[摘要] 被称为史上最严厉房地产调控政策的“国十条”出台已40天有余。从住建部与地方政府签订保障房建设协议，到国税总局明确土地增值税清算过程中的计税问题，以及仍在筹备的房产税，无一不彰显了中央的调控决心。
被称为史上最严厉房地产调控政策的“国十条”出台已40天有余。从住建部与地方政府签订保障房建设协议，到国税总局明确土地增值税清算过程中的计税问题，以及仍在筹备的房产税，无一不彰显了中央的调控决心。尽管多地调控细则近日被指“温和”，房价高企依旧令消费者望而却步，住宅成交量还是应中央调控之声而落，与此同时，房屋出租市场和商业地产正在悄悄升温。
销售市场很受伤
新“国十条”出台后，各地楼市成交量首先应声而落。根据中指研究院的统计数据显示，新政出台后的个星期里，一线城市楼市成交量全面下挫，其中北京成交面积环比下跌45%，住宅成交面积下滑在新政出台后的第二星期里继续扩大，26个城市的住宅成交面积续出现环比下降，跌幅的南京出现环比77.85%的下滑幅度。
5月份，一线城市成交量继续下滑，记者根据北京房地产交易管理网公布的数据进行了简单的统计，5月1日至5月27日，北京市期房签约5985套，其中住宅签约5210套，而在楼市逐渐升温的去年同期，这两个数字分别为15036套和11952套。受房地产调控政策影响，期房签约、住宅签约分别同比下滑60%和56%。
伴随着楼市销售量的下滑，开发商与消费者之间的价格博弈战持续了半个月，随后，部分开发商陆续推出打折优惠，但优惠力度有限，加之各地政府被指“温和”的楼市调控细则陆续出台，试探性的松动让敏感的市场似乎嗅到了楼市调控放缓的迹象。昨日新华社还发文表示，各地调控政策趋于缓和，调控成效不容乐观。
租房市场很火爆
北京西四环某地产中介门店内，经纪人用“出租”上涨来劝说前来看房的消费者。确实，“国十条”出台后，部分区域新房价格出现松动，二手房价格也止步不前，而之前不温不火的房租却一路攀升。
记者注意到，记者所在的北京市**区安慧北里社区，一年前还可以以2000元租一套一居室，而现在，这一价格至少是2600元。春节后，记者身边需要续租的同事、朋友纷纷抱怨房东“不厚道”，一打听才知道，房租普遍上调了25%左右。
业内人士认为，这其实是一种“替代效应”，楼市调控力度加大，很多人推迟了购房计划，租房需求的增大在一定程度上推高了租金上涨。这一现象不仅出现在北京，上海的房租也同样也随着调控的深入呈现跳涨状态。
来自21世纪不动产上海公司的内部统计显示，自新“国十条”出台以来，租赁业务的确出现升温态势，房屋出租套数同比上涨33%。从租金结构上看，整个4月和5月以来，2000-4000元/月房源的成交比重都属于各租金价位段中的，不过5月以来的比重比4月更为扩大，从37%升至43%，还有2000元/月以下房源的占比也提高了4%，不过4000元/月以上房源的占比下降了10%，显示出调控背景下，过渡性质更为明显的中低端租赁回暖、高端租赁市场反而疲弱的市场状态。
商业地产很受益
根据中原地产调查，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场，其中深圳市场表现尤其明显。尽管目前投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场尚无定论，但商业地产成为这轮调控中比较大的受益方是毫无疑问的。
某知名物业公司市场研究部的负责人也告诉记者，尽管目前还没有对以住宅为主的大型房企投资商业地产金额的统计，但是他们投资商业地产的意向十分明确。
新一轮房地产调控政策实施已一月有余，众多消息纷扰迷眼，有说调控已经有明显成效的消息，也有楼盘逆市涨价的消息。这些互相矛盾的信息不但让整个楼市走向仍处“混沌期”，也让公众对楼市的认识进入了“混沌期”。新华社前天发文，担忧“调控成效不容乐观”。
一些地方调控力度低于预期
新华社文章中提出一个现象：地方调控细则越来越“柔性”。4月中旬出台的“国十条”，凸现了中央政府抑制楼市投资投机、加强监管、增加供应、遏制房价过快上涨的决心。然而，缘何至今楼市依然走势难辨？分析人士认为，除资金无忧的房企降价促销的内生动力依然不足外，另有一个原因就是：一些地方调控政策力度远远低于预期。信号不一，“看空”和“看涨”的博弈自然就要继续。文章列举的大城市调控细则“时间表”值得琢磨：
——北京4月30日发布的调控细则明确要求“暂停购买三套房贷款”，措词严厉，似乎更甚于“国十条”；而进入5月后，各地方细则陆续发布，调子明显趋向“温和”。
——深圳5月6日发布细则，直接针对炒家。西安在同日公布的通知中，没有强调对投机购房的打压，而是着眼调控供给，稳字当头。
——浙江在5月19日“亮剑”，对首次购房给予公积金贷款优先保障，同时要求研究实行特定的限购政策，可谓“有保有压”，理性但相对温和。
——广州在5月21日亮明“底牌”，24条措施，重在加大土地和保障房供应、加强市场监管等，但不涉及抑制需求。
……
综合看来，尽管已出台的地方版楼市调控细则均在中央调控的大框架内，一些地方政策刚性不足，余地充分。
要防止部分政策走样变形
文章还列举杭州“千万级豪宅”“绿城蓝色钱江”部分公寓24日再次以6.2万元每平方米的价格开盘的例子，认为随着调控的深入，楼市“降温”迹象已然显现，但部分地区似乎仍有一些“热点”。而中指研究院的监测数据更是显示，4月下旬以来，国内不少城市新建商品住宅成交面积逐周下跌，但房价却现高位盘整态势，甚至不乏逆市上涨的情况。
文章就此得出结论说，虽然“新政策”已实施一月有余，但楼市的调控远未到位。以房价来说，且不说不少城市房价未见明显松动甚至时有上涨，即使个别地区出现3%、5%的回落，也只是阶段性变动而已。
文章最后指出，抑制投资投机性需求、遏制房价快速上涨等做“减法”的措施应坚决执行下去，尤其是要防止部分政策后继乏力甚至走样变形；同时，严格落实增加商品房供应、加快推进保障房建设等做“加法”的手段，并要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产的税收政策。
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