保持在相对较低水平。今年5月，一线城市住房成交量较4月进一步下滑，也从侧面印证了上述判断。
就房贷政策来看，除非对房贷利率作进一步调整，差别政策的使用已经相当充分。分析人士认为，在房贷压力初步测试结果良好的情况下，不排除接下来调整利率水平的可能性。“至于市场是否会有大的起伏，还有待政策落实后进一步观察。”（上海证券报）
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重庆房企应对二套房认定标准 推迟3个月开盘
4日，住建部会同央行和银监会，出台被称为最严厉的二套房政策。昨日，一些投资客表示楼市调控决心大，将观望几个月时间。部分开发商把原计划六七月推出的楼盘，延迟两三个月到“金九银十”之际再开盘。
部分投资客准备抛盘
“本来计划下周到重庆来看看，能否抄底，这次二套房政策一出，我们认为还得等等看。”温州的职业楼市投资人张先生说，没有想到这次的二套房认定的细则如此严厉，认房认贷。虽然说我们可以全款买房，但这样大大降低了资本。比如，原来200万可以买十套房，现在只能买三四套，即便预期利润不变，锐减，算下来还不如自己开厂划算。
“这次严厉的二套房政策，说明中央的调控决心很大。”一家知名的中介机构董事长表示，4日晚开始，不停的有投资客通电话，内容只有一个，就是询问现在该不该抛点货出来。深圳的一位投资客表示，未来的政策或许更加严厉，目前还是把能赚钱的房屋先打折卖出去，钱放在皮包中最稳妥。
开发商纷纷推迟开盘
“二套房的细则，不仅打击了投资客当中的投机需求，更打击了一部分刚性需求。”主城区一家知名开发商的营销总监透露，旗下两个楼盘，原计划6月下旬开盘的，经过5日大半天的磋商，决定还是推迟到9月份。
一家性的开发商在渝负责人表示，目前公司正在处理尾盘，新盘可能会延后一些时间才会推出来。“本来认为，自四月开始的楼市调控，到6月份就差不多了，所以公司把开盘时间由5月上旬改到了6月下旬，现在二套房政策出来后，老板又准备再次延后开盘了。”一家区域性开发商营销总监透露,现在不少同行都寄希望于下半年的“金九银十”这一传统的销售旺季。
成交量恐进一步下降
开发商的延期开盘，来自市场观望情绪的增加。“从目前的楼市调控看，中央政府暂时没有收手的趋势。”一家不愿意透露姓名的开发商表示，最近这十多天，除了二套房细则外，国税总局清缴增值税，国土资源部在清理土地等，动作频频。政府一方面在抑制需求，一方面在增加供应。
严厉的政策刚刚出台，市场的反应还不明显。中指研究院高级分析员郭雨明分析，政策出台到市场反应，有一个过程。另外，现在开发商资金链并不紧张，所以其降价压力不大，这次二套房细则出台后，市场上的观望情绪会进一步加深，这意味未来一个月，楼市的成交量可能会下降。
一份中介的数据显示，5月份，重庆主城区楼市成交量比4月下降一半，即便剔除房交会的因素，成交量也有较大的下跌幅度。
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